Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок перехода права собственности

Как определить дату перехода права собственности на приобретенные МПЗ

Правильное определение даты перехода права собственности на приобретенные товары, сырье, материалы (далее — МПЗ), несомненно, важно. Напрямую это может повлиять на момент их принятия на учет, на стоимость МПЗ. А опосредованно — например, на НДС-расчеты. Однако бухгалтеру подчас бывает очень непросто выяснить, в какой момент переходит право собственности на приобретенные МПЗ. Понятно, что для этого в первую очередь нужно читать договор. Только вот часто договора оказывается недостаточно.

Момент перехода права собственности договором определен

Идеальная ситуация, когда в договоре четко прописан момент перехода права собственности на МПЗ от поставщика к покупателю. Формулировки могут быть различными. Например, в момент «отгрузки со склада поставщика», «погрузки на борт судна», «прибытия на станцию назначения». Или, скажем, «в момент регистрации на таможне декларации на ввозимые товары». В таком случае остается только правильно определить дату. Помогут здесь соответствующие документы (их копии). Например, отгрузочные документы поставщика, коносамент, железнодорожная накладная, импортная декларация на товары.

Момент перехода права собственности договором не определен

К сожалению, жизнь далека от идеала, и договоры, где не прописан момент перехода права собственности, встречаются сплошь и рядом.

Договор с российским поставщиком

В этом случае право собственности на приобретенные МПЗ переходи т п. 1 ст. 223, пп. 1, 3 ст. 224, ст. 458 ГК РФ :

  • доставка входит в обязанности поставщика — на дату вручения МПЗ покупателю (грузополучателю);
  • договором предусмотрен самовывоз — на дату предоставления МПЗ в распоряжение покупателя на складе.

Товар считается предоставленным, когда к оговоренному сроку он готов к передаче в соответствующем месте (в частности, промаркирован или идентифицирован другим способом) и покупатель осведомлен о готовности товара к передач е п. 1 ст. 458 ГК РФ ;

  • МПЗ доставляется перевозчиком (почтой) — на дату передачи МПЗ перевозчику или на почту;
  • покупатель получает МПЗ на основании товаросопроводительного документа продавца (например, складского свидетельства, коносамента) от третьего лица, у которого находится товар, — на дату передачи покупателю такого документа.

Договор с зарубежным поставщиком

В этом случае нужно для начала выяснить, каким законодательством руководствоваться для определения момента перехода права собственности.

Если в импортном контракте будет четко определен момент перехода права собственности на товары, бухгалтеру не придется гадать на кофейной гуще

Возможны следующие ситуации.

СИТУАЦИЯ 1. По вопросу перехода права собственности контракт прямо отсылает к какому-либо законодательств у п. 3 ст. 1206, п. 1 ст. 1210, п. 2 ст. 1215 ГК РФ . Если это российское законодательство, то действуют те же правила, что и в случае договора с отечественным продавцом. Если зарубежное, скажем страны поставщика, — за помощью можно обратиться к контрагенту.

СИТУАЦИЯ 2. В контракте не указано, право какой страны применяется к переходу права собственности. В таком случае момент перехода права собственности, по общему правилу, определяется:

  • контракт заключен в отношении МПЗ, находящихся в этот момент в пути, — законодательством страны, из которой были отправлены МПЗ п. 2 ст. 1206 ГК РФ ;
  • контракт заключен в отношении прочих МПЗ — законодательством страны, где находилось имущество в момент заключения договор а п. 1 ст. 1206 ГК РФ .

Продавец и покупатель могут договориться о праве, которое будет регулировать их права и обязанности по внешнеторговому контракт у п. 1 ст. 1210 ГК РФ . Но без специальной оговорки в контракте это право договора не будет распространяться на возникновение и прекращение права собственност и п. 3 ст. 1206, п. 2 ст. 1215 ГК РФ . То есть может, например, получиться так, что право договора — российское право. Но определять момент перехода права собственности нужно по праву страны поставщика, в которой находились товары при заключении договора.

В обеих ситуациях иностранным законодательством, по которому нужно определять момент перехода права собственности, оказывается обычно право страны продавца. А значит, именно его можно попросить разъяснить, как в его стране определяют момент перехода права собственности.

Инкотермс и переход права собственности

На практике бухгалтеры часто предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления. Они не штудируют иностранное законодательство в поисках ответа. Вместо этого они признают переход права собственности на дату перехода рисков случайной гибели и повреждения товара. А ее, в свою очередь, определяют в соответствии с условиями поставки по Инкотермс.

Инкотермс (Incoterms — International Commercial Terms) — международные правила толкования торговых терминов, наиболее часто используемых во внешней торговле, касающиеся прав и обязанностей сторон договора купли-продажи в отношении поставки проданных товаров.

Например, согласно условиям поставки CIP — г. Краснодар, Россия (Инкотермс 2000), риски утраты и повреждения товара переходят от продавца к покупателю в момент передачи товара продавцом перевозчику. Допустим, передача состоялась в Варшаве. Соответственно, и переход права собственности бухгалтер признает в день передачи МПЗ перевозчику в Варшаве.

А скажем, при условиях поставки DAF — п. Торфяновка Выборгского района, Россия (Инкотермс 2000), риски переходят в момент поставки товара в Торфяновку. И бухгалтер, опираясь исключительно на переход рисков по Инкотермс, признает переход права собственности в день, когда МПЗ прибудут в Торфяновку.

Но дело в том, что Инкотермс регулируют переход только рисков утраты или повреждения товара от продавца к покупателю! А значит, простое упоминание условий поставки по Инкотермс вовсе не говорит о том, что стороны договора определили дату перехода права собственности.

Тем не менее существует мнение, что такой подход имеет право на жизнь.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Насколько я знаю, в праве иных стран, в отличие от российского гражданского законодательства, момент перехода права собственности выделяется крайне редко. Дело в том, что в этом случае понятие перехода права собственности заменено понятием перехода рисков. Поэтому бухгалтер, признавая переход права собственности на дату перехода рисков утраты и повреждения товара по Инкотермс, делает все правильно. И я не вижу необходимости что-то еще придумывать, кроме Инкотермс.

Посудите сами: если мы разделим моменты перехода права собственности и перехода рисков, то получатся неразрешимые коллизии. Пусть в сентябре при отгрузке в Сибири перешло право собственности на 10 т нефти, закачанной в трубопровод, а в октябре при пересечении границы или еще в какой-то момент перешли риски, но уже на 9 т нефти, так как 1 т «не доехала» (убыль). Покупатель считает себя обязанным оплатить 9 т. Кому тогда мы реализовали (передали в собственность) еще 1 т? Иными словами, нельзя передать право собственности отдельно от рисков, так как риски и есть бремя содержания собственности. То же самое будет и при покупке. Так что бухгалтер, на мой взгляд, прав ” .

Иначе говоря, если бухгалтер вместо изучения норм иностранного законодательства по вопросу перехода права собственности будет ориентироваться на переход рисков по Инкотермс, у него есть все шансы угадать правильную дату.

Но чтобы не было коллизий и бухгалтер не выступал в роли гадалки, достаточно прямо прописать в договоре, что право собственности на товар у покупателя возникает на дату перехода рисков утраты и повреждения товара в соответствии с условиями поставки по Инкотермс.

Дата оформления ввоза на таможне и переход права собственности

Довольно часто вместо даты перехода права собственности (когда последняя контрактом не оговорена) бухгалтеры оперируют в учете датой оформления декларации на товары (или же датой выпуска с таможни). Например, при определении курса валюты для подсчета рублевой стоимости приобретенных МПЗ.

Читать еще:  Постановление правительства рф 29

Но если в случае с рисками по Инкотермс получается, что не основанные на законе предпосылки приводят зачастую к правильному результату, то здесь все иначе. Законодательство ни одной страны не связывает переход права собственности на импортные товары с их таможенным оформлением. А значит, такой подход заведомо ошибочен. Единственный случай, когда он может быть применим, — это прямое указание в контракте, что право собственности переходит в момент таможенного оформления.

Определение даты перехода права собственности — вопрос из области гражданского законодательства. Ее неправильное определение в первую очередь может повлечь разногласия с продавцом. Но вероятны и налоговые последствия. Это довольно весомые доводы, чтобы убедить руководство в том, что нужно четко прописывать эту дату в договорах. А при необходимости — и внести изменения в уже действующие договоры. Особенно внешнеэкономические. Ведь понятно, что у бухгалтера нет ни желания, ни особых возможностей штудировать иностранное законодательство. И даже если бухгалтер справится с этим, то в случае проверки ему придется объяснять это все еще и инспекторам. А это тоже не простая задача.

Особый порядок перехода права собственности

Налоговый и бухгалтерский учет

Как правило, право собственности на продаваемые товары переходит к покупателю в момент их отгрузки. Но иногда организации заключают договоры на других условиях, оговаривая особый порядок перехода этого права. Например, в случае сомнений в надежности контрагента переход права собственности может быть увязан с оплатой товаров. Бухгалтерский и налоговый учет по таким договорам имеет свои особенности.

Момент перехода права собственности

Прежде всего отметим, что термин «товар» мы будем использовать не в узком его значении как объект торговых операций в оптовой и розничной торговле. Под товаром будем понимать вещь, являющуюся объектом договора купли-продажи или поставки в соответствии со статьей 454 ГК РФ. Иными словами, это и товары, и продукция производственного предприятия, и сырье, и материалы. При этом в данной статье не рассматриваются объекты гражданских прав, распоряжение которыми подлежит государственной регистрации, как, например, недвижимое имущество.
Общий порядок перехода права собственности установлен пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Право собственности у приобретателя товара по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, если договором поставки момент перехода права собственности на товар от продавца к покупателю не определен, товар считается переданным покупателю в момент отгрузки. И таким моментом является один из перечисленных в статье 458 ГК РФ:
— вручение товара покупателю в месте нахождения продавца;
— вручение товара покупателю в месте нахождения покупателя, если по договору доставить товар должен продавец;
— вручение товара перевозчику либо иному лицу, указанному покупателем, в месте нахождения продавца, если по договору доставить товар должен покупатель.
Договором также может быть установлен особый момент перехода права собственности, отличный от общего. Это право сторон определено статьей 491 ГК РФ. Так, договор может предусматривать, что право собственности на товар переходит к покупателю в момент полной или частичной оплаты товара. В качестве такого момента могут быть указаны и иные обстоятельства.
При передаче товара от продавца к покупателю оформляются накладная, товарно-транспортная накладная и сопутствующие документы — сертификаты, инструкции, паспорта и т. д. По определению товарная и товарно-транспортная накладные являются товаросопроводительными документами. Они передаются вместе с товаром независимо от перехода права собственности на товар. Как правило, дата, указанная в товаросопроводительных документах, является датой перехода рисков случайной гибели и случайного повреждения товара.

Учет у продавца

В бухучете действует принцип имущественной обособленности, когда на балансе отражаются только ценности, являющиеся собственностью организации. Доходы от продажи также отражаются в момент перехода права собственности на товар от продавца к покупателю. Об этом говорится в пункте 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), которое утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н.
Таким образом, до момента перехода права собственности выручка в бухучете не отражается. При отгрузке товара по договору с особым порядком перехода права собственности делается такая проводка:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 41
— отгружен товар по договору с особым порядком перехода права собственности.
Для организаций, определяющих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль методом начисления, датой получения дохода является день реализации товара (п. 3 ст. 271 НК РФ). Реализацией товаров согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ признается передача права собственности на товар. Поэтому в налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, выручка от реализации товара не отражается до перехода права собственности на товар. До этого момента товары должны числиться в составе отгруженных, но не реализованных.
С НДС ситуация сложнее. Объектом налогообложения по этому налогу является реализация товаров (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Специального определения понятия реализации в главе 21 НК РФ не дано. Следовательно, действует то, которое установлено пунктом 1 статьи 39 НК РФ: реализация — это передача права собственности. Если договором предусмотрен особый порядок перехода права собственности, отгрузка предшествует реализации. Нужно ли в таком случае начислять НДС в момент отгрузки? По мнению автора, нет — ведь объект налогообложения не возник.
По мнению МНС России, глава 21 Налогового кодекса не устанавливает зависимости между датой перехода права собственности и датой возникновения обязанностей по исчислению и уплате налога в соответствии с принятой налогоплательщиком учетной политикой в целях налогообложения.
Объясним почему. Объект налогообложения НДС, как известно, реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Момент определения налоговой базы при реализации установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса. В зависимости от принятой организацией учетной политики для целей налогообложения это день отгрузки товаров или день оплаты отгруженных товаров. Таким образом, если учетной политикой организации выбрана «отгрузка», то НДС начисляется в день отгрузки независимо от момента перехода права собственности, определенного договором. Если момент определения налоговой базы день оплаты — значит, НДС начисляется в день оплаты.
В такой ситуации вам придется самостоятельно решать, начислять ли НДС сразу после отгрузки или дожидаться перехода права собственности.
Допустим, вы выбрали первый вариант. В таком случае нужно сделать следующую проводку:

ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»
— начислен НДС до перехода права собственности.

А вот если вы предпочли второй вариант, тогда нужно быть готовым отстаивать свою позицию в суде.
Что нужно сделать после перехода права собственности?
Во-первых, отразить в бухучете выручку от продажи товара. Во-вторых, в течение пяти дней выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). В бухучете делаются такие проводки:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1
— отражена выручка от реализации товара;
ДЕБЕТ 90-2 КРЕДИТ 45
— списана себестоимость товаров;
ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»
— начислен НДС (если НДС исчисляется «по отгрузке»).
Если НДС уже был начислен при отгрузке, вместо последней проводки делается такая:

Читать еще:  Для чего нужны нормативно правовые акты

ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 76 субсчет «НДС»
— списан ранее начисленный НДС.

В налоговом учете выручка без учета НДС отражается в составе доходов на дату перехода права собственности. У торговых организаций эти доходы уменьшаются на стоимость реализованных товаров. Об этом гласит статья 268 НК РФ. То есть стоимость товаров включается в состав расходов на дату перехода права собственности. Для производственных организаций доходы уменьшаются на стоимость реализованной продукции также на дату реализации, то есть на дату перехода права собственности. Поговорим об этом подробнее.

Налоговый учет расходов у производственных организаций

Если в договоре установлен особый порядок перехода права собственности, необходимо производить оценку и учет отгруженной, но не реализованной продукции. Порядок оценки определен в пункте 3 статьи 319 НК РФ и заключается в следующем:
— суммируются прямые затраты, приходящиеся на остатки отгруженной, но не реализованной готовой продукции на начало месяца и прямые затраты, приходящиеся на продукцию, отгруженную в течение месяца;
— вычитаются прямые затраты, приходящиеся на остатки готовой продукции на складе на конец месяца;
— из полученной величины вычитаются прямые затраты, приходящиеся на продукцию, реализованную в течение месяца.
Таким образом получим прямые затраты, приходящиеся на остаток отгруженной, но не реализованной на конец месяца продукции.
Результаты расчета должны отражаться в регистре формирования стоимости отгруженной, но не реализованной продукции.

Пример 1
Производственное предприятие занимается пошивом верхней одежды. Договоры на ее реализацию предусматривают разные условия перехода права собственности. По одним договорам оно переходит в обычном порядке, а по другим — в особом, то есть после оплаты продукции.
На начало месяца:
— на складе было 200 пальто себестоимостью (по прямым расходам) 700 руб. каждое на общую сумму 140 000 руб.;
— себестоимость 300 отгруженных, но не реализованных пальто составляла 195 000 руб.
За месяц на склад поступило 1000 пальто себестоимостью 700 руб. каждое на общую сумму 700 000 руб. А выбыло в составе: реализованной готовой продукции 400 шт.; отгруженной, но не реализованной готовой продукции — 500 шт.
Ежемесячные авансовые платежи предприятие исчисляет исходя из фактически полученной прибыли.

Сумма прямых расходов в готовой продукции, поступившей в течение месяца, составит:
700 руб. х 1000 шт. = 700 000 руб.
Сумму прямых расходов, приходящуюся на реализованную в течение месяца продукцию, определим, используя метод средней себестоимости:
(140 000 руб. + 700 000 руб.) : (200 шт. + 1000 шт.) х 400 шт. = 280 000 руб.
Аналогично определим сумму прямых расходов, приходящуюся на отгруженную в течение месяца продукцию:
(140 000 руб. + 700 000 руб.) : (200 шт. + 1000 шт.) х 500 шт. = 350 000 руб.
Сформируем специальный регистр для расчета стоимости готовой продукции (табл. 1).

Таблица 1. Регистр формирования стоимости готовой продукции

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Содержание статьи

С 1998 г. действуют современные правила оформления сделок с недвижимостью. Право собственности на объекты недвижимости и сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Особенностям регистрации перехода права собственности на недвижимость посвящена данная статья.

Законы об обязательной регистрации права собственности

  1. Гражданский кодекс РФ (статьи 130; 131).
  2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

До 01.03.2013 обязательной государственной регистрации также подлежали договоры, на основании которых был переход права собственности (купля-продажа, дарения, мена и прочее). По новым правилам договор-основание не требует регистрации, а регистрируется лишь переход права собственности на объект недвижимости.

Важно! Некоторые виды договоров по-прежнему необходимо регистрировать. К ним относятся:

  1. Договор долевого участия при строительстве квартиры.
  2. Договор покупки квартиры с использованием заёмных средств (ипотека).

Государственная регистрация данных видов договоров связывается с особыми рисками при долевом строительстве и ипотечном кредитовании.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации со дня вступления в силу ФЗ №122, т.е. с 31.01.1998.

Право собственности на недвижимость, возникшее до указанной даты, признаётся действительным и обязательной госрегистрации в этом случае не требуется. При этом подтверждают право собственности ранее выданные документы (договора, удостоверенные в нотариальном порядке, технический паспорт БТИ и пр.).

Важно! Государственная регистрация права собственности, возникшего до 31.01.1998, возможна по желанию владельца недвижимости. Но при отчуждении квартиры (продажи, дарении, мены и прочее) собственник в обязательном порядке должен зарегистрировать право собственности, даже если оно возникло до 31.01.1998.

При этом к недвижимому имуществу относятся:

Порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость

Гражданин, регистрирующий переход права собственности должен подать заявление о регистрации с необходимыми документами на объект недвижимости в регистрирующий орган (Росреестр) по месту нахождения регистрируемого объекта недвижимости (квартиры, дома, дачи).

При этом правом принимать документы для регистрации наделены Многофункциональные центры (МФЦ).

Документы для регистрации перехода права собственности

Заявление о переходе права собственности заполняется, как правило, на специальном бланке в Росреестре или в МФЦ.

Кроме заявления, владельцу нужно представить следующие документы:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру (дом). Таким документом в зависимости от конкретной ситуации может быть:
    1. договор купли-продажи (если квартира куплена);
    2. договор дарения (если квартира подарена);
    3. договор мены;
    4. свидетельство о наследстве при наследовании;
    5. договор о приватизации;
    6. договор ренты (пожизненное содержание с иждивением) и пр.
  2. Кадастровый паспорт на квартиру (дом).

    Кадастровый паспорт — это документ, содержащий сведения о недвижимости. В кадастровом паспорте в обязательном порядке указывается кадастровый номер квартиры, кадастровая стоимость и содержатся другие технические и архитектурные сведения о квартире. Если у заявителя нет кадастрового паспорта, то нужно обратиться в кадастровую палату за его получением.

    Квитанция об оплате госпошлины.

    В регистрирующий орган нужно представить оригиналы и копии квитанции об оплате госпошлины.

    Важно! В квитанции нужно будет вписывать номер СНИЛС, поэтому заявитель должен иметь при себе страховое свидетельство пенсионного страхования.

    Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

    Кроме оригинала, нужно представить копию паспорта с главной страницы, а также со страницы о регистрации по месту жительства.

    Страховое свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС).

    После приёма документов на регистрацию заявителю выдаётся расписка, в которой указывается дата, когда заявитель может получить свидетельство о праве собственности.

    Важно! В настоящее время свидетельство о праве собственности выдаётся на обычном листе А4 и документ не цветной, как было ранее.

    Свидетельство о праве собственности подтверждает точность информации только на дату выдачи документа. Возможно, что после выдачи документа произойдут изменения с данным объектом недвижимости (например, квартира может быть заложена, дом арестован и.т.п.). Поэтому точную и актуальную информацию о конкретном объекте недвижимости можно будет получить из Росреестра, обратившись с запросом.

    Размер госпошлины за регистрацию права собственности на объекты недвижимости

    1. За регистрацию перехода права собственности на жилую недвижимость (квартиру, дом) гражданам нужно будет уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

    Важно! Госпошлина для организаций составляет 22 тыс. р.

  3. Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для деятельности несвязанной с предпринимательством (сад, огород, дача, ИЖС) — составляет 350 рублей.

Сроки государственной регистрации права собственности

Право собственности на жильё будет зарегистрировано в течение 10 рабочих дней после обращения заявителя с необходимым комплектом документов.

Читать еще:  Вестник мэра и правительства москвы

В расписке о приёме документов сотрудники Росреестра укажут точную дату, когда заявитель сможет получить свидетельство о праве собственности, а также оригиналы сданных им документов.

Государственная регистрация ипотеки жилого помещения проводится в течение пяти рабочих дней после предоставления необходимых документов.

При регистрации ипотеки будет выдано свидетельство о праве собственности, но с обременением — залога недвижимости в силу закона. И владелец квартиры, не может без согласия банка распоряжаться данной недвижимостью до полной выплаты ипотеки, снятия залога и регистрации в Росреестре снятие обременения.

Государственная регистрация права собственности на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трёх дней, следующих за днём приёма документов.

Такой сокращённый срок регистрации право собственности связан с тем, что нотариус, удостоверяя договор, проверяет все представленные сторонами документы и у сотрудников Росреестра уменьшается объём работы.

Право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

И граждане, заинтересованные в получении информации из ЕГРП о любом объекте недвижимости, могут сделать запрос в Росреестр, уплатив госпошлину. Россрестр предоставит справочную информацию, о зарегистрированном праве на недвижимость, дату регистрации права, ФИО владельца и прочее. Также некоторую справочную информацию можно получить на сайте Росреестра, и через портал государственных услуг.

Итак, в данной статье рассмотрен порядок регистрации права собственности на жилую недвижимость, перечислен необходимый перечень документов для регистрации. В статье также указаны предельные сроки государственной регистрации перехода право собственности и размер госпошлины за регистрацию.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector