Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рынка недвижимости это

Анализ рынка недвижимости для целей оценки

Сегментация рынка недвижимости для целей оценки.

Особенности функционирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет особенности:

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

2. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья; рынок коммерческой недвижимости; рынок земельных участков.

Рынок жилья. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому, же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Рынок земельных участков. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Анализ рынка для цели оценки заключается в соотношении всего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену недвижимости. Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить все плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости. Для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке. Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Недвижимость, которая используется или может быть использована для извлечения дохода, называется доходной недвижимостью.

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

  • Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
  • Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

  • Изучение емкости рынка и его объема.
  • Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
  • Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
  • Анализ объема предложения и его структуры.
  • Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
  • Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
  • Потенциал инноваций на рынке.
  • Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

  • Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
  • Собственные базы данных компании.
  • Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
  • Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

  • Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
  • Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
  • Опросы экспертов в области недвижимости.
  • Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
  • Прямые опросы и холл-тесты.
  • Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.
Читать еще:  Виды рынков факторов производства

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

  • Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
  • Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
  • Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
  • SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
  • Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
  • Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Анализ рынка недвижимости это

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Читать еще:  Расширение рынка рекламы прогресс

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Анализ рынка недвижимости;

Анализ общего состояния рынка недвижимости.

Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого сле­дует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.

С учетом рассмотренных выше общих положений относительно структуры и участников рынка недвижимости, как правило, необхо­димо выявить следующие основные показатели:

• общее количество коммерческих компаний, работающих на
рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (напри­мер в расчете на 100 тыс. населения);

• общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрирован­ных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;

• среднее время на оформление сделок;

• общая характеристика продавцов и покупателей товаров и ус­луг на рынке недвижимости;

• общее количество и динамика изменения предложений от­
дельных типов недвижимости по данным открытой печати;

• общее количество периодических изданий на местном рын­ке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;

• активность электронных средств массовой информации в ос­вещении проблем рынка недвижимости;

• наличие специализированных структур, ведущих анализ, об­работку и публикацию рыночной информации;

• позиция местных органов власти по отношению к развитию
рыночных отношений в сфере недвижимости;

• наличие местных и федеральных нормативных актов, огра­ничивающих либо стимулирующих развитие рынка недви­жимости.

В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка не­движимости можно рассмотреть позиционирование основных уча­стников с точки зрения выявления их стратегии конкурентноспособ­ности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объ­екта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного по­купателя.

В общем случае данный анализ должен ответить на следующие во­просы:

Читать еще:  Основной сегмент рынка это

• какую стратегию реализуют на рынке основные участники;

• на каких сегментах главным образом работают основные участники;

• на каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;

• каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента про­дажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сде­лок и т. п.).

Каждый участник рынка купли–продажи или рынка аренды, пла­нирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после опре­деленного периода поиска определяет свою стратегию поведения, ко­торая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит в основном от стратегии кон­курентов и особенностей рынка.

В общем случае при анализе ситуации рассматриваются следую­щие факторы:

• зависимость от поставщиков;

• зависимость от покупателей;

• активность конкурентов из других отраслей, предлагающих
аналогичный товар;

• открытость рынка для новых конкурентов;

• характер конкуренции на данном рынке.

Зависимость от поставщиков. Влияние поставщиков на рынке недвижимости характерно в основном для рынка новых и реконструи­руемых объектов, темпы и объемы строительства которых в основ­ном определяются участниками рынка строительных услуг. В пери­од перехода к рыночной экономике строительный комплекс в Рос­сии испытывает существенные трудности. Разрушение налаженных производственно — хозяйственных связей, опережающий рост цен на строительные материалы, необоснованно высокие тарифы на транс­порт и энергоносители, налоговая политика и диктат местных орга­нов власти, высокие кредитные ставки привели к тому, что риск ин­вестиций в строительстве стал несоизмеримо большим по сравнению с прибылью, которую реально можно получить.

Именно поэтому участники рынка недвижимости, работающие с новыми или реконструируемыми объектами, при обосновании сво­ей стратегии конкурентоспособности в первую очередь должны анализировать пути снижения издержек производства и возмож­ность получения льготных условий финансирования поставщиками строительной продукции.

Зависимость от покупателей. В условиях существенного превы­шения предложения над спросом покупатели начинают диктовать свои условия, делая менее прочными позиции продавцов при обсу­ждении цен сделок. Наиболее верная стратегия, которая в таких ус­ловиях позволит продавцам сохранить свою конкурентоспособ­ность, – предложить на рынке товар, обладающий уникальными свойствами и отличающийся от всех остальных. На рынке недви­жимости уникальность товара может быть обеспечена дополнитель­ными удобствами или уровнем сервиса, которые вынудят покупа­теля, в случае обращения к другому продавцу, нести дополнитель­ные расходы. Например, если арендодатель берет на себя за мини­мальную плату решение значительной части проблем арендатора – общение с коммунальными службами и службами быта, организацию досуга и медицинского обслуживания – арендатору при найме другого аналогичного помещения все эти проблемы придется решать самому.

Активность конкурентов из других отраслей. На рынке недвижимости данный фактор проявляется не так очевидно, как на рынках потребительских товаров. При анализе, например, рынка складских помещений, следует учитывать возможность того, что в условиях общей экономической депрессии и спада производства предприятия и организации могут выбросить на рынок большое количество неприспособленных помещений – производственных, подсобных, административных, которые будут предлагаться для складских функций по соответственно сниженным ценам.

Открытость рынка для новых конкурентов. Возможность полу­чения повышенной прибыли привлекает на конкретный рынок но­вых конкурентов, предлагающих тот товар, который и позволяет эту прибыль. В результате цены снижаются, прибыль уменьшается, а уча­стники рынка, не успевшие вовремя уйти, разоряются. Таков меха­низм общего для рыночной экономики закона разрушающей конку­ренции. В условиях конкурентной борьбы каждый участник рынка стремится решить проблему разрушающей конкуренции путем возве­дения барьеров для входа новых участников на свой рынок. Миро­вая практика показала, что наиболее эффективными барьерами яв­ляются:

• новые технологии и кадровая политика;

• эффективные каналы сбыта.

Эффект масштаба позволяет снизить постоянные затраты на про­изводство товара. Участники рынка, наладившие массовое производ­ство товаров или услуг (например, поточное строительство коттед­жей, массовое расселение коммунальных квартир с применением со­лидного штата профессиональных агентов, сдача в аренду комплек­сов, состоящих из большого числа отдельных блоков и
т. д.) имеют существенное преимущество перед новыми конкурентами, которым необходимо для входа на рынок осуществить масштабные инвести­ции. Эффект масштаба, как следует из практики, проявляется не толь­ко в сфере производства, но и в сфере маркетинга и продвижения товара на рынок, начиная от рекламы и заканчивая послепродажным обслуживанием (например для компаний по управлению недвижи­мостью) и научным разработками.

При анализе стратегии поведения следует учитывать, что обрат­ной стороной эффекта масштаба является ограниченность быстро­го маневра по реструктурированию бизнеса. Как следствие этого, для сохранения масштабов работы необходимо снижать цены.

Новые технологии, ноу–хау в производстве товаров и услуг явля­ются существенным преимуществом, не позволяющим новым уча­стникам рынка успешно конкурировать вплоть до момента разработ­ки собственных решений, на что требуется время и деньги. Кадро­вую политику, направленную на привлечение к работе лучших спе­циалистов, также можно считать способом устройства барьера для входа новых участников на рынок.

Торговая марка и солидная деловая репутация на рынке недвижи­мости в современных условиях имеют исключительно важное зна­чение, так как возможные убытки участников рынка от непрофес­сиональных действий новичков могут быть весьма существенными. Кроме того, торговая марка позволяет получать на рынке значитель­ные скидки на все виды рекламы, получение услуг, что ставит новых участников перед необходимостью нести существенно большие из­держки.

Наконец, захват эффективных каналов сбыта товаров и услуг, ко­торые на рынке недвижимости могут принимать самые разные фор­мы, также уменьшает потенциальную возможность входа на рынок новых конкурентов.

Характер конкуренции на конкретном рынке. Несомненно, важ­нейшей частью выбора стратегии конкурентоспособности являет­ся определение характера взаимодействия с аналогичными участни­ками рынка. Существует два основных направления деятельности снижения конкурентоспособности с аналогичными участни­ками рынка:

• стратегия, направленная на снижение издержек;

• стратегия, направленная на специализацию товаров и услуг.

Первая стратегия подразумевает концентрацию на снижении из­держек всего цикла продвижения на рынок товара или услуги, начи­ная от разработки идеи и до послепродажного обслуживания.

Вторая стратегия подразумевает концентрацию на создание това­ров или услуг, которые, по сравнению с аналогами конкурентов, отличаются либо повышенным качеством, либо специфическим набо­ром свойств, интересующих конкретного покупателя.

Основное правило, которым руководствуются при выборе теку­щей линии поведения на рынке, заключается в том, что совмещение двух стратегий, как показывает мировая практика, всегда приводит к потере конкурентоспособности. Другими словами, в конкретный момент времени можно проводить политику конкурентоспособности, опираясь только на одну стратегию. Естественно, при таком подходе возникает вопрос, каким образом выбор единственной страте­гии соотносится с диверсификацией деятельности, как способе сни­жения риска участников рынка. Если дополнительно к двум страте­гиям конкурентного поведения добавить две степени диверсифика­ции товаров и услуг каждого участника рынка, то можно составить основную схему признаков стратегии конкурентоспособности:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector