Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Читать еще:  Куда выгодно вложить рубли

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Какие страны наиболее привлекательны для инвестирования в недвижимость и почему

Всех снова приветствую! Сегодня мы снова поговорим о недвижимости и я затрону не самую простую тему инвестирования в зарубежные метры.

В какой стране инвестировать в недвижимость, чтобы покупка оправдала себя и принесла максимальную выгоду?

Важные вопросы «на берегу»

Еще до того, как принимается решение о покупке жилья за рубежом, эксперты дают определенные рекомендации. Я бы «упаковал» их в три главных аспекта.

Определяемся с целями

Привлекательность стран и объектов недвижимости может существенно разниться в зависимости от цели приобретения:

  • Для жизни и отдыха. В данном случае в приоритете будут условия, планы и личные предпочтения инвестора. В топе традиционно курортные направления: Греция, Испания, Болгария, Чехия. Здесь комфортный уровень цен на жилье, а инвестиции в греческую недвижимость от 250 тыс. евро дают право на европейский ВНЖ. Нужно обращать внимание на близость к побережью и состояние квартиры.
  • Для сохранения сбережений. Для долгосрочных инвестиций подойдут стабильные рынки с незначительными колебаниями стоимости. Такими характеристиками обладают квадратные метры в европейских столицах – Вене, Берлине, Лондоне, Париже, а также скандинавских центрах – Хельсинках, Стокгольме, Копенгагене, Осло. Надежностью и приемлемыми ценами характеризуются квартиры в Будапеште и Бухаресте.
  • Для приумножения капитала. Здесь подойдут рынки с высоким потенциалом роста, при этом сохраняющие ценовую доступность. Важно суметь отличить закономерное увеличение цены на недвижимость от роста цены спекулятивного характера – так называемых пузырей.

Оцениваем инвестиционную привлекательность

Специалисты советуют обращать внимание на следующие моменты:

  • Вложения в недвижимость считаются долгосрочными, а потому оценивать нужно не только текущее состояние инфраструктуры, но и прогнозируемое изменение. Хорошо, если в выбранном районе планируется строительство каких-либо новых проектов. Популярны жилые площади в исторических и респектабельных районах.
  • Выгоднее покупать недвижимость в популярных местах отдыха (Франция, США, Испания), либо международных деловых центрах (Нью-Йорк, Франкфурт, Женева, Лондон).
  • Во многих западных городах люди предпочитают вкладываться в жилье на ранней стадии строительства. Система оплаты разительно отличается от российской: некоторые строительные компании предоставляют возможность внести только 15 % от стоимости жилья, а остальное оплатить после сдачи дома. К тому же заграницей сейчас почти нет такого понятия как «отделка от строителей», распространенного в России. Все новостройки идут в продажу уже с ремонтом, а иногда даже с пакетом мебели и техники.
  • Чем крупнее город, тем лучше. По оценкам специалистов, в Германии около 55 % жилья приходится на арендованное иностранцами и местными жителями; в Австрии и Дании – 30 %.
  • Значение имеет и объем туристического потока. Сейчас довольно популярны Азиатские направления и Япония.

Учитываем дополнительные расходы

Помимо затрат непосредственно на покупку объекта недвижимости следует учесть единовременные и регулярные издержки:

  • Единовременные. Сюда относятся услуги юриста и нотариуса, гербовый сбор, помощь риелтора, траты на ремонт, запись в поземельной книге, проезд и проживание во время поиска квартиры и осуществления сделки и пр.
  • Регулярные. Это траты на управляющую компанию, подготовку ежегодной декларации, налоги, коммунальные платежи, страхование, ведение счетов и т.п.

При заключении договора аренды стоит обратить внимание на порядок распределения расходов на содержание объекта между собственником и арендатором – налог, коммуналка, страховка и иные статьи.

Стоит учесть, что в каждой стране свои организационно-правовые особенности, а потому и расходы будут существенно разниться.

Лучшие страны для инвестирования в недвижимость

Список стран ниже основан на нескольких показателях: стоимости аренды жилья, ее доходности и налоге на аренду.

  1. Филиппины. Низкая стоимость проживания в стране и хорошая доходность в 6,1 % дополняется адекватным налогообложением – ставка на аренду здесь всего 4 %. Если еще учесть туристическую привлекательность региона и высокую арендную плату (около 2,4 тысячи долларов), то можно смело назвать Филиппины одним из лучших вариантов для инвестирования в недвижимость.
  2. ОАЭ. В государстве огромные возможности для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Лояльная система налогообложения (5 %), высокая арендная плата (около 3 тысяч долларов) и неплохая доходность в 5 % дополняются хорошей покупательской способностью в стране.
  3. Коста-Рика. Несмотря на то, что здесь невысокие цены на аренду (примерно 1,5 тыс.), страна имеет неплохой показатель доходности – 7,5 % и низкую ставку по налогам – 5,1 %.
  4. Панама. Отличный вариант для инвестиций: процент доходности 5,7 %; маленькая налоговая ставка в 2 %; высокая аренда – 2 тысячи долларов; хорошая защита права собственности и поощрительная программа для иностранных инвесторов.
  5. Индонезия. В стране одна из самых высоких цифр доходности – 8,6 % и большая аренда в 2,5 тысячи долларов. Вместе с тем нужно учитывать высокий подоходный налог – целых 20 %.
  6. Барбадос. Доходность аренды – 5,4 %; налог – 7,5 %; высокая цена за аренду – 2,5 тысячи. Здесь важно помнить о необходимости получения разрешения на покупку инвестиционной недвижимости от Центробанка государства.
  7. Таиланд. Очень выгодный вариант с развитой туристической инфраструктурой. Цена за аренду – 2 тысячи долларов, маленький налог в 2,7 %. Доходность варьируется в зависимости от региона: в среднем составляет 5,1, а в центрах вроде Бангкока доходит до 8 %. При этом для инвесторов действует программа гарантированной аренды, когда владелец недвижимости отдает ее управляющей компании и получает свою прибыль.
  8. Ирландия. Это самая доходная страна в отношении арендного жилья: показатель доходности – 6-7 %. Аренда – около двух тысяч долларов, налог – 10 %.
  9. Франция. В стране самая высокая арендная плата – 4,3 тыс. дол. Налоговая ставка ниже, чем в некоторых европейских странах и составляет 10 %. Вместе с тем доходность с аренды не высокая – 2,8 %.
  10. Кипр. Пожалуй, самые благоприятные условия для инвесторов открывает именно он. Аренда здесь маленькая – всего 966 долларов. Зато хорошая доходность 5,1 % и совсем отсутствуют налоги на аренду.
  11. Германия. Довольно популярна среди желающих инвестировать в недвижимость. Аренда – 1,7 тысяч, налог 2,7 %, доходность порядка 4 %. Вместе с тем в стране хорошая покупательская способность и комфортная стоимость проживания.
  12. Хорватия. Страна выделяется самыми лояльными правилами налогообложения в мире. Налог с аренды – 8,4 %. Доходность – 5,4 %. Стоимость аренды жилья на уровне 1,3 тысяч долларов.
  13. Болгария. Несмотря на невысокую арендную плату в 997 тысяч, здесь благоприятные налоговые условия – 10 % и отличная доходность – 6,2 %.
  14. Венгрия. Ставка по налогу – 13,5 %. Цена аренды – 1,6 тысячи. Доходность аренды жилья – 5,2 %.
  15. Греция. Стоимость аренды – 1,4 тысячи. Хорошая налоговая ставка – 7,5 %. Неплохая доходность – 4,1 %.
  16. Испания. В стране один из самых высоких показателей аренды – более 2,5 тысячи долларов, хорошая покупательская способность и неплохая доходность – 4,7 %. Такой вариант не отталкивает даже высокой налоговой ставкой в 19 %. Для аренды лучше брать объекты в Барселоне или на Канарских островах – самых востребованных туристических регионах. При этом важно помнить, что без лицензии на сдачу можно получить очень высокий штраф. Лучше найти управляющую компанию с такой лицензией.
  17. Аргентина. Ставка по налогу за аренду – 14,7 %. Доходность на уровне 4,5 %. Стоимость аренды чуть ниже 1,5 тысячи долларов.
  18. Турция. Страна оказалась в хвосте нашего рейтинга за небольшую доходность – 3,62 % и высокие налоги. Подоходный сбор составляет от 15 до 35 % от суммы арендной платы. Более выгодна здесь будет спекулятивная покупка: разница в стоимости на стадии проектирования до сдачи готового объекта может доходить до 50 %.
Читать еще:  Нужны инвестиции в проект

ТОП стран для покупки элитных объектов

Приведу немного статистики. На 10 % и более за последний год подорожала недвижимость в Мадриде, Лондоне и Сингапуре. Лондон, Дубай, Стамбул, Ванкувер напротив – немного сдали свои позиции вслед за спросом.

В список лидеров по росту цен на элитные квадратные метры в 2019 году входят:

Рейтинг по инвестициям в отельную недвижимость составили:

Кроме того, специалисты прогнозируют неплохие показатели на рынке отельных объектов в таких странах как:

Заключение

Подводя итоги можно сказать, что основным недостатком инвестирования в недвижимость являются высокие издержки. Сложно определить, сколько из заработанных на аренде средств получит владелец объекта в чистом виде.

К тому же со временем доходность жилого фонда снижается: жилье изнашивается и начинает требовать дополнительных денежных вливаний.

Но если недвижимость приобретена в ликвидном районе, в будущем ее можно будет продать и неплохо выиграть на росте стоимости, не забыв уплатить налог с реализации.

Благодарю за внимание! Надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и не забудьте подписаться на обновления блога – впереди еще много важного и интересного.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.

Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).

Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал. Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи. Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.

Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:

  • номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
  • микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
  • реновация квартир;
  • заем под проекты девелопмента или реновации;
  • клубные сделки в проектах девелопмента.

Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.

Жилая недвижимость для сдачи в аренду

Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход. При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год. Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.

Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.

1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых

Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.

2. Микроапартаменты и квартиры

Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс. Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых. У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.

Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты. В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок. Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.

Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения. Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза. Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.

3. Реновация квартир

В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью. Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс. Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.

Читать еще:  Поиск инвестора в москве

Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.

Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.

Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.

Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы. Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны. Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.

Инструменты коллективных инвестиций

Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.

4. Заем под проекты девелопмента или реновации

Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.

5. Клубные сделки в проектах девелопмента

В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера. В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года. Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.

Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.

Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.

Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.

Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе. Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли. Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.

Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.

Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.

Как зарабатывать на аренде недвижимости за рубежом

Специалист по инвестициям в зарубежную недвижимость Эрик Розенфельд рассказал, что мешает зарабатывать владельцам квартир и как выбрать объект, который действительно будет приносить прибыль.

Многие покупатели недвижимости в теплых странах, будь то Испания, Болгария, Турция или Таиланд, хотели бы получать доход от аренды своих квартир.

Обычно, выглядит это следующим образом: «буду жить в квартире месяц-другой, а в остальное время сдавать». Приезжая на осмотр недвижимости и общаясь с местным риэлтором, покупателю рисуется идеальная картина будущего. Живите сколько хотите и, конечно, вы будете получать доход с аренды. Обычно приводятся примеры стоимости аренды (как правило, краткосрочной) и рисуется достаточно красивая картина. Доход с аренды не только покрывает платежи за «коммуналку», но и позволяет оплатить как минимум расходы на отпуск и проживание в чужой стране.

На практике же ситуация несколько иная. Во-первых, риэлторы не любят аренду. Это муторный и малодоходный бизнес. Если в агентстве недвижимости нет специального менеджера, который занимается именно арендой, то, скорее всего, ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и той доходности, на которую вы рассчитывали, вы не получите. Я постоянно слышу от своих клиентов, что они купили недвижимость именно в расчете на доходность, но на практике ничего близкого к обещанной доходности не получено. А теперь они тщетно пытаются продать свою квартиру, которая только тянет из них деньги. Почему так происходит? Кроме нежелания местных риэлторов тратить время на аренду (продавать же выгоднее, комиссия больше), есть еще несколько причин. Рассмотрим их.

Причины низкой доходности квартиры за рубежом:

1. Соотношение спроса и предложения

2. Использование квартиры в самые «сдаваемые» месяцы

3. Запрет на краткосрочную аренду

Во многих курортных городах краткосрочная аренда запрещена, если у вас нет лицензии.
Нарушители (владельцы) штрафуются. В Таиланде даже есть риск тюремного заключения до одного года. Как контролирующие органы узнают, что вы сдаете квартиру? Добрые соседи подскажут, например. Или арендатор устроит вечеринку (он же отдыхает) и на шум приедет полиция. Да мало ли как. Важно, что краткосрочная аренда – это проблема. Хотя именно на ней больше всего зарабатывается. Долгосрочная – пожалуйста, но это меньший доход и, скорее всего, арендатор не захочет съезжать с квартиры на то время, когда вы планируете приехать в отпуск и пожить там.

Как зарабатывать на недвижимости?

Что же делать, если хочется именно зарабатывать на недвижимости? Решение достаточно простое.

Во-первых, понять, что если недвижимость покупается именно для получения дохода, то жить в ней вы не будете. На полученный доход вы можете арендовать подходящее вам жилье в той стране, где захотите. Вы не привязаны к месту и можете свободно ехать отдыхать куда заблагорассудится.

Во-вторых, работайте с компаниями, которые дают гарантии доходности. Прописанные в контракте. Эта доходность не зависит от заполняемости
именно ваших апартаментов. Сдавать их в аренду, следить за порядком, ремонтировать, если нужно и прочее и прочее – забота управляющей компании. Для вас, живущему за тысячи километров от такой квартиры – это единственный, спокойный и надежный вариант. Если смотреть на европейский уровень доходности – то вы можете рассчитывать на 3-5% годовых. Минус налоги.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций — выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector