Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Этапы анализа рынка недвижимости

Задачи и этапы анализа рынка недвижимости;

Цели и направления анализа рынка недвижимости

Методика анализа рынка недвижимости

Исследованием рынка недвижимости в России и разработкой методик его изучения активно занимается Г. М. Стерник[45].

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования, с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности, с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т. е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками, риэлторами и другими профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями.

Процедуру анализа рынка недвижимости можно условно разде­лить на две части:

• анализ общего состояния рынка недвижимости;

• анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости.

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие – выстроены в необходимой последовательности их решения, т. е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу (рис 2.4.1.).

Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи – оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

Основы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— анализ состояния рынка;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— анализ ценовой ситуации;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет потока доходов;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

Читать еще:  Расширение рынка сбыта продукции

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Этапы анализа рынка недвижимости

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости — вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследования являются:
ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самыми общими целями — для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

Читать еще:  Институты рынка труда

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка . Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30-35. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.

Они предназначены для:

  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

  • категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
  • категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
  • категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

  • для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статорганов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Кроме того, в 1997 году был завершен первый этап реализации Корпоративной Информационно-аналитической системы (КИнАС РГР) — создан автоматизированный рабочий комплекс (АРК) «Аналитик». Он обеспечивает статистическую обработку данных о предложении объектов недвижимости, спросе, сделках и позволяет рассчитать все показатели (индикаторы) рынка, характеризующие его состояние и динамику изменения. Практическая апробация комплекса была проведена на примере рынка жилья Москвы совместно с агентствами недвижимости «Мосжилцентр», «Миэль-Недвижимость», «Контакт-Недвижимость», РМЛС, «Вавилон», «Триумфальная арка», «Наша Москва», «ИнКом», представивших свои базы данных о предложениях квартир, спросе, эксклюзивных договорах, проведенных сделках.

Разработанная методология анализа рынка, формы представления данных получили широкое распространение. Они используются при обработке и публикации материалов (в частности, на ВЕБ-сайтах) Сибирским центром оценки (г. Новосибирск), Уральской палатой недвижимости (г. Екатеринбург), АН «Бэст-Риэлти ЛТД» (г. Омск), АН «Телец-Купец» (г. Хабаровск), Северо-восточной риэлторской компанией (г. Якутск), Воронежской ассоциацией риэлторов, Астраханской ассоциацией риэлторов, Пермской лигой риэлторов и оценщиков, АН «Недвижимость Калининграда», АН «Выбор» (г. Нижний Новгород), АН «В Добром» (г. Владимир), АН «АУРУМ» (г. Томск), АН «Ваш дом» (г. Волгодонск), агентством «Центр недвижимости» (г. Ульяновск), Тверским информационно-торговым агентством недвижимости (ТИТАН, г. Тверь), АН «Дом» (г. Барнаул), Рязанской финансово-строительной компанией и корпорацией «Ин-Тран» (г. Рязань), АН «Брянская недвижимость», и другими.

Основные положения методологии изложены в работах:

  1. Стерник Г.М. «Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)». РГР, — М. 1996;
  2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. «Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)». РГР, — М. 1997.
  3. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. — «Проблемы прогнозирования» №6, 1996, с. 115-138.
  4. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, 1997.
  5. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. — «Экономика и математические методы» том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
  6. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости» №1, 1999.
  7. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России — три рынка недвижимости. В кн. «Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации». -М., изд. «ЭПИКОН», 1999, с. 105-141.

В настоящей работе они развиты и конкретизированы на основе накопленного опыта исследований.

Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости

Ахмедова Написат Кадимагомедовна,Студент факультета магистерской подготовки, кафедры экономического развития, маркетинга и бизнеса ФГБОУ ВО «Дагестанский государственный технический университет» г. МахачкалаNapisat92@mail.ru

Основные этапы анализа рынка доходной недвижимости

Аннотация. Статья посвящена вопросам проведения анализа рынка доходной недвижимости. Раскрыты основные этапы проведения анализа рынка, а также предложены наиболее выгодные пути их использования на практике.Ключевые слова. Доходная недвижимость, анализ, рынок, ипотека.

Читать еще:  Особенности формирования рынка труда

В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности (по сравнению с финансовыми активами) на собственный капитал и защиту от инфляции. Необходимо отметить, что для получения стабильных высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически.[1]При анализе рынка доходной недвижимости необходимо учитывать, что каждый и сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности. Например, для понимания особенностей функционирования рынка жилой недвижимости необходимо учесть особые экономические характеристики жилья и факторы, оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости:1.Уникальность каждого объекта недвижимости;2. Местные ограничительные факторы (налоги, доступность услуг, контроль за окружающей средой);3. Общий экономический климат и его тенденции;4.Наличие механизмов «быстрой» продажи5. Изменчивость улучшений;6.Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке;7.Финансовые и другие условия, влияющие на цены.Методологически верный подход к анализу рынка недвижимости определяет и структуру анализа: большое внимание в отчете по оценке объекта недвижимостидолжно быть уделено дифференциации занятости работоспособного населения в регионе, росту безработицы, динамике платежеспособного спроса и факторам, влияющим на объемы предложения жилой недвижимости.[2]Анализ рынка ипотеки требует учета основных тенденцийсоциальноэкономического развития, состояния и перспектив развития финансового рынка.Однако необходимо призвать, что в большинстве отчетов по оценке объектов доходной недвижимости проводится весьма условный анализа рынка недвижимости.Недостатки в отчетах многих российских оценщиков недвижимости порождены слабой разработанностью методов и основных принципов анализа рынка недвижимостивообще и рынка доходной недвижимости в частности. Уточнению основных принципов анализа рынка доходной недвижимости и формулировке основных этапов анализа посвящена данная статья.Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка доходной недвижимости и рынка капитала. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала. Исходя из данной основной предпосылки, в анализе рынка доxодной недвижимости целесообразно выделить несколькоэтапов.

Этап первый независимо от типа оцениваемой недвижимости (жилая, офисная или многофункциональная) первым шагом в анализе рынка недвижимости является четкое определение целей анализа рынка, поскольку недвижимость можнорассматривать с трех точек зрения:♦недвижимость как потребительная стоимость, удовлетворяющая потребность в жилище, отдыхе, развлечениях;♦недвижимость как фактор производства, в форме основные производственныхфондов;♦недвижимость как источник дохода.Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.Причин для анализа может быть много, например: изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в бeдущем. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:_ о целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;_ по определению уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;[4]

• по определению наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиск активов, которые позволили получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.Этап второй проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа следует подразделить на два крупных блока :1) относящиеся к краткосрочным целям;2) относящиеся к долгосрочным целям.Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов. Кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 5 лет.Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должно иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.Этап третий каждый отдельный исследуемый сегмент рынка недвижимости необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.♦Этапа четвертый

выяснение уровня риска, характерного для рынка доходнойнедвижимости. Источниками риска могут быть:♦тип недвижимости (собственности, имущества);♦изменения соотношения предложения и спроса;♦местоположение (региональный риск);♦условия арендного договора и предоставления кредитов;♦физическое старение и изнашивание (порчи);♦изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;♦инфляция;♦возможности реинвестирования;♦снижение ликвидности.Этап пятый риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо подразделитьна три группы:1. Управляемые или не систематические риски,которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;2. Систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным порынку капитала уровнем риска;

3.Случайные риска как результат не качественного управления объектами недвижимости.Этап шестой независимо от целей анализа учесть влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости, поскольку для рынка недвижимости характерно цилическое избыточное вложение капитала. Влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости определяется изменением ставки доходности на инвестированный в недвижимость капитал. Для того, чтобы возможно точнее определить воздействие рынка капитала на рынок доходной недвижимости, необходимо уточнить ихобщие черты и различия. Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовыеактивы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия, что отражено втаблице1:

Таблица 1Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Рыноккапиталарынок недвижимостицелиинвестирования:получение текущегодохода;рост стоимости актива;защита отналогов;Объем предложения высоко эластиченобъем предложения в краткосрочном периоде неэластиченриски делятся на управляемые ( диверсифицируемые) и не управляемые ( систематические)Ставка доходности подвержена значительным колебаниямставка доходности относительно стабильнаясоотношение спроса и предложения определяет ценыактивов.Ликвидность более высокаяликвидность болеенизкаявеличина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставкидоходностив период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активовпадаетв период инфляции инвестиционная привлекательность растетнаходятся под значительным влиянием макроэкономических изменений ( валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально экономическое развитие, стабильность налогообложения)Поток доходов неустойчивыйпоток доходов в виде арендной платыотносительноустойчивыйвысокая ставка доходности –показатель более высокогорискаR= Rf + плата за рискR= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала.

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынкакапитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Этап восьмой определить стадию развития рынка недвижимости (кризис, депрессия, оживление и подъем, учитывая, что циклразвития рынка недвижимости несколько сдвинут по отношению к промышленному циклу: этап оживления начинается на рынке доходной недвижимости в условиях высокой инфляции и инфляционных ожиданий. Инвестиционная привлекательность рынка доходной недвижимостирезко падает с сокращением инфляции, развитием производства и, следовательно,ростом инвестиционной привлекательности традиционных финансовых активов. Показателями оживления и подъема рынка доходной недвижимости являются:♦снижение стандартной нормы вакансий на рынке недвижимости;♦рост арендной платы;♦снижение коэффициента капитализации, так как в период оживления и подъемарынка недвижимости снижается плата за риск инвестирования в недвижимость.Важнейшим ограничивающим условием является обязательное указание в отчете профессиональных оценщиков, чтоданная оценка действительна только на дату или даты оценки, которые указаны в отчете, что обусловлено неопределенностью рыночной ситуации в будущем и возможностью ее качественного изменения.[5]Таким образом, качественный анализ рынка недвижимости требует соблюдения основных этапов рассмотренного концептуального подхода в сочетании с принципамии ограничивающими условиями оценки.

Ссылки на источники1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебнометодическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. –М.:Дело и Сервис, 2009;3.Оценка недвижимости.И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко –2005;4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2е изд. М.: Альпина Бизнес Букс –2004;5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков «Банковское кредитование», 2007. N 3;

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector