Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость или депозит

Хочу вложить деньги! Новостройка, депозит или коммерческая недвижимость?

Кто не мечтает выгодно инвестировать средства? Наверное, только тот, у кого их совсем нет. Или же тот, у кого денег несметное количество. Но большинство из нас находится между двумя этими крайностями, и совсем не прочь увеличить свои накопления.

Как же это сделать – с минимальным риском и максимальной выгодой?

Рассмотрим самые популярные варианты инвестирования средств и попробуем вычислить самый беспроигрышный .

1. Жилье на стадии строительства.

Вложения в недвижимость всегда считались надежными, однако за последние годы они стали менее популярны. Сегодня только каждая 10-я квартира покупается для инвестиций. Причина проста – времена, когда доходы с перепродажи одного объекта достигали 100%, уже закончились . Но и сегодня заработать на жилой недвижимости – реально. Особенно в мегаполисах.

Есть простое правило – чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость.

По вполне понятным причинам активнее всего цены растут в новостройках – от «котлована» до внутренней отделки и фасадных работ.

Инвесторы покупают квартиры на стадии строительства для перепродажи (доходность в этом случае может составлять 10-25% в зависимости от разных факторов), либо для сдачи в аренду .

Выбор диктует рынок. Если цены на недвижимость в вашем регионе растут быстро – берите квартиру, чтобы потом продать. В противном случае, лучше аренда.

В Москве цены на жилье растут стремительно, но выгодным считается и тот, и другой способ инвестиций в недвижимость.

Выяснили динамику цен в целом? Тогда приступайте к конкретике. Ищите самые популярные районы и жилые комплексы (смотрите рейтинг наиболее востребованных новостроек ).

Помните, что сейчас тренд на покупку квартир комфорт-класса, а «малогабаритное» жилье проще продать – в первую очередь, из-за низкой цены.

Средняя площадь инвестиционного жилья за последние 5 лет снизилась на 15-30% . При этом покупатели (и инвесторы тоже) всё чаще выбирают 3- и 4-комнатные квартиры , а рынок в некоторых городах уже перенасыщен студиями – внимательно изучайте ситуацию с недвижимостью в конкретной локации.

Смотрите также:

2. Вклад в банке

По мнению экспертов, банковские депозиты являются самым популярным инструментом инвестирования среди россиян . Его огромное преимущество – это простота . Вы просто приносите (или перечисляете) средства на банковский вклад и ждете начисления процентов. Никаких документов, кроме паспорта, для этого не нужно.

Конечно, инвестору придется потратить время и силы, чтобы выбрать оптимальный для себя продукт – банков много и предложений тоже . И все-таки, как правило, это намного проще и быстрее, чем подбирать подходящий объект для инвестиций на рынке жилой или коммерческой недвижимости.

Самый главный недостаток банковского депозита – его низкая доходность . 9% годовых – сейчас «потолок». Именно поэтому профессиональные инвесторы обычно используют этот способ для временного хранения средств . И никогда не вкладываются в одну валюту – оптимальным вариантом считается, как минимум, три вклада : в рублях, долларах и евро.

3. Коммерческая недвижимость

Качественная коммерческая недвижимость – отличный объект для инвестиций. Однако у этого варианта есть свои особенности.

Во-первых, порог входа на рынок коммерческой недвижимости довольно высок .

Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб. В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.

Во-вторых, приобретение коммерческой недвижимости сопряжено с многочисленными рисками . Это и стандартные, распространенные схемы мошенничества типа многократной продажи одного и того же объекта. И очень «узкие», специфические, связанные с тем, что оформить в собственность коммерческие помещения сложнее, чем жилые.

Но и доходность коммерческой недвижимости стабильно высока — она может достигать 10–17% годовых . Средний срок окупаемости таких объектов в России сейчас составляет 8-10 лет . То есть, инвестировать средства в коммерческую недвижимость, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома, хотя первоначальный капитал для этого должен быть больше.

Таким образом, вложения в коммерческую недвижимость – это выбор опытных и состоятельных инвесторов.

Если денег и опыта недостаточно – лучше остановиться на варианте попроще. И все-таки помните – риск есть всегда. Снизить его может только очень тщательное и взвешенное изучение вопроса. И материалов нашего канала, ведь мы рассказываем о самых актуальных вопросах и проблемах в сфере городской, загородной и коммерческой недвижимости .

Понравилось? Ставьте лайк!

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашим рейтингом самых популярных новостроек .

Куда вложить миллионы: квартира или вклад?

Вклады перестали приносить высокий доход. Может, пришло время зарабатывать на недвижимости? Мы посчитали, что выгоднее.

Читать еще:  Депозитный счет службы судебных приставов

Допустим, у вас есть 5 миллионов рублей. И вы выбираете: положить эти деньги в банк под проценты или купить на них небольшую квартиру в Москве для сдачи в аренду.

Что выгоднее?

1-комнатная квартира в Москве

Арендная ставка — 34 460 рублей в месяц

Ставка по вкладу — 7% годовых

Физлицо — 13%, ИП — 6% + налог на недвижимость – 0,1% от стоимости квартиры (зависит от региона)

260 000 рублей (13% на человека (но с суммы до 2 000 000 рублей))

Рост стоимости актива

4% в год (средняя инфляция, которую прогнозирует Минэкономразвития)

Доход за 5 лет (с учётом налогов и вычета)

8 263 520 рублей (стоимость квартиры 6 059 976 + 2 203 544 от сдачи)

7 018 899 рублей

Трудности и риски

Вас ждут трудности в обоих случаях. Если положить 5 000 000 в банк, то высок риск потерять деньги, ведь застрахованы только 1 400 000 рублей. Можно отнести эти деньги в четыре банка, тогда в каждом придётся разместить по 1 250 000 рублей. Или выбрать государственный банк — тогда меньше доходность.

Найти вклад с высокой ставкой на большой срок

С квартирой тоже всё непросто. В Москве придётся постараться, чтобы найти однокомнатную квартиру за 4–5 миллионов рублей. Скорее всего, это будет жильё в старом доме, плохом состоянии или далеко от центра. Нужно сделать косметический ремонт, найти арендатора, контролировать состояние квартиры и платить налоги.

Как увеличить доходность?

Вклады: Когда ключевая ставка снижается, ставки по вкладам также продолжат уменьшаться, прогнозирует директор по развитию розничных продуктов Росбанка Лидия Каширина. Поэтому клиенты, которые нацелены на долгосрочные вложения, уже сейчас размещают вклады на максимально возможные сроки для того, чтобы зафиксировать текущие ставки по вкладам, подсказывает Ольга Михайловская из ЮниКредит банка.

Квартира: Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая советует покупать квартиры в строящихся объектах или в уже сданных новостройках (старые квартиры быстрее дешевеют). Лучше всего выбирать самые дешёвые варианты на первом или втором этаже, которые рассчитаны на 1–2 человек. Дома должны располагаться рядом с метро в хорошо развитых районах.

Вывод

Покупка квартиры выгоднее открытия вклада. При вложении 5 000 000 рублей в любом случае придётся помучиться. Нести деньги в четыре банка или размещать в одном, но с низкой процентной ставкой. Несмотря на необходимость уплаты налогов на квартиру, заработать в конечном счёте можно больше при сдаче жилья и за счёт роста цен на недвижимость.

Как считали?

За основу был взят бюджет в размере 5 000 000 рублей. В первом случае деньги размещались под 7% годовых (такую максимальную доходность предлагает калькулятор вкладов Сравни.ру) с капитализацией процентов раз в год на пять лет. Предполагалось, что в течение этого срока доходность останется неизменной (хотя скорее всего снизится). Во втором случае на 5 000 000 рублей покупалась квартира. В эту сумму входил косметический ремонт. Предполагалось, что квартира пять лет непрерывно сдаётся в аренду за 34 460 рублей — это средний размер стоимости сдачи однокомнатной квартиры в Москве за август 2017 года, по данным сервиса Домофонд. Считалось, что владелец квартиры зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя с целью платить налог от сдачи жилья 6%, а ещё он заплатит налог на недвижимое имущество по ставке 0,1% от 5 000 000 рублей и получит на себя налоговый вычет в размере 260 000 рублей. Предполагалось, что квартира будет расти в цене каждый год на 4% — такой прогноз инфляции даёт Минэкономразвития. Коммунальные платежи оплачивает арендатор квартиры.

Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом

Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.

Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад. По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%). «Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Читать еще:  Размещение средств на депозите проводки в 1с

По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.

«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.

Рантье с ипотекой

Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.

Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.

Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.

«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.

В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.

Депозит или квартира

В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.

«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.

Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.

Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.

Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.

Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Депозиты или недвижимость. За и против

За сколько окупится квартира, если вложить в нее деньги сегодня? Сколько годовых можно заработать, сдавая в недвижимость жилье? Будет ли такое вложение выгодней, чем депозит в банке?

Читать еще:  Открыть депозит под высокий процент

Ответы на эти вопросы — в блоге главного эксперта Совета НБУ Виталия Шапрана на ресурсе The page. «Минфин» приводит сокращенный текст колонки.

Покупка недвижимости – это, как правило, большие затраты. Чтобы понять, насколько эти затраты будут эффективны, принято сравнивать покупку недвижимости с арендой.

Например, вам предлагают приобрести однокомнатную квартиру возле метро за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых, а срок окупаемости вашего проекта при условии неизменности цен на аренду и недвижимость (что маловероятно) составит 8 – 9 лет, что для недвижимости не так уж и плохо. С другой стороны, в украинском банке эти же 800 тыс. грн вы можете сейчас разместить под 15 – 18% годовых минус налоги или под 3 – 5% при оформлении депозита в долларах США. Если брать к рассмотрению три простых альтернативы – депозит в долларах, депозит в национальной валюте и приобретение квартиры, – то на протяжении следующих 10 – 15 лет еще неизвестно, что будет выгоднее.

Никаких гарантий

Тактически самым выгодным сейчас остается депозит в национальной валюте. Но если брать временной горизонт инвестиций в недвижимость в 10 – 15 лет, то курсовые перспективы национальной валюты становятся туманными, а доходность от валютных депозитов – слишком небольшой для аппетитов украинского рынка. Поэтому инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств (во всяком случае, на это указывают исторические данные рынка столичной жилой недвижимости).

Разместить депозит в гривне и получить бонус до 1,6% годовых

За период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности по ценам, которые декларируют риелторы. Так что, увы, инвестиции в недвижимость в Киеве (во всяком случае, в жилую) – это совсем не универсальный рецепт для спасения сбережений. Учитывая довольно высокий уровень процентных ставок по гривневым ресурсам и наличие фактического запрета на валютное кредитование, ипотека в Украине будет восстановлена нескоро. Поэтому все, на что могут рассчитывать сейчас покупатели жилья, – это рассрочка от застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

Те, кто пытаются зарабатывать, сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать. Кроме риска напасть на «неправильного» квартиросъёмщика, есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен». Так, после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать. Поэтому простаивание квартиры в ожидании арендатора может составлять несколько месяцев. То есть свои 7 – 10 тыс. арендной платы в месяц вы, скорее всего, будете иметь только на бумаге, а на практике часть времени жилье будет простаивать.

Объекты для выгодных инвестиций в недвижимость на «Минфине»

Как правило, наши люди не стремятся становиться предпринимателями и сдают жилье, забывая о том, что нужно еще платить налоги. Частая смена арендаторов, наличие среди арендаторов шумных личностей часто возбуждает нездоровый интерес соседей, которые вполне могут написать жалобу в налоговую, что также чревато неприятностями.

И последнее, но, наверное, самое важное – нужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество которого оставляет желать лучшего. Поэтому прежде, чем совершать крупную инвестицию, не мешало бы собрать информацию о том доме, где вы собираетесь покупать недвижимость.

Мое личное впечатление от нашего рынка недвижимости таково, что планирование в Украине на 10 – 15 лет выглядит невозможным. Мы с вами не можем не только предугадать точно движение цен на жилье и коммерческую недвижимость, но и движение курса национальной валюты и процентных ставок. В таких условиях неопределённости обычно ситуацию спасает диверсификация. То есть нельзя инвестировать все в недвижимость, или все в гривневые (или только в валютные) депозиты. Распределение рисков по активам должно быть примерно равноценным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector