Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в недвижимость плюсы и минусы

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

Читать еще:  Инвестиции как заработать

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиция в недвижимость – это один из самых надёжных вариантов вклада денежных средств в долгосрочной перспективе, однако у этого вида вложений есть множество аспектов, которые не будут понятны новичкам. Так, самые основные операции перепродажи и аренды жилья имеют невероятное число нюансов, незнание которых на практике может обернуться значительными потерями денег, времени и сил. Давайте рассмотрим ключевые плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Помните о том, что…

Выгодные инвестиции всегда требуют тщательного планирования и крайне внимательного отношения. Этот совет особенно актуален, когда речь идет о недвижимости, ведь подобное капиталовложение предполагает обращение с крупными суммами, что значительно увеличивает цену ошибок и недочетов.

Конечно же, существует множество видов подобных вкладов, различных по срокам, размерам капитала и предполагаемой доходности. Но, тем не менее, у всех инвестиций в недвижимость есть общие черты, которые можно выявить.

Ключевые плюсы инвестиций в недвижимость:

  • огромный выбор объектов и направлений для инвестора – все зависит лишь от собственных желаний и возможностей;
  • частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции;
  • получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
  • тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
  • возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
  • возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Ключевые минусы инвестиций в недвижимость:

  • низкая ликвидность;
  • множество пошлин и бюрократических операций, что приводит к существенной потери времени и денег при покупке/продаже;
  • зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
  • высокие требования к инвестиционному капиталу;
  • дополнительные расходы;
  • невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
  • налоги.

Прежде чем инвестировать, важно также понимать, что на будущую прибыль повлияет закрытие крупных предприятий и транспортных узлов, или открытие вредных заводов в микрорайоне, изменение климата и экономического состояния субъекта.

Как начать инвестировать?

Во-первых, следует трезво оценить размер собственных активов – исходя из этого, вы сможете определить спектр доступных объектов и направлений. При минимальных вкладах вам придется изучить дополнительную литературу, чтобы грамотно начать работу с недвижимостью на ранних этапах строительства и подбором земельных участков. Помимо того, если вы стеснены в средствах для инвестиций, можно рассмотреть вариант коллективного капиталовложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и жилищные кооперативы или попробовать привлечь соинвесторов.

Ваша будущая прибыль будет зависеть от выбора верного сегмента и его предварительного анализа. Изучите тенденцию движения цен и потенциал выбранной области инвестиций. Проверьте, возможно, стоимость объектов искусственно завышена риелторами и застройщиками.

Изучите объект и район, в котором он находится: важно обратить внимание на экологическую обстановку, перспективу развития инфраструктуры и транспортной доступности. Кроме того, подумайте, какой способ получения дохода станет оптимальным для выбранного варианта: возможно этот объект стоит перепродать, либо сдавать в аренду? Это определит срок возврата ваших вложений: в случае выбора аренды, она окупится лет через 8-20 лет, тогда как при перепродаже можно получить выгоду уже через 2-3 года.

Также можно увеличить доходность инвестиций и стоимость объекта следующими способами:

  • перепланировка;
  • достройка или присоединение дополнительной площади;
  • ремонт;
  • изменение назначения объекта.

В какую недвижимость инвестировать?

Выгоднее всего будет вложиться в недвижимость в мегаполисах и развивающихся городах, но это также потребует больших сумм инвестиций. В России стоит особое внимание уделить двум вариантам для вклада собственных средств:

  • жилые объекты;
  • коммерческие объекты.

Жилая недвижимость

Этот вариант очень хорош для новичков, причем можно рассматривать объекты как на первичном рынке, так и на вторичном. Преимуществом второго варианта является то, что покупку можно осуществить при помощи ипотеки: в этом случае вам понадобится некая сумма средств для первого взноса, а последующие можно будет выполнить, сдавая объект в аренду.

Коммерческая недвижимость

Прежде чем вложить в коммерческую недвижимость, оцените привлекательность выбранного объекта для бизнеса:

  • Выясните, есть ли возможность подъезда большегрузного транспорта, предусмотрены ли складские, подсобные помещения и коммуникации;
  • Проверьте, есть ли по близости крупные транспортные развязки и узлы, центральные улицы, места скопления людей;
  • Посмотрите, есть ли рядом парковки и центры деловой активности.
Читать еще:  Где найти инвестора спб

Земельные участки

Как скоро вам потребуется получить прибыль? От ответа на этот вопрос зависит выбор вида данных инвестиций:

  • краткосрочные (участки под строительство);
  • долгосрочные (участки под промышленные зоны и сельскохозяйственные угодья).

Можно перечислить следующие плюсы вложений в земельные участки:

  • сравнительно небольшие объемы требуемого капитала.
  • отсутствие коммунальных платежей;
  • меньшие налоговые платежи;
  • отсутствие требований по обслуживанию и ремонту;
  • упрощенная процедура оформления документов и покупки;

Главный риск подобных инвестиций в том, находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса.

Загородная недвижимость

Один из весьма интересных вариантов для рассмотрения в условиях мегаполиса. Вы можете приобрести:

  • недостроенный объект;
  • готовый дом или коттедж;
  • земельный участок под строительство.

Недвижимость на стадии строительства

Данный тип инвестиций характерен высокими рисками банкротства и заморозки строительства, однако и доходность будет весьма внушительной, ведь стоимость объекта непрерывно растет на каждом этапе строительства и обустройства на 8-10%, а для самых перспективных проектов может в два раза превышать изначальную стоимость.

Вклады в фонды недвижимости

Коллективные инвестиции в недвижимость позволяют сильно экономить вкладчику время, силы и деньги при уплате налогов, что в конечном итоге позволяет получить доступ к инвестициям в любые объекты: отели, офисы, многоэтажные жилые дома и торговые центры. Для инвестора с малым капиталом просто не будет другого шанса вложиться в подобные проекты.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Данный вид инвестиций не рекомендуется новичкам, так как предполагает наличие некоторых знаний местного законодательства, рынка недвижимости и структуры спроса.

Наибольшей популярность пользуются зоны отдыха и курортные города, однако минусом приобретаемых объектов будет ярко выраженная сезонность прибыли, а вот покупка недвижимости в крупных европейских городах позволяет добиться более стабильного возврата средств.

Подводя итоги

Как видите, существует невероятное число возможностей инвестирования в недвижимость. Как выбрать самую выгодную и не слишком рискованную сделку для себя? Обратитесь к профессионалам, которые знают, каким инвесторам доверять, какие фонды действительно надежны, а главное – какая недвижимость в будущем вырастет в цене.

Специалисты агентства «ТOR» готовы ответить на все ваши вопросы: +7 (812) 385-51-21. Звоните, записывайтесь на прием, и мы поможем вам получать прибыль с инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли вкладывать деньги в новых условиях финансирования

Считается, что инвестиции в недвижимость являются достойным видом капиталовложений. Такое суждение исходит из того, что якобы недвижимость всегда только дорожает, спрос на жильё растёт, соответственно, такое вложение максимально исключает риски и влечёт за собой только прибыль.

На деле инвестиции в недвижимость являются одним из видов инвестиций, которые также, как и остальные имеют свою специфику.

Разбираемся в плюсах и минусах такого капиталовложения в рыночных реалиях.

Главной особенностью инвестирования в недвижимость является её материальность. Инвестиции в недвижимость — это не вложения в облигации или криптовалюту, которые существуют и хранятся на каких-то виртуальных серверах, а то, что есть в реальности здесь и сейчас. Жилым помещением можно «крутить» как угодно: сдавать в аренду, применять в личном пользовании или перепродать. Даже если вы инвестируете в недвижимость в строящемся объекте, то, учитывая новую схему через счета эскроу, вы все равно будете знать точные сроки введения дома в эксплуатацию. «Если говорить про инвестиции в квартиры с целью заработать на последующей перепродаже +10%, то, конечно, это имеет смысл. Пока ничего не поменялось в этом вопросе. Сейчас на рынке такой момент, когда проектное финансирование только стартует и в плане инвестирования он выгоден», — отмечает Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта».

Рынок недвижимости плавно отходит от «теневых схем», поэтому риск вложить свои средства в недвижимость и «остаться ни с чем» в случае недобросовестности застройщика постепенно сокращается. «Все застройщики РФ, которые работают с долевым строительством, в обязательном порядке зачисляют средства дольщиков на выделенный банковский счёт. Деньги не могут быть получены до сдачи недвижимости покупателям. Новые поправки можно назвать драйверами роста и безопасности рынка недвижимости», — комментирует Валерий Смирнов, финансовый директор, член правления СК «Росгосстрах Жизнь».

В широком смысле существует 2 способа заработка на недвижимости:

1.Продажа. Это спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.

2. Аренда. Сдача объекта на короткий или долгий срок.

Первый способ только кажется легким и простым. На деле этот процесс может стать долгим и относительно затратным. Например, если квартира простаивается какое-то время пока не найдётся покупатель, платить налоги за неё придётся из своего кармана.

Схема «сдавать в аренду» более лёгкая, но тоже со своими подводными камнями. Например, в среднем, чтобы «отбить» вложенную в квартиру сумму, потребуется около 10 лет. Конечно, все индивидуально и зависит, начиная от экономики страны в целом и заканчивая состоянием и рентабельностью сданного помещения, но за год этого совершенно точно нельзя добиться.

К популярным видам инвестиций в недвижимость относят:

1. Инвестиции в жилую недвижимость.

Стоит понимать, что не каждая квартира или дом будут приносить хорошие дивиденды. Приобретая жилую недвижимость под сдачу нужно учитывать такие моменты как район, его инфраструктура, транспортная доступность, планировка, этажность и стоимость ремонта. А вот покупать новую квартиру на этапе застройки или вторичку — вопрос сугубо индивидуальный. «Большой популярностью будут пользоваться доступные квартиры, неважно вторичка или новостройка. Можно и в новостройке поднять цену так высоко, что она будет годами стоять и не сниматься, а во вторичке сделать оптимальную цену и её снимут/купят моментально. В наше время привлекает больше новое жильё, чем вторичка: обустроенные по последним технологиям подъезды, инфраструктура, детские площадки, подъездные пути, стоянки. Но в любом случае, ценовая доступность всегда будет в приоритете и такие квартиры будут всегда востребованы» — считает Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Для такого вложения подойдут офисы, торговые площади, гаражи, склады и тд.

Этот вид инвестирования в разы сложнее, нежели сдача жилья. Скорее, он подойдёт для более опытных инвесторов. При сдаче таких объектов необходимо оформить юридическое лицо, заключить договор с арендаторами, вести бухгалтерию и отчитываться в налоговой инспекции.

Инвестиции: за и против

Плюсы:

Стабильность

Если инвестиции в недвижимость вы рассматриваете не только как способ для пассивного дохода, но и как сохранение денежных средств, то важно знать, что недвижимость не может полностью обесцениться, когда как с денежными средствами это может произойти, так как с учетом инфляции каждый год «съедается» около 10% от начальной суммы.

Отсутсвие теневых схем

С нововведениями на рынке строительства и внедрения эскроу-схем инвестиции в недвижимость становятся более «чистыми».

«Если люди в рамках эскроу-счетов будут инвестировать в недвижимость, то их средства гарантированно будут защищены банками и государством, а прибыль будет стабильной. Каждый год стоимость квадратного метра растёт, но в связи с прозрачностью рыночных схем по окончанию строительства прибыльность этого направления все равно сохранится», — объясняет Александр Моор.

Минусы:

Низкая ликвидность

Если вы не исключаете вариант, при котором вам может понадобится освобождение своих вложенных средств, то необходимо изначально понимать, что просто так взять, вложить деньги в недвижимость, а потом быстро вывести их оттуда за несколько дней, да ещё и с прибылью не получится. Это зачастую долгий процесс.

Читать еще:  Куда вложить 4 миллиона

Экономическая ситуация

Спрос на недвижимость находится в зависимости от экономической обстановки в стране в целом и в отдельных регионах в частности.

Дополнительные расходы

Ремонт помещения в случае необходимости, оплата коммунальных услуг и налогов, а также, в случае продажи квартиры, которая у вас в собственности менее 3х лет придётся ещё заплатить НДФЛ со ставкой в размере 13%.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Просто хранить сбережения дома рискованно: инфляция их постепенно удешевляет. Да и небезопасно – мы все постоянно слышим о квартирных кражах. Кроме недвижимости сегодня частный инвестор может вложиться в рублевые депозиты, драгоценные металлы, акции или валюту. В любом случае это будут рискованные операции.

Стратегии инвестиций в недвижимость

При инвестициях в недвижимость обычно используются две стратегии. Одни инвесторы покупают квартиры на стадии котлована и продают до оформления права собственности, чтобы не попасть под налогообложение. Обычно дом строится пару лет, и за это время цена квартиры вырастает на 20-25%.

Другие инвесторы покупают понравившуюся квартиру и зарабатывают на сдаче в аренду. При благополучной макроэкономической ситуации большинство частных инвесторов не спешат выставлять такие объекты на продажу, поскольку цены поступательно растут. Но как только рост цен прекращается, возникает угроза выброса на рынок жилья, приобретенного горожанами в период инвестиционного бума.

Таким образом, на рынке сталкиваются квартиры, не распроданные строителями, и так называемая новая вторичка, порой более дешевая.

Следует учесть и то, что в кризис инфляция обгоняет цены на недвижимость. Соответственно, исчезает привлекательность сделок с квартирами в домах, близких к завершению. А сделки на ранних стадиях строительства становятся все более рискованными для покупателей, ведь отдельные застройщики могут обанкротиться.

Кроме того, в связи со снижением доходов населения падают арендные ставки на квартиры. Да и найти арендаторов сложнее. Выходит, такая стратегия, как покупка квартиры и последующая сдача внаем, в кризис теряет инвестиционную целесообразность: доходность на уровне 5% годовых оказывается все же ниже ставок по рублевым депозитам.

К тому же затоваривание ставит под вопрос оперативную ликвидность недвижимости. Соответственно, в период стагнации рынка продавцы зачастую вынуждены снижать цену, так как время экспозиции объекта увеличивается.

Индивидуальный инвестиционный счет

С января 2015 года на рынке ценных бумаг появится новый инструмент – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Каждый россиянин получил право открыть один ИИС с размещением до 400 тыс. руб. в год.

На эти деньги по соглашению с ведущим счет брокером могут приобретаться акции, облигации, паи в ПИФах, валюта и фьючерсы.

Интерес россиян к инструменту привлекают льготы по налогообложению. Владелец счета может выбирать один из двух вариантов вычета. В первом случае ежегодно налоговый вычет равен 13% (НДФЛ) от внесенной суммы. Во втором – освобождается от налогообложения вся прибыль.

Правда, при закрытии ИИС ранее чем через три года все полученные суммы налогового вычета должны быть возвращены в бюджет. Таким образом, ИИС по сути является инструментом многолетнего закабаления инвесторов.

К рынку ценных бумаг, требующему определенного багажа знаний, частники относятся с недоверием в целом. Тем более что на фоне кризиса акции вряд ли будут заметно расти в ближайшее время.

Как подсказывают эксперты, в последние несколько лет негативный тренд в российской экономике не дает этому инструменту реализовать свой потенциал роста.

Резюмируем: рынок ценных бумаг сегодня не предлагает инструментов частного финансирования, надежных и простых в использовании для непрофессионалов. Может быть, за исключением рынка облигаций, но и здесь от инвестора требуется определенный уровень компетентности.

Недвижимость или золото?

Драгоценные металлы доступны гражданам в нескольких ипостасях. Например, в слитках, которые продают банки.

Но при покупке золотого, серебряного, платинового или палладиевого слитка вы уплачиваете НДС, который при обратной продаже не возвращается. Таким образом, покупатель уже на стадии покупки теряет 18% вложений, что в принципе лишает слитки инвестиционной привлекательности.

Немного более интересны монеты из драгметаллов, поскольку при сделках с ними НДС не взимается. Распространителями памятных и инвестиционных монет Банка России на отечественном рынке являются кредитные организации (в настоящее время это более 100 коммерческих банков).

Однако вам нужно помнить, что далеко не все банки, продающие слитки и монеты, готовы выкупать их обратно. А если выкупают, разница между ценой продажи и покупки может достигать 30%.

Кроме того, даже малейшая царапина на товаре из драгметалла обычно является для финансовой структуры поводом для претензий. И банк либо вообще отказывается от обратной сделки, либо дополнительно снижает цену.

Наконец, банки предлагают такой инструмент вложений, как обезличенные металлические счета. Правда, такие инвестиции не включены в государственную программу страхования вкладов.

В этом продукте нет риска потери товарного вида, поскольку вы не получаете драгметаллы на руки. Просто сумма вложений привязывается к текущим котировкам продавца. А котировки, в свою очередь, корректируются в зависимости от ситуации на мировых рынках. То есть биржевые цены на металлы могут как расти, так и снижаться, в зависимости от спроса. И вкладчики в металлические счета рискуют не меньше игроков на рынке ценных бумаг.

Иначе говоря, ни один из «драгоценных» инструментов не обещает вкладчику верную выгоду.

Валютные депозиты

Сегодня доверие населения к банкам на фоне продолжающейся чистки банковской системы снижается. А доля наличных средств в сбережениях населения растет. В страну вернулась подзабытая практика хранения наличных денег – то, что раньше называлось «под матрасом».

Конечно, речь идет о сбережениях не в рублях, а в евро или долларах. Впрочем, этот тренд создали не инвесторы, а финансово неграмотные россияне.

Наличные валюты вряд ли могут рассматриваться в качестве инструмента инвестиций, так как не приносят дополнительного процентного дохода и в то же время подвергают владельца валютным рискам.

Средняя годовая доходность по рублевым вкладам иногда оказывается немного выше инфляции, иногда – немного ниже. Соответственно, вклады (они же депозиты) служат простым способом сохранить, но не приумножить сбережения.

Другое дело – валютные депозиты. Много лет рубль последовательно снижается по сравнению с евро и долларом. И к этой разнице можно добавить процентные начисления.

То есть, если у физического лица стоит задача не сохранить, а приумножить сбережения, из всех не требующих профессиональной подготовки инструментов конкуренцию недвижимости теоретически составляют только валютные депозиты. При этом депозиты являются самыми защищенными.

Но и здесь свою негативную роль сыграли санкции. Спрос на валюту в стране со стороны бизнеса резко упал, и банки снизили ставки по валютным депозитам до смехотворных размеров. Пока инвестировать в валюту невыгодно. К тому же рубль может и укрепиться – эту тенденцию мы наблюдаем со второй половины 2016 года.

В соответствии с ФЗ № 177 «О страховании вкладов физических лиц» застрахованными являются денежные средства в рублях и иностранной валюте, размещаемые физическими лицами или в их пользу в банке на основании договора банковского вклада, включая начисленные проценты.

Возмещение по вкладам в банке, в отношении которого наступил страховой случай, выплачивается в размере 100% суммы, но не более 1,4 млн руб.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector