Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ предложений на рынке недвижимости

Особенности спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов:

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств (доступность финансовых ресурсов); стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; изменение образовательного уровня; изменение уровня преступности и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

5. Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

6. Национальные и культурные условия, традиции населения.

7. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Следует отметить, что спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем, однако он определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и т.д. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки в регионе могут сдерживать спрос на недвижимость.

Для недвижимости характерна большая положительная эластичность спроса по доходу. Другими словами, изменения покупательной способности оказывает существенное влияние на спрос на недвижимость, хотя и в различной степени для разных видов недвижимости. Например, спрос на сельскохозяйственные земли, как правило, менее эластичен, чем спрос на производственную недвижимость, т.к. спрос на продукцию сельского хозяйства более стабильный при изменении доходов населения. Аналогично, спрос на первоклассные магазины менее эластичен, чем спрос на второстепенные магазины.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Следует отметить, что изменение предложения земли и других объектов недвижимости фактически требует значительного времени, в связи с чем принято различать предложение в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах.

Предложение в краткосрочном (от даты принятия решения об осуществлении проекта до даты завершения строительства) периоде. Поскольку предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли, также как и других объектов недвижимости, будет определяться исключительно спросом. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. Заметим, что при падении цены практически до нуля предложение объектов недвижимости не уменьшится. Это означает, что альтернативная стоимость «чистой» земли равна нулю; такая ситуация на практике уменьшает действенность ценового механизма и приводит к тому, что для земли (и недвижимости в целом) в течение существенного периода времени предложение неизменно.

Кроме того, недвижимость, в отличие от других потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни (здания и сооружения городской застройки, как правило, имеют эксплуатационный срок жизни до 100 и более лет). Если не говорить о более долгосрочной перспективе, то здания и сооружения так же неизменны, как и земля, на которой они расположены. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют существенный «запас», что приводит к ослаблению влияния на цены поступающего на рынок нового предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом.

Предложение в среднесрочном (около 10 лет) и долгосрочном периодах. Очевидно, что использование объектов недвижимости по одному назначению является абстрактной гипотезой. Объективной реальностью является существование множества видов использования объектов недвижимости, которые, как правило, конкурируют между собой и которые как ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. Так, в реальной жизни использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования.

Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли могут использоваться для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственных функций. Если вводится предположение о возможности нескольких альтернативных использований объектов недвижимости, то, с точки зрения какого-либо одного использования, предложение не может рассматриваться как постоянное, т.к. всегда может быть дополнено за счет объектов недвижимости другого использования, если последнее не является наиболее эффективным. Тогда предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Итак, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

— за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

— за счет изменения типа использования недвижимости;

— за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли (рис. 4.1).

Рис.4.1. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности – наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, особенно рынка недвижимого имущества, – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

— о существующих нормах и правилах работы на рынке и их ожидаемых изменениях;

— о структуре спроса и предложения;

— об уровне и динамике цен на различных сегментах рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

— Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ, органов власти субъектов РФ и местного самоуправления;

— заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

— рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

— специальные исследования, опросы;

— информационные системы и базы данных, формируемые специализированными компаниями.

Анализ предложений на рынке недвижимости

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Читать еще:  Рынок труда тюменской области

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Читать еще:  Институты рынка труда это

Спрос и предложение на рынке недвижимости Краснодарского края

В июле 2009г. на рынке работают 48 девелоперов, которые строят 178 объектов общей площадью 2 504 000 кв. метров.

По сравнению с июнем 2009г. в июле 2009г. объём жилого многоэтажного строительства не изменился и составил около 2 504 000 кв.м.

Рисунок 7 – Структура сделок на вторичном рынке жилья Краснодара по районам

Объём предложения представляет собой объем строительства в июле 2009г. составляет 2 504 000 кв.м. Из них строится 2 250 440 кв.м, 15% этих площадей строятся неактивно. Около 10% от общего объёма строительства заморожено. За 7 месяцев 2009г. в продажу поступило 16 новых объектов общей площадью 236 300 кв.м. В июле 2009г. в продажу не поступило ни одного нового объекта.

Графическое представление уровня оборачиваемости, объема предложения и сделок помогает образно представить действительную ситуацию на краснодарском рынке жилой недвижимости (рис. 8).

В июле 2009г. по сравнению с июнем 2009г. товарный запас застройщиков снизился на 1,7%, так как в продажу пока не поступило ни одного нового объекта. За 7 месяцев 2009 г. товарный запас в целом по рынку вырос на 13%, так как новые объекты в течение 1кв.2009г. продолжали поступать в продажу несмотря на кризис, а спрос значительно упал. Затоваривание рынка наблюдалось с начала 2008г., что негативно повлияло на уровень продаж.

Рисунок 8 – Пузырьковая диаграмма динамического равновесия рынка жилой недвижимости Краснодара

Рисунок 9 – Секторная диаграмма спроса на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В июле 2009г. объем продаж по отношению к июню 2009г. снизился на 14%. По сравнению с июнем 2009г. доля продаж сегмента кирпично-монолитного и монолитного жилья в июле 2009г. снизились на 12%. Доли продаж остальных сегментов в общем объёме реализации показали положительную динамику.

В июле 2009г. основной объём продаж квартир по-прежнему сосредоточен в сегменте кирпично-монолитного и монолитного жилья. На втором месте по объёму продаж – квартиры в блочных домах.

Цена метра в строящихся домах г.Краснодара находится в диапазоне от 30 000 до 60 000 рублей за квадратный метра, а средний уровень цен в июле 2009г. составляет около 41 230 руб/кв.метр. Финансовые условия девелоперов постоянно меняются, становясь более доступными для покупателей.

Рисунок 10 – Секторная диаграмма предложения на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В числе новых тенденций – предоставление значительных скидок не только при 100% оплате, но и при оплате большей части стоимости квартиры.

Фактическая цена сделки в некоторых случаях существенно отличается от базовой прайсовой цены даже при покупке квартиры в рассрочку.

На рынке вторичной недвижимости Краснодара в 2009 году произошло снижение цен на 16%, которое сменилось некоторой стабилизацией ситуации в мае-июне 2009г. Рынок недвижимости немного активизировался, увеличилось количество сделок. Стоит отметить, что рынок Краснодара находится в нижней точке уровня цен, что очень выгодно для инвестирования средств. Кроме того, уровень цен достаточно низок относительно предложений в популярных городах, что вызывает повышенный интерес инвесторов.

В конце 2009-начале 2010 года прогнозируется увеличение цены вследствие активизации спроса на жильё.

Рисунок 11 – Реальные сделки, совершенные на рынке недвижимости г. Краснодара на 1 апреля 2009г

Очевидно, что в сегменте жилой недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, которая будет обусловлена дисбалансом предложения и спроса. Объемы предложения будут значительно превышать объемы спроса: на вторичный рынок массово поступают инвестиционные квартиры, продавцы которых стремятся зафиксировать прибыль в ожидании падения цен, на первичном рынке застройщики также будут стремиться распродать как можно больше квартир, чтобы высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов.

Спрос при этом будет оставаться достаточно ограниченным, на что повлияет снижение доходов и уровня жизни, серьезное сокращение занятости среди платежеспособного населения, сужение возможностей ипотечного кредитования, а также «психологический фактор»: покупатели в ожидании падения цен, покупку квартир, как правило, откладывают. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе, до момента наступления относительной стабилизации на рынке и локализации кризиса, можно ожидать продолжения снижения цен, и в первую очередь, цен реальных сделок. Ценовая стабилизация на первичном рынке жилья Краснодара наблюдается уже 3 месяца.

В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.

Кроме того, кризис может оказать и положительное влияние на рынок недвижимости.

Девелоперы могут отказаться от наименее реалистичных и низколиквидных проектов, снизятся цены на услуги подрядчиков, повысится доступность земельных участков, активизируется спрос на жилье вследствие снижения цен.

Начиная со II квартала 2009г, рынок начал относительно стабилизироваться. В настоящий момент ситуация, действительно, непростая, и по разным оценкам она продлится 1,5-3 года.

Важнейшими категориями микроэкономического анализа являются спрос и предложение, которые подчинены действию определенных законов. Согласно закону спроса потребители готовы приобрести по низкой цене большее количество товара, чем по высокой; между ценой и величиной спроса существует обратная зависимость. Закон предложения в условиях рынка предусматривает прямую зависимость между ценой и объемом предлагаемого к продаже товара: по более высокой цене производитель готов выпускать и продавать большее количество товара, чем по низкой.

В ходе исследования была достигнута поставленная цель работы – исследованы спрос и предложение как факторы рынка.

В ходе проведанного исследования решены сформулированные в начале работы задачи работы: выявлена сущность и значение экономических понятий «спрос» и «предложение»; исследован механизм спроса и предложения; рассмотрена и выяснена сущность и содержание законов спроса и предложения; объяснена сущность понятия эластичность спроса, эластичность предложения; обратить внимание на эффекты парадокса и эффекты спроса; выявлены особенности трактовки факторов спроса и предложения в различных экономических теориях; проанализированы проблемы соотношения спроса и предложения в современной российской экономике.

Спрос – это тот возможный объем купли товара в зависимости от установления цены на этот товар, выражающий платежеспособную потребность, которую покупатели могут и намерены заплатить за нужные им товары.

Предложение – это совокупность товаров и услуг, которые находятся на рынке или могут были доставлены на него. Предложение характеризует возможность и желание продавца (производителя) предлагать свои товары для продажи на рынке по определенным ценам. Такое определение обрисовывает предложение и отражает его сущность с качественной стороны. В количественном плане предложение характеризуется его величиной, объемом. Объем, величина предложения — это количество продукта (товара, услуг), которое продавец (производитель) желает, может и способен в соответствии с наличием или производственными возможностями предложить для продажи на рынке в течение некоторого периода времени по определенным ценам

Механизм спроса подчиняется определенному закону – закону спроса, который проявляет свое действие в том, что при прочих неизменных факторах величина и объем спроса уменьшается по мере увеличения цены товара, что выражается математически обратно пропорциональной зависимостью между величиной спроса и ценой на товар. При уменьшении цены товара увеличивается спрос на него, что объясняется тремя эффектами – эффектом роста выгоды (любая покупка имеет объективным пределом равенство расходов на приобретение товара и полезности от него); эффектом дохода (сниженная цена позволяет на прежнюю сумму расходов на данный товар приобрести его в большем размере, означающем увеличению денежного дохода покупателя); эффектом замещения (подешевевший товар относительно удорожает другие товары). В то же время следует учитывать и то, что обратная зависимость величины спроса от динамики цены также определяется законом спроса., и в связи с чем следует рассматривать три «парадокса» спроса. Первый «парадокс» определяет то, что на динамику спроса влияет не только реальная ценовая динамика, но и ожидаемая цена. Второй «парадокс» определяет факт снижения цены может стимулировать падение спроса. Третий «парадокс» – это устойчивый, «нереагирующий» спроса на традиционно дорогие товары.

Читать еще:  Свободный вход на рынок

Степень зависимости величины спроса от цены товара называют эластичностью спроса. На величину спроса влияют как ценовые, так и неценовые факторы, к которым относят: доходы населения, спроса и цены на сопряженные товары, размер предложения, число покупателей, предпочтения покупателей, потребительские ожидания.

Предложение – это желание и способность продавцов поставлять на рынок товары и услуги для продажи в зависимости от их цены.

Как и объем спроса, величина предложения зависит не только от цены, но и от ряда неценовых факторов, включая производственные возможности, состояние технологии, ресурсное обеспечение, уровень цен на другие товары, инфляционные ожидания.

Предложение, как и спрос, может быть низкоэластичным либо высокоэластичным в зависимости от крутизны кривой предложения, то есть от того, насколько реагирует величина предложения на изменение цены.

Эластичность предложения показывает степень реакции производителя на изменение величины какого либо фактора. Ценовая эластичность предложения характеризует чувствительность изменения объема производства (продаж) к изменению цены товара. Эластичность предложения рассчитывается как отношение процентного изменения количества производимой (продаваемой) продукции к процентному изменению цены. Факторы, влияющие на эластичность предложения: фактор времени; степень сохранности товара, стоимость его хранения; возможности (гибкость) технологического процесса.

О предложении и спросе говорили многие экономисты, такие как Адам Смит (1723 – 1790), Альфред Маршалл (1842-1924) , Давид Риккардо (1772– 1823), Томас Мальтус (1776– 1834), Джон Стюарт Милль (1806– 1873), К. Менгер, Э.Бем-Баверк, У.Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето), М. Фридмен, А. Шварц, и др. Были рассмотрены трактовки экономических категорий спроса и предложения различными экономическими школами, представители которых по-разному относились к сущности данных понятий.

Данные трактовки очень расходятся в своем содержании. В классической школе, которое представлено трудами А. Смита, Д. Риккардо, Т. Мальтус, Дж. Ст. Милль, минимальная цена на товар определяется затратами на его производство. Свободная цена на товар устанавливается на основе действия механизма рыночного саморегулирования на основе свободных цен, складывающихся в зависимости от спроса и предложения, которые не должны подвергаться какому-либо регулированию. Маржиналисты (К. Менгер, Э. Беем-Баверк, У. Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето) считали, что спрос и предложение определяется «законом убывающей предельной полезности», согласно которому цена на товар определяется его полезностью.

Экономисты неоклассической школы (А. Маршалл, Дж, Робинсон, Э. Чемберлен) использовали синтез классического и маржинального подходов и по их мнению основе рыночного механизма лежит установление цены на товар путем взаимодействия спроса и предложения невмешательства в этот процесс третьей силы. При этом минимальная цена определяется себестоимостью товара, а максимальная цена – предельной полезностью.

В последней главе работы был рассмотрены проявления взаимодействия спроса и предложения в рыночном пространстве нашей страны. Были рассмотрены основные проблемы, связанные с механизмом действия рыночного установления цены на товар на основе спроса и предложения. Отметим, что на равновесие спроса и предложения в условиях российской экономики влияет ряд факторов, если предложение денег сегодня, главным образом, связано с экзогенными факторами (конъюнктурой на мировых товарных рынках), то динамика спроса определяется, прежде всего, факторами эндогенного характера (процессом монетизации экономики).

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector