Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ инвестиции в недвижимость

Что такое оценка эффективности инвестиций в недвижимость


Планируя вложить имеющийся капитал в какую-либо недвижимость, рекомендуется уделить внимание такому понятию как оценка инвестиций в недвижимость.

На отечественном рынке многие отечественные инвесторы предпочитают вкладывать имеющийся капитал в разнообразные объекты недвижимости. Это вызвано с тем, что объекты недвижимости всегда пользуются спросом, независимо от экономического состояния государства.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость дает возможность оценить потенциальный уровень доходности, а также подобрать оптимальный объект для вложения имеющегося капитала.

Оценка инвестиций в недвижимость. Основные критерии

Вложения в жилье делятся на несколько типов в соответствии с тем, в какой именно объект недвижимости вы решили вложить имеющиеся средства. Инвестирование капитала в недвижимость делится на следующие типы:

  1. Приобретение домов и квартир. Этот вид вложения капитала в недвижимость состоит в приобретении жилья для его последующей продажи по более высокой цене или для сдачи его в аренду.
  2. Покупка коммерческой недвижимости. В данном случае инвестор приобретает офисное или торговое помещение с надеждой его выгодно сдавать в аренду.
  3. Покупка участков земли. Этот вид инвестиций предполагает приобретение земли для возведения на ней жилья или коммерческой недвижимости.


Описанные методы вложения имеющегося капитала являются одинаково популярными среди отечественных инвесторов. При грамотном подходе эти методики вложения капитала позволяют получать неплохую прибыль при низком уровнем рисков.

Оценка эффективности инвестиций в недвижимость предполагает проведение анализа перечисленных ниже факторов:

  1. Период окупаемости. Этот фактор представляет собой срок, по истечению которого ваши инвестиции окончательно окупятся, и инвестор начнет фиксировать чистую прибыль.
  2. Дисконтный доход, который вычисляется путем вычитания из дохода от недвижимости затрат на ее содержание и возведение.
  3. Индекс рентабельности. Этот параметр представляет собой объем прибыли на каждый потраченный рубль.

В процессе осуществления анализа также необходимо обратить внимание на такую особенность, как месторасположения объекта.


На практике доказано, что жилая и коммерческая недвижимости приносят существенно больше дохода, если они размещены в мегаполисе, а не в сельской местности.

При выборе подходящего объекта недвижимости для вложения имеющегося капитала, необходимо сравнивать их по различным критериям. Только при таком подходе вы сможете принять решение, о котором вы никогда не пожалеете.

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Принято различать три главных способа оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которые позволяют не совершить ошибку в процессе подбора объекта для приобретения.

  • Сравнительный способ. Даная технология осуществления анализа пользуется популярностью среди наших соотечественников. Она предполагает сопоставление рассматриваемого объекта недвижимости с похожими вариантами. В процессе проведения анализа рассматривают технические и экономические параметры недвижимости, которые определяют ее прибыльность и стоимость. Сравнительная оценка, при условии грамотного выполнения, дает возможность не только выбрать оптимальный объект для инвестирования, но и узнать, соответствует ли реальная цена недвижимости заявленной.
  • Затратный способ. Эта методика состоит в определении реальной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Согласно этому методу ни в коем случае нельзя останавливать свой выбор на объектах, стоимость которых выше, чем затраты на строительство аналогичного объекта.
  • Доходная методика. Эта технология осуществления анализа состоит в сравнении прибыли от использования объекта с прибылью от его сдачи в аренду или продажи. Эта технология позволяет оценить потенциальный доход от инвестиций в тот или иной объект недвижимости. Как правило, именно уровень потенциальной доходности имеет определяющее значение в момент, когда инвестор выбирает объект для покупки.


Необходимой точности оценки инвестиций в недвижимость можно добиться лишь путем применения всех описанных выше методик.

Инвестиции в недвижимость входят в число надежных методов вложения капитала в кризисные моменты. Этот метод вложения капитала может похвастаться целым рядом достоинств:

  1. Высокий уровень стабильности. Спрос на недвижимость присутствует всегда, что позволяет получать стабильный доход.
  2. Защита от воздействия инфляции. Так как цена объектов недвижимости постоянно увеличивается, инвестиции в нее является прекрасным методом защиты накоплений.
  3. Высокая прибыльность. В долгосрочном временном отрезке грамотные инвестиции в недвижимость позволяют получать очень высокую прибыль.

(Пока оценок нет)

Routes to finance

Н.Закхайм. Таблица основной инструмент инвестора (Апрель 2020).

Table of Contents:

Все эти расчеты, которые вносят тщательный анализ финансовой жизнеспособности объекта аренды недвижимости, могут стать болью для изучения. Затем вы должны применить их и собрать их вместе, чтобы принять решение:

  • Валовой потенциальный доход (GPI)
  • Валовой операционный доход (GOI)
  • Множитель валовой ренты (GRM)
  • Движение денежных средств до налогов ( CFBT)
  • Движение денежных средств после налогов (CFAT)
  • Чистый операционный доход (NOI)
  • Коэффициент капитализации (максимальная ставка)
  • Коэффициент безубыточности
  • Возврат на акции Первый год
Читать еще:  Стартапы для инвестиций

Я создал таблицу, которая делает их для вас; все, что вы делаете, это подключить покупки, доходы и расходы. Есть два одинаковых листа, но у одного есть номера примеров, заполненные, чтобы помочь вам визуализировать результаты. Когда вы нажимаете на ссылки ниже, вы автоматически загружаете электронную таблицу Excel. К сожалению, других форматов нет.

Готов к использованию таблицы расчета инвестиций в аренду.

Таблица с примерами номеров свойств.

Почему мы идем в беду

Инвестирование в аренду недвижимости привлекает больше интереса, чем когда-либо. Когда вы читаете или смотрите по телевизору об исправлении и переворачивании инвесторов, они часто продают эти дома арендаторам. У успешного арендованного домашнего инвестора могут быть десятки домов в их портфеле. Они — острые инвесторы, или они не будут сгребать денежный поток от многих домов. Вы захотите понять и обсудить с ними «цифры».

Давайте рассмотрим преимущества инвестирования в аренду недвижимости.

Амортизация

Учет амортизации является ценным компонентом анализа нашего имущества. Для людей с высокими налогами с другими инвестициями это может даже позволить снизить прибыль от других инвестиций. Конечно, обратитесь к бухгалтеру об этом.

Однако, когда затраты плюс амортизация на самом деле больше, чем сумма прибыли для налогов, у вас есть оставшиеся потери для использования против других инвестиционных доходов.

На самом деле это не денежный убыток, так как амортизация — это не наличные деньги. Это расчетный номер, который рассматривается как расход для целей налогообложения. Поскольку вы его не потратили, вы все равно можете иметь положительный ежемесячный денежный поток, показывая операционный убыток по налогам.

Денежный поток

Принятие ежемесячного денежного потока в банк является большой прибылью для арендаторов. Выполнение должной осмотрительности и права на покупку могут привести к двузначным доходам и солидным денежным потокам в течение многих лет. Денежный поток является функцией большого количества ресурсов, и любой или несколько из них могут изменять и наносить ущерб или улучшать денежный поток. Некоторые из них влияют на рынок и экономику. Если крупный местный работодатель закрывается или перемещается, спрос на аренду имущества может резко упасть за одну ночь.Это то, что вы не можете контролировать, но, надеюсь, избегайте, проявляя должную осмотрительность в отношении здоровья и планов местных работодателей. Если они здоровы и рентабельны с долгосрочной арендой, недавно обновленной, вы, вероятно, в хорошей форме.

Налоги на недвижимость

Вы можете вычесть налоги на недвижимость для целей налога на прибыль. Если ваш бизнес владеет недвижимостью, вы должны уплатить налог на имущество этого имущества.

Так же, как люди платят налог на имущество по оценочной стоимости своих домов, предприятия платят налог на имущество по оценочной стоимости их недвижимости (земли и зданий). Если недвижимость продана, налог за год распределяется между предыдущими и новыми владельцами, исходя из того, сколько года они владели этим имуществом.

1031 Отложенный отсроченный обмен валюты

Вы можете по очень строгим правилам продать имущество с прибылью и перевести выручку в другое имущество без уплаты налога на прирост капитала. Вот что говорит код внутреннего налога, раздел 26, раздел 1031: «Никакая прибыль или убыток не признаются при обмене имущества, предназначенного для продуктивного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, если такое имущество обменивается исключительно на имущество подобного рода который должен проводиться либо для продуктивного использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций ». Имущество подобного рода просто означает другую недвижимость и не требует обмена земли или земли или офиса.

Дело в том, что существует несколько классов и стратегий инвестиционных активов, которые могут сравниться с арендой недвижимости. Людям нужно место для жизни, и владение домом невозможно для кого-то, а не желаемого другими.

Оценка инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость. Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Читать еще:  При реквизиции иностранному инвестору

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

  1. Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
  3. Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной оценки инвестиций в недвижимость и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для оценки инвестиций в недвижимость, необходимо составить бизнес-план, в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

  • Определение стоимости собственного капитала (CAMP);
  • Определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
  • Кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

  • NPVчистый дисконтированный доход. Формула расчёта NPV такова:

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

  • IRRвнутренняя норма прибыли/рентабельности инвестиций. Показатель IRR представляет собой значение ставки дисконтирования, при котором NPV=0. Иначе говоря, это точка самоокупаемости или безубыточности.

Рассчитать значение IRR можно методом подстановки. Проект считается рентабельным, когда IRR>r.

  • DPBPдисконтированный срок окупаемости инвестиций. Он рассчитывается подобно обычному сроку окупаемости, только для расчёта используется дисконтированный чистый денежный поток. Величина DPBP показывает, когда доходы окупят инвестиции и начнут покрывать текущие затраты.

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Каждый инвестор должен понимать, что происходит на рынке недвижимости в данный момент, и спрогнозировать его развитие на несколько лет вперёд. Эта информация необходима при выборе стратегии инвестирования, при выборе подходящего объекта. На что же нужно обратить внимание при анализе ситуации в сфере недвижимости? Принципы, о которых я расскажу, касаются только местного рынка. Изменения на макроэкономическом уровне предсказывать сложнее. Да и крупномасштабная модель не всегда соответствует действительности в конкретном регионе. Поэтому и важно понимать, что происходит на месте.

Читать еще:  Во что вложить 300 тысяч рублей

Первый критерий: занятость

Большинство людей стремится найти жильё рядом с местом работы. Поэтому если в городе или его районе создаются рабочие условия, то увеличивается приток людей на эту территорию. Это приводит к улучшению местного рынка недвижимости. Такие ситуации возникают при открытии заводов или крупных медицинских центров, месторождений полезных ископаемых. Общий рост финансового благосостояния тоже благоприятно отражается на рынке недвижимости: люди выбирают элитные квартиры или даже дома. На другой стороне медали находятся районы, которые пострадали от различных экономических трудностей: сокращение штата, банкротство и закрытие предприятий. Соответственно, снижается платежеспособность населения, наблюдается отток рабочих. Как видите, занятость населения играет важную роль при анализе рынка.

За информацией такого рода можно обратиться в городской центр занятости населения либо непосредственно в Департаменте труда и занятости региона. Часто они публикуют статистические данные на интернет-площадках. План развития (застройки) города также находится в открытом доступе, чаще всего на официальных сайтах Департамента архитектуры и градостроительства.

Наблюдайте за происходящим изнутри. Слушайте, что говорят ваши друзья, соседи, прохожие, жалуются ли они на задержку зарплаты или нехватку рабочих мест. Смотрите, увеличивается или уменьшается количество приезжих. Люди чутко реагируют на любые движения. Будьте наблюдательны и сможете узнать больше или раньше официальных источников. Определите положение дел в сфере трудоустройства, сможете определить текущую и ближайшую зону развития рынка недвижимости.

Второй критерий: предложение

Предложение — это общее количество квартир, выставленных на продажу прямо сейчас. Средний срок экспозиции составляет 6 месяцев. Если помещение реализуется за меньший срок, то можно говорить о нехватке жилья. Если объект не востребован больше полугода, то есть основание задуматься о перенасыщении рынка. Второй вариант грозит снижением цены или значительном увеличении времени продажи. Ни тот, ни другой результат не принесут прибыли.

Чтобы быть точным, лучше разделить рынок по классу недвижимого имущества. Возможно, в интересующем вас районе не хватает жилья эконом-класса, а предложений в элитных домах с избытком. Тогда вам стоит работать в определённом направлении, в конкретном ценовом диапазоне. Например, можете приобрести большую квартиру и разбить ее на две студии. Таким образом вы не только закроете потребность потенциальных арендаторов, но и увеличите денежный поток.

Получить сведения о балансе предложений и спроса можно у риэлтора или в агентстве недвижимости. Некоторые компании рассылают ежемесячные отчеты на электронную почту подписчикам. Вы можете самостоятельно изучить газеты или сайты объявлений в рубриках «сдам/ сниму» и «продам/ куплю». Но это потребует много сил и времени. Лучше обратитесь к специалисту.

Третий критерий: доступность

Для полноты картины нужно проанализировать доступность квартир для жителей города. Вы можете жить в идеальном по всем параметрам месте, но это не имеет смысла, если люди не способны заплатить за жильё. Например, Пуэрто-Рико — райский остров. Однако ошеломляет уровень безработицы в стране, 45% населения которой проживают за чертой бедности.

Параметр «доступность» складывается из трёх компонентов.

  1. Стоимость квартиры — часто обусловлена предложением. Цена объекта снижается пропорционально увеличению аналогичных предложений, и наоборот.
  2. Доходы населения — средняя заработная плата людей, проживающих в районе. Уровень потребления населения напрямую зависит от уровня доходов.
  3. Процентные ставки — имеются в виду условия банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

По сути вы проверяете, сможет ли человек с таким-то ежемесячным доходом оплачивать аренду или ипотечный взнос по такой-то квартире.

Заключение

Когда вы объедините полученную информацию, то сможете оценить состояние местного рынка недвижимости. Идеальные условия для инвестирования включают:

  • полную занятость населения с возможным увеличением числа рабочих мест,
  • срок продажи квартиры менее 6 месяцев,
  • среднюю заработную плату, перекрывающие ежемесячные платежи.

Если какой-то из факторов не соответствует указанным параметрам, будьте осторожны и не спешите вкладывать средства. На что ещё нужно обратить внимание начинающему инвестору, читайте в статье «Как инвестировать в недвижимость».

Хотите проконсультироваться или доверить выбор объекта профессионалам, оставьте >>> заявку

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector