Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Учет у застройщика

Вот дом, который построил. застройщик!

Разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщиков

Строительный бизнес в России стремительно развивается. Застройщики привлекают для строительства деньги в виде средств инвесторов и банковских кредитов. А инвесторам и кредиторам, чтобы адекватно оценить свои риски, нужна качественная бухгалтерская отчетность застройщика.

Однако наш «строительный» бухучет значительно отстает от рыночных реалий. Ведь единственный документ, в котором говорится об учете у застройщика (Положение по бухучету долгосрочных инвестиций), принят в начале 90-х и сильно устаре л Положение, утв. Письмом Минфина от 30.12.93 № 160 (далее — Положение № 160) .

Мы поговорим о том, как правильно вести бухучет застройщикам (кроме ситуаций, когда застройщик является одновременно инвестором или генподрядчиком). Не оставим без внимания и вопросы налогообложения.

Кто есть кто на стройке

В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.

Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительств а п. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ .

А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — Гр К) ст. 3 ГрК РФ .

Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвестор а п. 16 ст. 1 ГрК РФ . А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организаци я п. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ) . Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатаци ю п. 1 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ . Поскольку у застройщиков, как правило, нет специалистов в области строительства, они обычно привлекают технических заказчиков.

Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д. п. 22 ст. 1 ГрК РФ

Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.

Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.). Как вы понимаете, для целей ведения бухучета не имеет значения, кто оформляет разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию. Ведь порядок ведения учета, прежде всего, должен отражать экономическое содержание хозяйственных операций между сторонами.

Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас. Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».

Бухгалтерский учет

Итак, нужно разобраться, кто из участников инвестиционно-строительной деятельности отражает у себя строящийся актив и что именно реализует застройщик — готовую продукцию, работы или услуги.

Но давайте сначала вспомним классическую схему проводок у застройщика. (На практике возможны различные нюансы, но мы не будем в них углубляться.)

Традиционный способ учета у застройщика

Изложенный способ учета является общепринятым для застройщиков, он применяется независимо от того, на каких условиях заключен договор с инвесторами.

Такой порядок учета основан на нормах уже недействующего ПБУ 2/94 (применялось до 2009 г.) и Положения № 160.

Как мы уже говорили, в Положении № 160 изложены правила учета у застройщика. Но «застройщик», для которого написано Положение № 160, — это не организация, которая строит объект недвижимости на продажу на принадлежащем ей земельном участке, а специализированная строительная фирма, которая организует сам процесс строительства, контролирует качество выполнения строительных рабо т п. 1.4 Положения № 160 . Значит, речь идет о техническом заказчике в терминологии ГрК, то есть об организации, выполняющей агентские функции за вознаграждение. Получается, что на застройщика в терминологии ГрК Положение № 160 не распространяется.

Что нам стоит дом построить, нарисуем — будем жить. Только вот для строительства настоящего дома предварительного наброска явно не хватит

Как видим, традиционный порядок учета у застройщиков не предусмотрен нормативными актами по бухучету. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что он может привести к искажениям бухгалтерской отчетности.

Как видно из схемы проводок, строящийся объект до момента передачи его инвестору отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а значит, бухгалтеры отражают его в балансе застройщика в группе статей «Основные средства» (строка 1150). Это неправильно. Ведь застройщик изначально строит объект не для себя, а для инвестора. А значит, построенная недвижимость никогда не будет использоваться застройщиком в качестве ОС.

То, что средства, полученные от инвесторов, принято отражать на счете 86 и в балансе как целевое финансирование, тоже далеко не бесспорно. Целевым финансированием в бухучете считаются деньги, поступившие организации (как правило, из бюджета) на определенные цели, например на покупку ОС. Остаток целевого финансирования нужно отражать в балансе в группе статей «долгосрочные обязательства» или «краткосрочные обязательств а» Письмо Минфина от 08.05.2014 № 07-01-12/21775 . Но не общей суммой, а в отдельной строке «целевое финансировани е» п. 20 ПБУ 13/2000 . То есть сумма, отраженная в балансе в строке «целевое финансирование», означает, что у организации есть чужие средства, которые она должна потратить на финансирование собственных капитальных или текущих затра т п. 4 ПБУ 13/2000 . Очевидно, что средства инвесторов должны быть направлены на строительство объекта, а не на собственные нужды застройщика. Значит, отражение денег инвестора в балансе как целевое финансирование приводит к искажению отчетности.

Учет у застройщика по МСФО

Поскольку, как мы уже говорили, российскими нормативными актами по бухучету учет у застройщика не регулируется, обратимся к МСФО п. 7 ПБУ 1/2008 . О том, как нужно вести учет компаниям, занимающимся строительством недвижимости, говорится в Разъяснении КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимост и» введено в действие на территории РФ Приказом Минфина от 25.11.2011 № 160н (далее — IFRIC 15) . Конечно, в IFRIC 15 не упоминается термин «застройщик», в Разъяснении говорится о «предприятиях, принимающих обязательство по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчико в» п. 4 IFRIC 15 . Однако такая формулировка позволяет применять этот документ к застройщикам.

Читать еще:  Суммированный учет год

Согласно IFRIC 15 порядок учета зависит от того, кто может определять основные структурные элементы будущего объекта недвижимости — инвестор или застройщик.

Если вопрос, каким будет строящееся здание, решает инвестор, то застройщик должен применять МСФО (IAS) 11 (российским эквивалентом этого МСФО является «строительное» ПБУ 2/2008). То есть строящийся актив должен отражаться в учете застройщика на счете 20, а выручку нужно признавать по мере готовности объекта.

А вот если инвестор не может изменять дизайн объекта, строительство которого он финансирует, так как застройщик предлагает типовые варианты зданий, то у застройщика признается выручка от реализации товаров (готовой продукци и) пп. 12, 16— 18 IFRIC 15 . Это наиболее часто встречающаяся в российской практике ситуация, ее мы и будем рассматривать.

Из общего правила IFRIC 15 о признании выручки от реализации продукции у застройщика есть исключение. Если материалы для стройки поставляет инвестор (не определяя дизайн будущего здания), то застройщику следует признать выручку от оказания услу г п. 15 IFRIC 15 . Однако такой вариант договора в российской практике не встречается.

Строим на продажу

На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками — договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ). Посмотрим, как будет выглядеть идеальный бухучет у застройщика в этих ситуациях (то есть с применением IFRIC 15).

СИТУАЦИЯ 1. По условиям инвестиционного договора инвестор перечисляет застройщику определенную сумму денег и по окончании строительства получает в собственность возведенный объект (или его часть). Как правило, вознаграждение застройщика в договоре не указывается. Прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство объекта, включая текущие расходы самого застройщика. Дизайн будущего объекта недвижимости определяет застройщик.

СИТУАЦИЯ 2. Между застройщиком и дольщиком заключен договор долевого участия в строительстве. Отношения между застройщиком и гражданами по таким договорам регулируются Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домо в Закон № 214-ФЗ .

Обычно в ДДУ указывают фиксированную стоимость квартиры, которую должен оплатить дольщик. Величина вознаграждения застройщика, как правило, не указывается, в договоре пишут лишь, что оно включено в стоимость квартиры. То есть прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от дольщиков, и затратами на строительство дома. Далее в статье мы будем говорить именно о таком варианте договора.

Законом № 214-ФЗ о долевом строительстве предусмотрено, что деньги дольщиков подлежат направлению на строго определенные цели (например, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на строительство систем инженерно-технического обеспечени я) ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ . При этом Закон не обязывает застройщика отчитываться перед дольщиком, куда именно и в какой сумме направлены его деньги.

Контролировать целевое расходование денег дольщиков вправе только некий контролирующий орга н п. 1 ч. 6 ст. 23 Закона № 214-ФЗ .

В Москве уполномоченным органом по контролю в области долевого строительства является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительств а Постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП .

С начала года введено в действие в 1,6 раза больше жилых домов, чем в I полугодии 2013 г.

Но дело в том, что в силу специфики своей деятельности застройщики в принципе не могут организовать учет так, чтобы можно было определить, на что потрачены средства каждого дольщика. Ведь деньги поступают на расчетный счет от дольщика общей суммой, в которой сидит и вознаграждение застройщика. Кроме того, деньги поступают к застройщику не одновременно от всех дольщиков, а постепенно, в течение всего процесса строительства. Поэтому сначала средств дольщиков не хватает и застройщики строят объект не только на деньги дольщиков, но и на собственные (чаще всего привлекают кредиты). То есть деньги поступают на расчетные счета застройщиков из различных источников, а затем направляются на строительство, например на оплату счетов подрядчиков, на погашение кредитов. Организовать раздельный учет денежных потоков, а следовательно, и контроль за целевым использованием в таких условиях практически невозможно. А значит, деньги дольщиков не являются целевым финансированием с точки зрения бухучета.

Таким образом, по экономическому содержанию ситуация 2 аналогична ситуации 1.

Значит, исходя из требования приоритета содержания перед формой в бухучете и отчетности застройщика, привлекающего деньги как по договору инвестирования, так и по ДДУ, нужно признавать строящийся объект на счете 43 (иногда используют счет 41) в балансе в группе статей «Запасы» (строка 1210). А в отчете о финансовых результатах — выручку от реализации построенного объекта при передаче его дольщик у пп. 12, 16— 18 IFRIC 15 .

Обратите внимание: речь идет только о бухгалтерском учете, а к вопросам налогового учета и НДС мы обратимся позднее.

Схема проводок будет такая (проводки по НДС не приводятся, так как сам порядок исчисления НДС мы рассмотрим ниже).

Как вести учет застройщику по счетам эскроу?

Оглавление

Что такое счета эскроу?

Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.

Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.

Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.

Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.

1. Открытие счета эскроу

Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.

2. Зачисление средств

Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

Читать еще:  Счета бухгалтерский учет для начинающих

Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.

В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009

Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».

Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.

3. Сделка

Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.

Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.

4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования

5. Начисление процентов за пользование кредитом

6. Передача документов

Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.

7. Передача квартиры дольщику

Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

8. Выручка от продажи квартиры

Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.

Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»

9. Наступление права пользования счетом

Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита

11. Вывод средств

У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой. Счет эскроу закрывается.

12. Остаток средств

Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».

Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.

Хотите приобрести данное решение или получить консультацию наших экспертов? Оставьте заявку на странице.

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.

Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».

Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.

Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.

Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.

Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.

Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций — застройщиков.

Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.

Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.

Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.

Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве

Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, — что подразумевается под «объектами».

Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.

Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.

Если «объект» — это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?

А именно:
• Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
• Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?

И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.

Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.

Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.

Читать еще:  Забалансовые счета бухгалтерского учета в 1с

Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.

Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.

Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.

2) Налог на прибыль

Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.

Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.

Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).

Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.

Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…

А на протяжении всего строительства:

Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика. И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет – особенности

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика. В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99). Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector