Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестирование и финансирование недвижимости

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

Глава 8. Субъекты и источники инвестирования

8.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

— реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

— портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

— инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

— правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

— органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

— предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

— совместные российско-зарубежные организации;

— зарубежные организации и другие юридические лица;

— отечественные и зарубежные физические лица;

— представительства иностранных государств;

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Читать еще:  Инвестиции в коммерческую недвижимость в россии

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

— финансирование с помощью только собственного капитала;

— финансирование с помощью заемного капитала;

— финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Согласно ГК РФ недвижимость — земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

— неподвижность, прочная юридическая связь с земельным участком;

— уникальность каждого объекта по физическим характеристикам;

— фундаментальность — ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, а значит без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

— низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

— делимость юридических прав — недвижимость может иметь нескольких собственников;

— необходимость инвестиционного управления — недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянного поддержания в надлежащем состоянии

— долговечность объекта инвестирования;

— неэластичность предложения, т.к. запас недвижимости, выставляемой на продажу, в краткосрочной перспективе ограничен.

— потеря потребительских свойств постепенно по мере износа;

— возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

— тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

— специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления физического и морального износа, финансовый риск из-за пересмотра арендной платы;

— высокий уровень трансакционных издержек (на проведение сделок): информационные, посреднические, юридические услуги, сопровождающие сделку, гос.пошлина за регистрацию права в ЕГРП.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Формы инвестиций в недвижимость

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют:

инвестор собственного капитала — обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость;

ипотечный кредитор — имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору;

арендатор — является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов;

Читать еще:  Инвестиции в работающий бизнес

государство — с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой — может выступать как инвестор собственного капитала;

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг.

Ипотека — заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается — то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем — по младшей.

Опцион — право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия — тридцать лет.

Право преимущественной аренды земли — создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы — здание переходит во владение собственника земли.

Лизинг — долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

Новый способ инвестирования в недвижимость

Реформа стройки

С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.

Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

  • Объект сдан в эксплуатацию;
  • Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
  • Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

  1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
  2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
  3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

  • Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
  • Раскрывать информацию о ходе строительства;
  • Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Инвестирование недвижимости по новым правилам

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.

Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.

Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.

Преимущества инвестирования через Инвестел:

Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.

Защита инвестиций.

Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.

Обеспечение инвестиций

Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.

Простота работы

Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.

Досрочный выход

Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.

Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:

  • Фиксированный пассивный доход;
  • Высокие процентные ставки;
  • Обеспечение инвестиций.

На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?

СОВМЕСТНЫЙ ПРОЕКТ ИНВЕСТЕЛ И KINVESTOR.RU

Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело

Читать еще:  Во что вложить чтобы заработать

Финансирование недвижимости – возможные варианты

Каждый создаваемый объект недвижимости – это своего рода инвестиционный проект с отдельной финансовой системой.

Финансирование недвижимости бывает четырех видов, а именно:

  • самофинансирование;
  • при помощи заемных средств;
  • при помощи привлеченных средств;
  • мезонинное финансирование.

Более детального рассмотрения требует каждый из них.

Самофинансирование

Источники финансирования недвижимости такого типа представляют не что иное, как сбор/объединение уже имеющегося у инвесторов собственного капитала.

Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств:

  • специальные инвестиционные фонды организаций и представителей власти;
  • жилищно-строительные кооперативы, сокращенно как ЖСК;
  • жилищно-накопительные кооперативы, сокращенно как ЖНК;
  • строй сберкассы, сокращенно как ССК.

Заемное финансирование

Главным видом данного финансирования выступают ипотечные займы или просто ипотека. Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеющегося у вас имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недвижимость в кредит».

В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:

  • участки земли, собственниками которых являются частные лица;
  • заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
  • жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в состав которых входит более одной комнаты;
  • прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи;
  • самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.

На данный момент на территории России имеется множество классификаций данного вида кредитования, такие как:

  • по виду недвижимости;
  • по причине займа;
  • по типу занимающей стороны;
  • по виду организации предоставляющей кредит.

Благодаря широкому выбору ипотечных схем, каждый может подобрать кредит под свои возможности и желания, с привлекательными условиями для себя и минимальным риском.

Привлеченное финансирование

Такое финансирование недвижимости отличается от предыдущего тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходимость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации/ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до оговоренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренности с держателем (инвестором).

Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои особенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.

Строительная компания имеет право выпустить определённое количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может поменять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуатацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.

Рассматриваемые накопительные схемы имеют свои преимущества над ипотечными займами или ипотечными кредитами, вот список этих преимуществ для инвестора:

  • приобрести жилье (актив) по данной схеме можно в несколько раз дешевле, чем через ипотеку;
  • в рассматриваемой схеме отсутствуют обязательные ежемесячные платежи;
  • приобретать облигации на имущество можно в любое удобное время, все зависит только от возможностей и желания инвестора.

Сейчас финансирование рынка недвижимости использует сделки из разряда дополнительных кредитных возможностей, когда управляющая компания продает часть своих акций на время инвестиционного цикла. Компания, которая продает эти ценные бумаги обязуется, по истечении оговоренного времени, выкупить акции обратно по цене, указанной в договоре с покупателем.

Совет! Именно привлеченное финансирование является наиболее интересной, выгодной и удобной формой для инвесторов, работающих на современном рынке недвижимости.

Мезонинное финансирование

Относительно недавно на просторах российского рынка недвижимости впервые услышали о таком виде, как мезонинное финансирование объектов недвижимости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финансирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на покупку ценных бумаг заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возникновении особых условий.

Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить внимание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышенных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от 3 лет, с обязательным погашением основного долга по окончании срока.

В финансировании данного типа часто нуждаются физические или юридические лица, которым нужна определенная дополнительная сумма для постройки своих объектов. Финансирование такого плана осуществляют крупные банки и инвестиционные компании, целью которых является повысить прибыль по своим акциям благодаря данному способу кредитования. Из-за высокого показателя риска, этот инструмент финансирования встречается не так часто, как его «конкуренты». Маленькие банки и пенсионные фонды редко прибегают к займам такого рода, как мезонинные.

Внимание! Мезонное финансирование целесообразно использовать как форму выгодного инвестирования только при наличии солидного стартового капитала. Наиболее приемлема в деятельности крупных инвестиционных компаний и банков.

Положительные и отрицательные моменты

Мезонинное финансирование под недвижимость имеет ряд недостатков, а именно:

  • имеющиеся риски принимает на себя разработчик проекта;
  • капитал является неподвижной структурой;
  • проекты такого типа имеют очень поздний «выхлоп» – долгосрочные инвестиции;
  • рыночные риски.

Положительными сторонами такого финансирования являются:

  • простота оформления;
  • уходит мало времени на выдачу и получение денежных средств;
  • при оформлении займа не требуются закладные.

Ключевые отличия от иных форм финансирования

Такой вид финансирования кардинально отличается от всех рассмотренных.

Главными отличиями можно считать следующие моменты:

  • Источник выплаты задолженности: выплаты по данному кредиту осуществляются за деньги, которые компания получила при реализации своих акций, а не на деньги, полученные компанией за свои услуги, как это происходит в случае с заемным финансированием.
  • Источник заемных средств: денежные средства поступают только после личной беседы с инвестором, а не как в обычных случаях через открытый рынок.
  • Показатели ликвидности: все инструменты этого кредита неликвидны и не могут быть проданы на различных финансовых рынках.
  • Объем финансирования: обычные кредиты имеют 80% покрытия от всей суммы финансирования, в случае с мезонинным кредитом, этот показатель равен 20%.

Каждый из 4 видов финансирования имеет как свои плюсы, так и минусы. Перед тем как воспользоваться одной из этих схем получения средств или инвестирования капитала, следует тщательно все обдумать.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector