Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционная недвижимость примеры

Инвестиционная недвижимость примеры

В этом материале будет минимум конкретных цифр — когда речь идет о вложениях в недвижимость, суммы могут быть очень разными в зависимости от возможностей инвестора, региона и ряда других факторов. Коротко разбираем основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость, их плюсы и минусы, а также рискованность и доходность каждой из них.

Инвестиции в новостройки

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

«Доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто «припарковать» деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят», — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Перепродать объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы часто дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Главный минус стратегии очевиден: даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый изношенный вариант на вторичном рынке, после чего делает ремонт, чем поднимает рыночную цену объекта. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии оценивается в районе 10–20% — конкретная цифра зависит от объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, чья стоимость будет ниже среднего в районе. Он должен быть популярным среди покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов) и относительная простота реализации стратегии. Главные минусы — низкая ликвидность , небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт). Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду — сторонние строители могут завысить стоимость закупок стройматериалов и ремонтных работ.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложения в ремонт составили не более ₽10 тыс. на квадратный метр, то доход от перепродажи составит ₽700 тыс. — ₽1 млн.

Важный момент: при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ 13%. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет — ₽1 млн или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилой статус

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у самого разного бизнеса — розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Ключевой фактор — расположение дома: особенно удачно, если жилье расположено на первой линии домов около оживленных транспортных узлов и людских потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес по разным оценкам в 2–2,5 раза превышает доход от аренды под жилье. Сложность стратегии — в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился.

Жилье должно принадлежать собственнику, ничем не обременено (ипотека или залог не допускается), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Также нужно согласие двух третей собственников дома — и это зачастую становится главным камнем преткновения.

Для этого нужна масса бумаг: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и т. д.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Стоимость услуги от ₽500 тыс., если все делать своими силами, до ₽2 млн, если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из ₽6 млн в ₽10 млн и даже больше».

Довольно популярная схема, чья распространенность объясняется необходимостью минимальных вложений. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом — достаточно заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, дающий право самому сдавать жилье в аренду. Это имеет смысл, если инвестор сдает его на короткий срок: посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная — прибыль может примерно на 50% превышать затраты.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры — в таких небольших помещениях заинтересовано 57% потенциальных клиентов.

Впрочем, сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро «изнашивались». А те, кому этот вариант подходит, зачастую занимаются сдачей собственности в посуточную аренду без посредников.

Поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля — недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.

Трансформация одной квартиры в две

Суть данной стратегии — выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры получатся две студии, стоимость которых будет выше. Это задача более сложная, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, в одной из комнат установить сантехнику (ванную или душевую кабину, туалет), переделать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимально большое жилое пространство для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно как продать и получить единоразовую прибыль, так и сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилья студии оцениваются ненамного дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Но в то же время на студии труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», — цитирует риелтора Артема Сошникова «Яндекс.Недвижимость».

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Инвестиции в недвижимость: проблемы отражения в бухучете

У вас числятся объекты недвижимости, которые затруднительно классифицировать? Возможно, это инвестиционная недвижимость, которую надлежит учитывать по правилам МСФО.

Компания может иметь недвижимость, которую невозможно отнести ни к составу основных средств, ни к категории товаров. Подобными объектами выступают здания или их части, земельные участки. Их нельзя признать и финансовыми вложениями. Ведь финансовые вложения не могут иметь материально-вещественной формы (п. 4 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Как отражать такие активы в бухгалтерском учете? Проблема классификации охарактеризована в письме Минфина России от 29.07.2004 № 03-06-06/86. Однако решений, способных удовлетворить взыскательного пользователя, оно не содержит.

В настоящее время ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (подп. «а» п. 7.1) обязывает вводить в учетную политику способы учета по МСФО в случаях, не регламентированных российскими стандартами (ФСБУ). К нашей ситуации применим международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Но давайте разбираться обстоятельно.

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Читать еще:  Ищу инвестора в сельское хозяйство

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

Критерии товара

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Инвестиционная недвижимость «по ФСБУ»

Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

  • использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
  • продажи в ходе обычной деятельности».

В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости.

Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ:

  • земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
  • земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости;
  • недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи.

Правила признания

Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда и только тогда, когда (п. 16 МСФО (IAS) 40):

  • поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и
  • первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

Инвестиционная недвижимость должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению, – например, оплату профессиональных юридических услуг (п.п. 20, 21 МСФО (IAS) 40).

При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки (п. 24 МСФО (IAS) 40).

Объекты основных средств, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

На основании Федерального закона «О бухгалтерском учете» (ч. 3 ст. 10) признание объекта подразумевает отнесение его на тот или иной синтетический счет. Действующим Планом счетов счет для отражения инвестиционной недвижимости не предусмотрен. Однако нормативные документы не запрещают вводить для учета специфических операций дополнительные синтетические счета. Вопреки предписанию Инструкции по применению Плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), согласования с Минфином России для этого не требуется.

В бухгалтерском балансе инвестиционная недвижимость должна быть представлена самостоятельной строкой – отдельно от основных средств. Основание – пункт 54 (подп. «b») Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Инвестиционная недвижимость относится к внеоборотным активам (п. 66 МСФО (IAS) 1).

В итоге для учета инвестиционной недвижимости не возбраняется использовать свободный номер в Плане счетов – 06. Он находится в составе внеоборотных активов.

В соответствии с МСФО (IAS) 1 организация должна классифицировать актив как оборотный, когда:

  • она предполагает реализовать актив или намеревается продать или потребить его в рамках своего обычного операционного цикла;
  • она удерживает этот актив главным образом для целей торговли;
  • она предполагает реализовать стоимость этого актива в пределах 12 месяцев после окончания отчетного периода; или
  • этот актив представляет собой денежные средства или эквивалент денежных средств.

Организация должна классифицировать все прочие активы как внеоборотные.

Ни амортизации, ни износа

Как вы полагаете, амортизируется ли инвестиционная недвижимость?

Вдумчивый бухгалтер на этот вопрос ответит отрицательно.

Действительно, ведь амортизация (основного средства) – систематическое распределение амортизируемой величины актива на протяжении срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16 «Основные средства», введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

А к инвестиционной недвижимости (в российском учете) понятие срока полезного использования неприменимо. Между тем пункт МСФО (IAS) 40 требует раскрытия сведений об амортизации. Как это понимать? – Дело в том, что международные стандарты причисляют к инвестиционной недвижимости объекты, переданные в финансовую аренду. А с позиций ФСБУ это основные средства, которые амортизируются в общеустановленном порядке. Их в нашей статье мы не рассматриваем.

Переоценка

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость

Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива – определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13).

Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем.

Реклассификация

МСФО (IAS) 40 (п.п. 57, 58) устанавливает порядок перевода инвестиционной недвижимости в иные категории – основных средств и товаров. Такие переводы должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера использования объектов инвестиционной недвижимости. Так, перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов производится с началом ее развития в целях продажи.

Если же организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать этот объект как инвестиционную недвижимость до прекращения его признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов.

Возможен и обратный перевод. В частности, перевод из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов (п. 64 МСФО (IAS) 40). А значит, повлечет признание доходов и расходов.

Налогообложение

В целях налогообложения прибыли инвестиционная недвижимость в виде зданий и их частей не относится к амортизируемому имуществу, так как не используется налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

А земля не подлежит амортизации в принципе. Об этом сказано в пункте 2 вышеупомянутой статьи.

Читать еще:  Во что вложить 300 тысяч рублей

Инвестиционная недвижимость не облагается налогом на имущество, поскольку не учитывается в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В бухгалтерском балансе (по форме, утв. приказом Минфина России от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций») инвестиционную недвижимость отражают по строке «Прочие внеоборотные активы» (код 1190).

Елена Диркова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Инвестиционная недвижимость примеры

В этом материале будет минимум конкретных цифр — когда речь идет о вложениях в недвижимость, суммы могут быть очень разными в зависимости от возможностей инвестора, региона и ряда других факторов. Коротко разбираем основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость, их плюсы и минусы, а также рискованность и доходность каждой из них.

Инвестиции в новостройки

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

«Доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто «припарковать» деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят», — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Перепродать объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы часто дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Главный минус стратегии очевиден: даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый изношенный вариант на вторичном рынке, после чего делает ремонт, чем поднимает рыночную цену объекта. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии оценивается в районе 10–20% — конкретная цифра зависит от объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, чья стоимость будет ниже среднего в районе. Он должен быть популярным среди покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов) и относительная простота реализации стратегии. Главные минусы — низкая ликвидность , небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт). Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду — сторонние строители могут завысить стоимость закупок стройматериалов и ремонтных работ.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложения в ремонт составили не более ₽10 тыс. на квадратный метр, то доход от перепродажи составит ₽700 тыс. — ₽1 млн.

Важный момент: при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ 13%. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет — ₽1 млн или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилой статус

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у самого разного бизнеса — розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Ключевой фактор — расположение дома: особенно удачно, если жилье расположено на первой линии домов около оживленных транспортных узлов и людских потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес по разным оценкам в 2–2,5 раза превышает доход от аренды под жилье. Сложность стратегии — в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился.

Жилье должно принадлежать собственнику, ничем не обременено (ипотека или залог не допускается), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Также нужно согласие двух третей собственников дома — и это зачастую становится главным камнем преткновения.

Для этого нужна масса бумаг: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и т. д.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Стоимость услуги от ₽500 тыс., если все делать своими силами, до ₽2 млн, если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из ₽6 млн в ₽10 млн и даже больше».

Довольно популярная схема, чья распространенность объясняется необходимостью минимальных вложений. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом — достаточно заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, дающий право самому сдавать жилье в аренду. Это имеет смысл, если инвестор сдает его на короткий срок: посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная — прибыль может примерно на 50% превышать затраты.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры — в таких небольших помещениях заинтересовано 57% потенциальных клиентов.

Впрочем, сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро «изнашивались». А те, кому этот вариант подходит, зачастую занимаются сдачей собственности в посуточную аренду без посредников.

Поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля — недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.

Трансформация одной квартиры в две

Суть данной стратегии — выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры получатся две студии, стоимость которых будет выше. Это задача более сложная, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, в одной из комнат установить сантехнику (ванную или душевую кабину, туалет), переделать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимально большое жилое пространство для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно как продать и получить единоразовую прибыль, так и сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилья студии оцениваются ненамного дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Но в то же время на студии труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», — цитирует риелтора Артема Сошникова «Яндекс.Недвижимость».

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Признание и оценка инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (ias) 40

«Международный бухгалтерский учет», 2012, N 9

В статье приводятся критерии признания инвестиционной недвижимости в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). На конкретных примерах рассматриваются объекты инвестиционной недвижимости. Особое внимание уделяется вопросам оценки при признании инвестиционной недвижимости. Показывается, как представляется инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности.

В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого.

Инвестиционная недвижимость не предназначена для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей или для продажи в ходе обычной деятельности. В этом заключается основное отличие инвестиционной недвижимости от других объектов.

В связи с тем что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, денежные потоки, генерируемые ею, как правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров или услуг (или использования недвижимости в административных целях), относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости, занимаемой владельцем, производится в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Читать еще:  Первоначальные вложения в проект

Пример 1. Организация приобрела здание для размещения в нем производственных цехов и офиса. Это здание является недвижимостью, занимаемой владельцем.

Объекты инвестиционной недвижимости. Объектом инвестиционной недвижимости является земля, которая предназначена не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, а удерживается для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе.

Пример 2. Организация приобрела земельный участок, поскольку предполагает, что через 5 лет, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли увеличится и ее можно будет продать значительно дороже. Такой земельный участок относится к инвестиционной недвижимости.

В том случае если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала и будет отнесена к инвестиционной недвижимости.

Инвестиционной недвижимостью является также здание, которое находится в собственности организации или в ее распоряжении по договору финансовой аренды, которое предоставляется в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Пример 3. Организация имеет в собственности здание, которое предоставляется в операционную аренду по нескольким договорам. Второе здание взято в финансовую аренду и предоставляется в операционную аренду по одному договору. Оба здания являются объектами инвестиционной недвижимости.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды, также является инвестиционной недвижимостью.

К инвестиционной недвижимости относится также недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Пример 4. Организация осуществляет строительство здания, которое предполагается сдавать в операционную аренду по нескольким договорам. Это здание является инвестиционной недвижимостью.

Как инвестиционная недвижимость может классифицироваться и учитываться доля в недвижимости, которая находится в операционной аренде у арендатора, но только при выполнении следующих условий:

  • эта недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости;
  • арендатор использует модель учета по справедливой стоимости применительно к данному активу.

Двойное назначение объектов инвестиционной недвижимости. В некоторых случаях часть объекта инвестиционной недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей. В связи с этим возникает вопрос о том, как отражать эти части.

Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, организация учитывает указанные части объекта по отдельности.

Пример 5. Организация имеет в собственности трехэтажное здание. Два первых этажа могут быть независимо друг от друга сданы в финансовую аренду, на третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации. В данном случае одна часть здания (два первых этажа) классифицируется как инвестиционная недвижимость, другая часть (третий этаж) — как основное средство.

Если части объекта нельзя продать по отдельности, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг либо для административных целей.

Пример 6. Организация имеет в собственности трехэтажное здание площадью 300 кв. м. По отдельности этажи здания продать нельзя. На третьем этаже располагаются офисные помещения самой организации, которые занимают две комнаты общей площадью 30 кв. м, доля которых составляет 10% от площади здания. Поскольку эта доля незначительна, здание целиком может быть квалифицировано как инвестиционная недвижимость.

Следует отметить, что определение соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требует профессионального суждения. В связи с этим для соблюдения последовательности принимаемых решений организация должна разработать критерии для разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем. Так, при определении критерия «незначительная часть» можно воспользоваться мнением, выраженным Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). МКСО считает, что если собственник занимает менее 20% имущества, а оставшуюся часть сдает в аренду, то такое недвижимое имущество можно считать инвестиционным.

Вспомогательные услуги. В некоторых случаях организация предоставляет арендаторам принадлежащей ей недвижимости вспомогательные услуги. Организация учитывает такую недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный характер по отношению ко всему соглашению в целом.

Пример 7. Владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания. Стоимость этих услуг составляет 10% от суммы арендной платы. В данном случае офисный комплекс рассматривается как инвестиционная недвижимость.

Если оказываемые услуги являются значительными, то в этом случае речь идет о недвижимости, занимаемой владельцем. Например, если организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу гостиничных услуг. В данном случае гостиница, управляемая организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории инвестиционной недвижимости.

Пример 8. Владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной стороны, владелец может по существу занимать положение пассивного инвестора. С другой — владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой гостиницы.

Алгоритм решений при отнесении гостиницы к объектам инвестиционной недвижимости представлен на рисунке.

Алгоритм решений при определении гостиницы как объекта инвестиционной недвижимости

Решить проблему отнесения гостиницы к инвестиционной недвижимости можно только путем вынесения обоснованного профессионального суждения. При данных обстоятельствах организация обязана раскрывать критерии отнесения объекта к инвестиционной недвижимости в пояснениях к финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость в индивидуальной и консолидированной отчетности. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает материнская организация. Такая недвижимость не может быть классифицирована в консолидированной отчетности как инвестиционная, поскольку с позиции группы она является недвижимостью, занимаемой владельцем. Однако с точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является инвестиционной. Поэтому в своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.

Пример 9. Дочерняя компания «Альфа» сдает здание завода в аренду своей материнской компании «Сигма». В индивидуальной финансовой отчетности компании «Альфа» это здание будет отражено в качестве инвестиционной недвижимости. В консолидированной отчетности группы здание завода будет показано в качестве недвижимости, занимаемой владельцем.

Признание инвестиционной недвижимости. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива только в том случае, когда:

  • существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
  • себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается достоверной оценке.

При признании инвестиционной недвижимости в качестве актива действуют общие правила признания актива, изложенные в Принципах подготовки и представления финансовой отчетности.

В целях признания инвестиционной недвижимости в качестве актива организация должна оценить степень вероятности получения будущих экономических выгод от объекта и установить, переходят ли к организации риски, связанные с использованием этой недвижимости. Будущая экономическая выгода, заключенная в активе, — это потенциал, который войдет прямо или косвенно в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств организации.

В целях достоверной оценки инвестиционной недвижимости организация должна оценить все свои затраты на момент их понесения. Эти затраты включают в себя как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.

Пример 10. Организация приобрела земельный участок стоимостью 500 000 долл. США, который предполагается сдавать в операционную аренду.

На участке расположено ветхое здание склада готовой продукции, которое необходимо снести. Расходы по сносу этого здания составили 3000 долл. США. На земельном участке были проведены работы по благоустройству, расходы по которым составили 2000 долл. США. Стоимость инвестиционной недвижимости составит 505 000 долл. США (500 000 + 3000 + 2000).

Затраты на обслуживание и замену. Согласно МСФО (IAS) 40 затраты на повседневное обслуживание инвестиционной недвижимости не включаются в ее себестоимость, а отражаются как расходы по мере их понесения. Эти затраты состоят главным образом из затрат на рабочую силу и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях обозначается как «ремонт и техническое обслуживание» объекта недвижимости.

Пример 11. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое сдается в операционную аренду по нескольким договорам. Затраты на уборку, ремонт и техническое обслуживание здания, производимые организацией «Глобус» по мере их понесения, отражаются как расходы в отчете о совокупном доходе.

Затраты на частичную замену инвестиционной недвижимости новыми частями увеличивают ее балансовую стоимость при условии соблюдения критериев признания. Примером такой частичной замены является замена в здании внутренних стен. Замещенные части инвестиционной недвижимости подлежат списанию.

Пример 12. Организация «Глобус» имеет в своей собственности здание торгового центра, которое является объектом инвестиционной недвижимости. Организация меняет в здании внутренние стены. Балансовая стоимость здания составляет 500 000 долл. США, в том числе стоимость старых внутренних стен — 30 000 долл. США. Новые внутренние стены стоят 50 000 долл. США. После замены внутренних стен балансовая стоимость здания составит 490 000 долл. США (470 000 + 50 000 — 30 000).

Замена внутренних стен будет отражена следующими бухгалтерскими записями (см. таблицу).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector