Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестирование в новостройки без начального капитала

Инвестиции в новостройки — Как выбрать надежного застройщика, как правильно оценить будущий объект инвестирования?!

Не знаете куда вложить деньги в XXI веке?

Секретные материалы по заработку 5-7% профита в сутки на инвестициях в Интернете!

Следующим прибыльным, но в тоже время рискованным способом вложения денег, являются инвестиции в новостройки — это один из редких, но все больше набирающий популярность способ приумножения капитала. И популярен он в первую очередь тем, что с имущества можно получать сразу два вида дохода, один от его продажи, а второй от сдачи в аренду. В данной статье будут изложены плюсы и минусы решения, стоит ли вкладывать деньги в новостройки или нет, а также неприятности, поджидающие инвестора.

Я зарабатываю по 500-1500$ в месяц на этих проектах

Вклады до 818% годовых
Бонусы на депозиты от блога Blogvestor
Страховки инвестиций для каждого нашего партнера
Выгодные вложения с сопровождением и поддержкой 24/7

Вложение денег в новостройки.

Выгодное приумножение денег в сети от 50$!

Все способы инвестирования в одном курсе, подпишись и получи прямо сейчас.

Итак, как уже было сказано выше, от инвестирования в новостройки, можно получать две выгоды, одна от ее дальнейшей перепродаже по более высокой цене, а вторая от ее сдачи в аренду, средняя доходность которой колеблется в пределах 5-7% годовых. Несмотря на такую маленькую доходность, жилье все еще продолжает сохранять свою инвестиционную ценность, так как оно хорошо выполняет первоначальную задачу любого инвестора — сохранение капитала.

Ведь, если Вы держите свой капитал в деньгах у себя под матрасом, то инфляция со временем может обесценить их. Но, если Вы вкладываете его в недвижимость, то вместе с ростом инфляции, автоматически будут расти цены и на саму недвижимость. Плюс ко всему этому, Вы так же с каждым годом можете повышать плату за аренду, тем самым увеличивая свой пассивный доход.

Для начала давайте рассмотрим несколько преимуществ, которыми обладает большинство новостроек. К таковым относится:

* Новостройки хороши тем, что они являются новым жильем, то есть до Вас в них никто не жил. Как следствие – у Вас по умолчанию не может возникнуть проблем с прошлыми хозяевами. Особенно это касается прав собственности на квартиру.

* Срок службы новостроек, естественно, превышает все ранее возведенные дома, причем не только за счет более позднего срока возведения, а еще и потому, что современные дома возводятся по новым технологиям, позволяющим существенно повысить сроки эксплуатации.

* Новостройки гораздо качественнее и комфортнее, старых домов, тут Вам и новые лифты, и мусоропроводы, и грамотно сделанная электропроводка, не говоря уже об отделке крыши и фасада.

* Большая часть новостроек проектируются в уже обжитых районах, часто на местах, остающихся после сноса старых домов. Это значит, что жители не будут испытывать проблем с транспортом и инфраструктурой.

Теперь давайте рассмотрим обратную сторону медали, то есть риски:

* К примеру, в большинстве домов квартиры сдаются без какой-либо отделки. Жильцы въезжают в пустую квартиру, в которой есть только стены, окна, проводка и канализация. И дабы нормально жить, необходимо будет проводить капитальный ремонт, косметическим тут не отделаешься. А это все траты, причем довольно существенные. Кроме того, сроки сдачи объекта в эксплуатацию могут постоянно переноситься, а вносимая сумма пересматриваться. Это далеко не редкость для постсоветских стран.

* Следует понимать, что как и любая другая инвестиционная деятельность, инвестирование в новостройки связано с риском. Причем, учитывая, что недвижимость требует инвестирования довольно крупных сумм, риски велики, и на первый план для потенциального инвестора должна выходить именно их минимизация, но никак не размер планового дохода.

Итак, из самых основных рисков, можно выделить следующие:

  1. Возможное банкротство застройщика;
  2. Срыв сроков сдачи проекта;
  3. Риск попасть на мошенников;
  4. Разного рода форс-мажоры: экономический кризис, военные действия, стихийные бедствия.

Конечно, полностью избежать всех рисков Вам никогда не получится, но вот максимально их снизить Вам поможет правильно выбранный объект инвестирования, а также грамотно подобранный застройщик. О последнем и поговорим далее.

Как выбрать надежного застройщика?

Как показывает практика, хороший застройщик – это половина успеха всего проекта, и в случае, когда речь идет об инвестировании сумм, равных годовому бюджету среднестатистической семьи, лучше немного переплатить за хорошую репутацию фирмы-застройщика, чем понапрасну рисковать и весь срок строительства сжигать себе нервные клетки.

Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе:

1 Строительная история компании. Тут все очевидно, чем больше у застройщика успешно построенных и введенных в эксплуатацию объектов, тем выше Ваши шансы на то, что проект увенчается успехом. Так же важно обращать внимание на особенности ранее построенных объектов и хорошо, если они не будут сильно отличаться от выбранного Вами. К примеру, если фирма ранее стоила исключительно офисные здания, то запланированная ей постройка жилого дома будет связана с излишним риском.

2 Сарафанное радио. Пожалуй, самый народный источник информации. Если фирма осуществляет свою деятельность на протяжении длительного срока, то не составит труда найти в интернете и тематических изданиях отзывы инвесторов и жильцов. Можно даже попробовать напрямую поговорить с жильцами последних домов застройщика, которые смогут рассказать о качестве постройки, ее удобстве и комфортабельности.

3 Обстановка на строительной площадке. Перед принятием решения рекомендуется посетить стройку, дабы воочию узреть состояние объекта. К примеру, если его сдача запланирована через короткий срок, а на месте дома только фундамент, то стоит задуматься о надежности вложений. Кстати, понять что стройка «заглохла» можно по ряду факторов, среди которых:

  • Резкое уменьшение количества техники и рабочих на месте застройки, отсутствие подвоза материалов и спад темпа работы.
  • Прекращение выдачи кредитов на покупку квартир банком, обслуживающим фирму-застройщика.
  • Отказ фирмы дать Вам ознакомиться с финансовой документацией (Вы имеете на это право), а также превышение кредиторской задолженности компании над дебиторской.
  • Массовое бегство инвесторов, их попытки перепродать квартиры даже за меньшую цену, чтобы вернуть хотя бы часть вложений.

Если Вы заметили ряд этих признаков, немедленно обращайтесь в фонд финансирования, через который Вы ранее вносили средства, с заявлением о расторжении инвестиционного договора и требованием вернуть средства. Если Вам отказывают – смело подавайте иск в суд.

Но, помните, что слухи о банкротстве застройщика не всегда соответствуют действительности и не являются причиной предъявления ему претензий. И шанс вернуть свои вложения у Вас есть только после официального признания фирмы-застройщика банкротом. Причем сразу Вам деньги не вернут, сначала придется стать в очередь соискателей и ждать пока ликвидационная комиссия проведет оценку и реализацию имущества фирмы.

Читать еще:  Классификация инвесторов по основным признакам

А из полученных средств сначала будут выплачены налоги государству и заработная плата сотрудникам разорившейся фирмы. Поэтому помните, что в наше время любая стройка может быть заморожена, и чем раньше Вы это заметите, тем выше Ваши шансы вернуть вложенные средства.

Начни зарабатывать от 10 000 рублей в день уже сегодня!

Мониторинг самых лучших и проверенных проектов для заработка в Рунете.

Как правильно выбрать объект инвестирования?

Определившись с фирмой-застройщиком, надо переходить непосредственно к выбору объекта инвестирования. Перед тем как вкладывать средства, определите, как Вы будете фиксировать прибыль. И, что очень важно, старайтесь выбрать объект, обладающий наибольшей ликвидностью, т.е. тот, который Вам впоследствии проще всего будет продать с выгодой для себя. На что же следует обратить внимание при выборе? Давайте разбираться.

! В первую очередь следует лично посетить место будущей стройки, ознакомиться с районом и близлежащими объектами. Особое внимание стоит уделить удаленности дома от остановок общественного транспорта и социальных учреждений, таких как школа, детский сад, поликлиника и прочее.

! Далее, если есть возможность, необходимо изучить план развития района, хотя бы на ближайшие годы. Не исключено, что рядом с домом собираются построить завод или другое крупное предприятие, с шумным и вредным производством. Найти покупателя, согласного жить с такими соседями, будет несоизмеримо сложнее, да и цена квартиры будет ниже.

! Попробуйте рассчитать примерную цену квадратного метра жилплощади. Для этого составьте таблицу, в которую внесите все характеристики дома: внешняя отделка, наличие лифта и мусоропровода, вид санузла, присутствие балконов и лоджий, транспортную доступность постройки и др.. Подойдите к этому со всей ответственностью, ведь от Вашего решения зависит, получите ли Вы прибыль или останетесь у разбитого корыта.

И учтите, что инвестировать в новостройки лучше всего на самом раннем этапе строительства, сразу после объявления старта продаж, т.к. в этот момент зачастую предлагают наиболее выгодные цены. Если Вы сомневаетесь в прибыльности таких инвестиций, то далее будут представлены способы, по которым Вы сможете рассчитать возможную прибыль, и даны советы, как выгоднее продать квартиру.

Существует два основных способа определения потенциальной прибыли:

Способ № 1. Изучить порядок роста цен, по мере постройки дома. Эту информацию можно получить у менеджеров фирмы-застройщика. Расчет размера прибыли проще всего показать на примере: допустим, Вы приняли решение вложить 2 миллиона денежных единиц (д.ед.), в самом начале строительства, рассчитанного на 2 года. Представители застройщика говорят Вам, что в аналогичном, уже введенном в эксплуатацию, доме цена на квартиру, схожую с купленной Вами, составляет порядка 3 миллионов д. ед..

Зная это, несложно посчитать размер максимальной прибыли, который составит 1 миллион д. ед. (это, правда, без учета демпинга, разного рода налогов и возможных дополнительных затрат возникающих в процессе стройки). Также можно посчитать потенциальную доходность проекта, которая при продаже квартиры по переуступке будет составлять 25% годовых.

Способ № 2. Просмотреть объявления инвесторов о продаже квартир в новых домах, построенных в рамках аналогичного проекта, и обладающих схожими характеристиками. Конечно, ценовой диапазон будет довольно широк, однако этого вполне достаточно, чтобы определить хотя бы минимально возможную доходность.

Что касается продажи квартиры, то выгоднее всего делать это по переуступке, причем до подписания акта приема. В таком случае, если Вы договоритесь с покупателем о том, что в договоре купли-продажи будет указана номинальная стоимость жилья, т.е. та цена, по которой ее покупали Вы, появится возможность избежать налога на прибыль, т.к. документально Вы ее не получали.

Подводя итоги, можно сказать, что инвестирование в новостройки – довольно рискованный и объемный проект, сулящий, однако, серьезную прибыль. И заниматься этим рекомендуется только тем людям, у которых за плечами уже есть опыт инвестирования и которые готовы к возникновению разного рода эксцессов, как морально, так и финансово.

Если пост «инвестиции в новостройки» был Вам интересен, порекомендуйте его своим друзьями. Понажимайте на кнопки социальных сетей под этой статьей. Спасибо!

Инвестиции в новостройки — 2 способа заработать на инвестировании в квартиры и новое жилье

Вы задумались над инвестированием в недвижимость. Хотите вложить средства в новостройку, тогда Вас непременно заинтересовали такие вопросы:

  • С какой суммой можно входить в этот бизнес?
  • Чек-лист оценки новостройки?
  • Как оценить потенциал объекта?
  • Сколько комнат в новостройке брать?
  • А может выгоднее сдавать квартиру в аренду?

Раскрываем все секреты покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду!

1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей

Разберем, подробно все рекомендации для инвестиций в новостройки.

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Приведем простой пример:

В Сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. Т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

Стоимость квартиры в Подмосковье — 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. Построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности — примерно первый квартал 2016 года. Смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. Стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. Стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта. Примерно на 120-130% прирастает за это время. Под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.

Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300%, это пример с новостройкой, студией.

Разберем оценку потенциала объекта

  1. Ликвидность. Определяется спросом и ограниченностью предложения.
  2. Транспортная доступность.
  3. Количество комнат для новостроек?

К ней относится ликвидность, ликвидность определяется спросом и ограниченностью предложений. Насколько активно покупают в этом районе и насколько большое предложение будет в этом районе, который застраивается.

Есть два варианта: к примеру, в Долгопрудном стоится огромный район, около двадцати домов, 25-этажных. Второй вариант — это точечная застройка, один дом строится. Какое из этих предложений лучше?

Точечный вариант будет гораздо лучше, так как отсутствует конкуренция, есть ограниченность предложений. Если есть 20 домов по 25 этажей, то там предложений будет много. При условии, что дом построен в городе, а не на окраине или в поле.

Для того, чтобы узнать оценку доходности новостройки, Вы можете воспользоваться калькулятором:

Скачать калькулятор расчета доходности новостройки

Для удобства в калькулятор вбиты типовые расчеты инвесторов на реальных новостройках — по ним Вы без труда сможете рассчитать свой проект.

Так сколько же комнат выгоднее брать?

Допустим. Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно будет купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дает прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год — прирост 900 тыс. рублей.

Читать еще:  Стартапы для инвестиций в россии

Самый большой прирост у самой маленькой квартиры, у студии прирост составит еще больше. Трехкомнатные выгоднее, чем двухкомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры для перепродажи менее интересны.

Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского

(Фрагмент семинара «Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости» . Ведущий Николай Мрочковский)

2 способ — новостройки для сдачи в аренду

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачив аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро — через 2-3 месяца. Это хорошо тем, что можно подобрать идеальные объектыпод сдачу.

  • Начнем с планировки под сдачу, можно взять двухкомнатную с пятью окнами или однокомнатную с тремя окнами. На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
  • Для сдачи можно брать первый этаж, потому что мокрые зоны, мало соседей, дешевле на 5 или 10%. К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость, но это лишние затраты и время.
  • Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13% в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3-4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18%.
  • Минусы: в новостройке нужно ждать, пока она достоится. Есть риски, что достоят не вовремя, что за это время надо платить, а затем еще делать ремонт.

Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость — покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

(Кейс Карины Соколовой — участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования )

Как заработать на новостройках в 2020 году – новый способ

Реформа стройки

Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2019 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.

Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:

  • Дом сдан в эксплуатацию;
  • Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
  • Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.

Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное – собственное участие застройщика.

Как банк проверяет застройщика

Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:

  • Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
  • Застройщика, ген. подрядчика;
  • Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

  • Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
  • Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.

Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел

  1. Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
    Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
    * Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых.
  2. Защита инвестиций.
    Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации.
  3. Обеспечение инвестиций.
    Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.
    Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
  4. Простота работы.
    Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок.
  5. Досрочный выход.
    Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.
    Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.

Почему выгодно вкладывать деньги в новостройки

Идея проекта инвестиций в новостройки выглядят привлекательно:

  1. Фиксированный пассивный доход.
  2. Ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%.
  3. Инвестиции с обеспечением.
Читать еще:  Инвестиционные проекты которые платят реальные деньги

Рекомендуем для диверсификации вашего инвест портфеля.

На сайте Инвестел есть калькулятор, где вы можете просчитать доход от инвестиций.

Остались вопросы – задайте вопрос специалисту Инвестел или читайте подробнее в их в блоге.

А вы что думаете по поводу Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

Инвестирование в новостройки без начального капитала

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.

Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector