Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры как инвестиция

Покупка квартиры как инвестиция

Инвестиция, это когда мы что-то покупаем, чтобы на этом заработать. В случае с квартирой мы можем получать доход от аренды илии продать ее дороже через определенное время.

Давайте немного вспомним историю.

Вот график стоимости жилья в рублях с 2000 г. по данным www.irn.ru.

Сейчас стоимость кв.м. в рублях такая же как была на пике в 2008 г. После того как в 2011 г. цена поднялась выше 150.000 за метр, она за 8 лет прибавила 25.000 это целых 17%. Это столько же сколько была годовая ставка банковского депозита в 2015 г.

В долларах картина еще печальнее. Рост был только до кризиса 2008 года. Потом падение:

Особенно хороший рост был с 2005 по 2008. Тогда все росло и нефть и товары и зарплаты в России (особенно в Москве) и доступность ипотеки. Жилья только строили не очень много, т.е. платежеспособный спрос рост очень быстро, а предложение нет и цены взмыли до небес, еще и спекулянты подливали масла в огонь.

Теперь вернемся в наше время и подумаем а может ли повториться рост цены на квадратный метр в Москве. Рассмотрим факторы, которые привели к росту в 2005-2008 гг.

Платежеспособный спрос: реальные доходы населения сокращаются непрерывно с 2015 г. Уровень закредитованности населения растет.

Ипотека развивается, но тоже уже подошла к насыщению (вот статья на эту тему https://www.irn.ru/news/128589.html)

Предложение первичного жилья с тех пор заметно выросло, прямо невооруженным глазом мы видим огромное количество строек. Вот статья от 23 апреля 2019 года, например: https://www.irn.ru/news/127956.html “По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.”

Спрос снижается, предложение увеличивается. В таком случае цена будет падать.

А как же переход на эскроу-счета, увеличение себестоимости строительства и остальные “веские” причины подорожания жилья, которые сейчас приводят во многих статьях в том числе и на ИРН.РУ?

Давайте посмотрим из чего складывается стоимость одного кв.м. в Москве. Затраты можно разделить на две группы:

Первая группа (их сложно сократить):

Себестоимость строительных работ включая подключение коммуникаций и стоимость строительства инфраструктуры — дорожки, детские площадки

Затраты на продажи и маркетинг

Вторая группа (их легче сократить)

“Представительские расходы” — затраты на получения различных согласований, разрешений и т.п.

Теперь давайте прикинем сколько составляют затраты из первой группы. Вот добрые люди опубликовали стоимость новостроек в городах России: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/01/ceni-na-novostroiki-v-gorodah-rossii—itogi-i-kvartala/

В большей части городов стоимость одного кв.м. находится в диапазоне от 30.000 до 50.000 руб. И это конечная цена для покупателя! Себестоимость строительства меньше. Можем предположить, что в Москве себестоимость работ несколько больше, за въезд грузовиков нужно платить, за вывоз мусора.

По себестоимости строительства в Москве нашел данные только за 2014-2015 гг. Будем считать, что они с тех пор выросли процентов на 20.

Давайте для простоты будем считать что средняя продажная цена метра новостройки сейчас 170.000 руб. (в среднем для жилья эконом, комфорт и бизнес класса, элитку не считаем).

Затраты первой группы (т.е. себестоимость строительства и продажи) оценим с запасом в 60.000 руб.

Значит затраты второй группы (Стоимость земли, “представительские расходы”, банковские кредиты и прибыль) составляют 110.000 руб. за кв.м.

А куда же у нас попадут затраты на эскроу-счета, которые по оценкам различных экспертов и чиновников должны увеличить цену метра на 8-10 процентов, ведь у нас в схеме появляется еще и банк, которому нужно платить?

Рыночная цена как мы знаем определяется спросом и предложением. Эскроу-счета на это повлиять не смогут. Жилья меньше не станет, у покупателей больше денег не появится — цена не вырастет

Себестоимость строительства (60.000 руб.) ниже тоже не будет, она как раз должна расти вместе с инфляцией.

Затраты вторая группа — затраты, которые легко можно снизить (110.000 руб)

Стоимость земли — определяется рынком, если никто не будет покупать участки, то цена снизится

“Представительские расходы” — ну тут у чиновников выбор простой, лучше конечно получить 30.000 с метра, но если рынок дает только 20.000 то нужно брать, т.к. завтра ты можешь потерять хлебную должность и ничего не получить

Проценты по банковским кредитам — быстрее строй, быстрее продавай, меньше плати процентов

Прибыль застройщика — хуже всего поддается сокращению, т.к. без прибыли никто работать не захочет

Вывод по поводу эскроу-счетов: конечную цену они не повысят а встроятся во вторую группу затрат подвинув стоимость земли или “представительские расходы” или проценты по кредитам.

Вывод по поводу количества жилья: Строить в Москве будут много, т.к строительные компании и другие участники хотят получить и поделить между собой дополнительные 110.000 руб за метр, а в других регионах таких возможностей даже близко нет.

Вывод по поводу роста цен на квартиры: цены будут расти в диапазоне от нуля до уровня инфляции. Сильно упасть им не дадут, государству это совсем не выгодно, т.к. ставит под удар все крупные банки. Придумают в крайнем случае, какую-нибудь льготную ипотеку или что-то подобное.

Аренда при достаточно профессионально подходе приносит 3,5% годовых. Вот очень хорошая статья на эту тему “Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве”: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Общий вывод: Покупка квартиры как инвестиция принесет от 0 до 5 процентов от увеличения стоимости и 3,5% рентного дохода, суммарно от 3,5% до 8,5% в год в рублях. Выгоднее просто хранить деньги на депозите, не говоря уже о фондовом рынке. И это не что-то новое, так уже с 2010 года продолжается.

Еще пара мыслей:

А если в России случится экономический крах и дефолт, деньги сгорят а квартира нет? Во-первых, квартира в таком случае тоже будет очень мало стоить, как это было в начале 90-х. Во-вторых, если мы боимся краха и дефолта, то нужно выводить деньги из России, а не покупать квартиру как защитный актив.

Нужно помнить, что квартира в высотке это продукт массового производства и с развитием технологий строительства и оптимизацией управления как и любой другой продукт массового производства будет дешеветь, а качество будет улучшаться. В Москве огромное количество неиспользуемых пром. зон, которые потенциально можно застроить жильем, не говоря о пригородах и Новой Москве куда активно строят транспортную инфраструктуру.

Читать еще:  Субъекты инвестиционной деятельности в строительстве

Поскольку строить будут много, качество жилья будет расти а цены или падать или стоять на месте, под ударом окажется старое жилье, которое не попадает под реновацию. Оно будет дешеветь опережающими темпами.

Тема покупки квартиры для жизни (для себя) в этой статье не рассматривается, хотя я бы сто раз подумал прежде чем покупать сейчас старую панель.

Покупка квартиры как инвестиция

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Читать еще:  Критерии классификации инвестиций

Инвестиции в квартиры

  • Инга Кайсина
  • 5 657

Инвестиции в квартиры являются лучшей альтернативой банковским депозитам и инвестиционным вложениям в ценные бумаги. Это можно назвать грамотным распоряжением имеющимся капиталом, ведь гарантирован его возврат, а при правильном подходе и приумножение. Деньги должны работать – это главная аксиома бизнеса, залог вашего успеха и финансовой обеспеченности в дальнейшем. Значит, стоит узнать, где лучше купить квартиру для инвестиций, и как сделать рациональные вложения.

Инвестиции капитала в жилплощадь на стадии строительства новостройки для дальнейшей продажи


Один из перспективных вариантов – инвестирование в строительство квартиры. Приобретение площадей на стадии застройки обходится существенно дешевле. Как показывает практика, к завершению строительства стоимость квадратных метров в сдаваемой в эксплуатацию новостройке возрастает на 25-30% и её можно будет выгодно продать. Если же сразу заплатить за помещение в полном объёме, то есть возможность получить от застройщика дополнительную скидку в среднем на 10%.

Выбрав путь получения дохода в виде инвестирования в квартиры в начале строительства объекта, воспользуйтесь рекомендациями специалистов:

  1. тщательно изучите историю застройщика (сколько лет на рынке, какие объекты сданы, не было ли по ним проблем и судебных споров). На строительном рынке есть компании с безупречной репутацией. Цены на их объекты даже на стадии строительства выше, но и раскупаются готовые жилплощади быстрее. Это гарантия возврата денег, а не задержки в «замороженном» строительстве;
  2. детально проанализируйте особенности объекта, обратите внимание на локацию, инфраструктуру района и перспективы его освоения, архитектуру строения, планировочные решения;
  3. решившись на инвестиции в квартиры на стадии строительства, сравните цены с аналогичными предложениями, чтобы выбрать оптимально лучшие. Если в выбранной новостройке стоимость кв. метров существенно выше подобных, то в будущем могут возникнуть трудности с продажей или доход окажется ниже ожидаемого.

Покупка жилплощади в новостройке для последующей сдачи в аренду


Второй перспективный вариант – инвестирование в покупку квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи её в аренду. Он подходит тем, кто остерегается вкладывать средства на начальной стадии строительства ввиду высоких рисков. Стоимость жилых площадей в новостройке, практически готовой к сдаче в эксплуатацию, выше, чем на этапе рытья котлована, срок полной окупаемости больше.

Подбирая, где купить квартиру для инвестиций, обратите внимание на:

  1. территорию ЖК, удобства и безопасность. Лучше, чтобы впоследствии она была закрытой, охраняемой, с консьержами в подъездах, оборудованным двором, детской площадкой и парковкой;
  2. местонахождение дома и близость остановок городского транспорта, метро;
  3. инфраструктуру района (доступность магазинов, поликлиник, детских учреждений, мест для отдыха).

Тщательный подбор месторасположения и прочих удобств ЖК позволяет рассчитывать на большую доходность объекта в дальнейшем. Для того чтобы купленное жильё окупилось быстрее, нужно подыскивать действительно лучшие квартиры для инвестиций.

В части сроков окупаемости, прогнозы расплывчаты и тут расчеты индивидуальны, в учет берутся разные данные. Например, в столице средняя окупаемость вложений составляет 8-10 лет, тогда как при инвестициях в квартиры в Сочи, несмотря на высокую популярность курорта и дороговизну жилья в сезон, может доходить до 15-20 лет.

Вариант инвестиций в недвижимость вторичного рынка


Инвестиции в квартиру в Москве выгодны и на вторичном рынке. Это вариант для тех, кто решил зарабатывать уже сейчас, но понимает, что дома старого жилого фонда приходят в непригодность и не гарантируют высокой прибыли от продажи спустя 10 лет.

Недвижимость в старых домах при перепродаже в будущем не принесет такой доход, как жильё в современном и удобном жилом комплексе (если это не исторический центр столицы, где здания представляют архитектурную ценность). В то же время, если вам посчастливится найти предложение с выгодной ценой, и в случае удачной локации объекта, сделав внутри даже простенький ремонт и установив мебель в помещение, можно вернуть вложения в ближайшие несколько лет.

Если вы решили купить квартиру для инвестиции и получения стабильной прибыли от сдачи жилья в аренду, то лучше выбирать помещения:

  • небольшие по площади (самый высокий спрос на одно- и двухкомнатные помещения, как показывает практика, инвестиции в квартиры студии окупаются быстрее);
  • расположенные на средних этажах;
  • находящиеся в удобно расположенном доме (близко к метро и объектам инфраструктуры).

Специалисты не рекомендуют вкладывать средства в элитную недвижимость, если вы рассматриваете покупку квартиры как инвестицию средств с коммерческой целью. Проблема в том, что этот сектор первым страдает при кризисах. Стабильным сектором остаются варианты комфорт-класса или эконом.

Покупка квартиры – хорошая инвестиция?

Покупка квартиры на постсоветском пространстве – это та часть культурного кода, с которой связано довольно много психологических аспектов: желание съехать от родственников и избежать таким образом конфликтов; большая мечта иметь свое (из-за недоступности жилья в советское время); иметь возможность сделать ремонт, который соответствует своим представлениям о прекрасном, или избавиться от рисков, связанных с переменой планов или настроения арендодателей. Только покупаем мы при этом душевное спокойствие, сепарацию, избавление от страха перед неопределенностью, независимость от арендодателя или комфорт – бытовой и психологический. Прекрасные покупки? Несомненно. Но к разговору про инвестиции отношения не имеют.

Поэтому для начала предлагаю разделить мотивы покупки квартиры на два типа:

  • Сделка с недвижимостью как эмоциональное решение: острое желание разъехаться с родственниками, недовольство тем, что арендные деньги утекают в чужой карман, а могли бы идти на ипотечный взнос за свое жилье, желание сделать подарок ребенку или приобрести запасной аэродром в браке – как страховку при разводе например.
  • Покупка недвижимости исключительно с инвестиционной целью: прагматичное и лишенное эмоций желание вложить деньги в актив, который со временем будет стоить дороже.

В этой статье мы в большей степени говорим про второй вариант – про желание и возможность на покупке квартиры заработать.

Можно ли заработать на росте цены?

Можно. Общее инвестиционное правило «Чем выше доходность, тем выше риски» отлично переносится и на строительный рынок. Единственный верный способ заработать на покупке недвижимости – купить ее у надежного застройщика на начальных этапах строительного цикла. Поэтому самый выгодный сегмент – это девелопмент: инвестор зарабатывает еще на этапе получения разрешения на строительство. Потом извлечь еще немного выгоды можно на этапе котлована. К тому моменту, как объект дошел до продажи на первичном рынке, прибыль уже получена инвестором, а покупателю вместе с договором покупки достается совсем небольшой потенциал дальнейшего роста цены. И все же он есть. Например, в удаленном районе с плохими наземными транспортными маршрутами открытие новой станции метро рядом с домом через N лет увеличит стоимость метра.

Читать еще:  Как найти инвестиции для бизнеса

Инсайдерская информация, немного аналитики и возможность выжидать 5–6 лет тоже могут дать преимущество: например, джентрификация районов при приходе в него офисов огромных корпораций вроде Google или Facebook приводит к резкому скачку цен на недвижимость во всем мире (так было в Сан-Франциско, так было в Берлине). В России то же самое: как только появилась новость, что «Яндекс» построит огромный офис в Гагаринском районе, цены на квартиры в домах рядом с территорией застройки увеличились на 200–250 тысяч рублей на следующий же день, добавляя +2% к цене задолго до начала всякого строительства.

А что вообще с динамикой стоимости жилья? Оно дорожает или дешевеет?

Хороший вопрос. В целом жилье дорожает, но рынок очень медленно восстанавливается после кризисов. За последние 5 лет рынок так и не восстановился до докризисного уровня, хотя за последний год есть динамика роста цен (но и этот рост частично связан с серьезными преобразованиями, касающимися финансирования проектов в строительной отрасли, а не с органичным восстановлением).

Можно ли рассматривать квартиру как инвестиции в источник пассивного дохода?

Да, но с точки зрения пассивного дохода практически что угодно оказывается выгоднее инвестиций в квартиру. Нужно посчитать, сколько процентов годовых от стоимости квартиры составит годовая арендная ставка. Для примеров собрала немного реальных цифр от собственников по доходности квартир при сдаче: первичный и вторичный рынки, однушки и двушки, дорогой север и дешевый юг, центр и спальные районы. Годовая аренда однокомнатной квартиры на севере Москвы, в Войковском районе, обходится в 540 тысяч рублей (45 тысяч х 12 месяцев). Рыночная цена квартиры в новостройке – 7,5 млн рублей. Ремонт – еще плюс 1,5 млн. Итого годовая аренда в этом случае – 6% от вложений. Аренда однушки на юго-востоке Москвы за МКАД обходится в 300 тысяч рублей в год при стоимости квартиры 6,5 млн рублей на вторичном рынке – 4,6% в год. Аренда большой двушки в Восточном округе принесет 480 тысяч рублей в год при стоимости объекта на вторичном рынке 11 млн – 4,3% годовых. Пример ЦАО по доходности не отличается от спального района: годовая аренда двушки в Басманном районе – 840 тысяч рублей в год при стоимости объекта на вторичном рынке 19 млн – 4,4% годовых. Все варианты проигрывают по доходности другим консервативным (читай: надежным) инструментам – обычному банковскому вкладу или облигациям.

Но и эти расчеты оптимистичнее реальности, ведь стоит учесть еще налог на недвижимость (который регулярно растет и будет расти), возможный простой (новые арендаторы ищутся в среднем за 1–2 месяца) и стоимость амортизации квартиры. На практике после 3–5 лет сдачи в аренду (при частой ротации жильцов – быстрее) квартира требует как минимум косметического ремонта и прочих мелких починок.

Кстати, про ремонт! Увеличивает ли ремонт стоимость квартиры на рынке?

Нет. По крайней мере не настолько, чтобы это можно было всерьез учитывать при расчетах. В любую однушку под сдачу, которую застройщик продал голой коробкой (так называемый shell & core), на первичном рынке или на обновление плохого ремонта квартиры, приобретенной на вторичном рынке, придется вложить около 20% от стоимости объекта, а цену продажи это увеличит незначительно – примерно на 100–200 тысяч рублей. То есть из вложенного в ремонт 1 млн рублей удастся вернуть при продаже всего около 10%, а остальное подарить покупателю. Поэтому самый выгодный вариант ремонта при продаже – не косметическое прихорашивание, а подготовка квартиры под черновую/чистовую отделку для покупателя.

А что с надежностью и ликвидностью квартиры как инвестиции?

Несмотря на то что исторически в сознании россиян единственное надежное вложение денег – в недвижимость, в реальности это не совсем так.

Есть риски строительной отрасли: во всем мире довольно много недостроя, Россия в этом плане не исключение. Плюс у российского строительного рынка своя специфика и риск потери денег из-за ненадежного или недобросовестного застройщика при покупке квартиры на этапе котлована был всегда довольно высок, но сейчас рынок в процессе значительных изменений из-за принятого закона об эскроу-счетах, что снизит риски для покупателя, но повысит для него же стоимость квадратных метров.

Ошибочно также считать, что покупка квартиры гарантированно сохранит деньги, даже если подведут все остальные инструменты. Возьмем крайний случай: если, допустим, большой государственный банк не может выполнить перед вами свои обязательства (вернуть вклад с процентами), скорее всего, это значит, что в стране дефолт. При дефолте ваша недвижимость автоматически перестает что-то стоить и становится неликвидным активом. Ситуация менее экстремальная – это падение рынка. Недвижимость – это низколиквидный актив. Когда рынок начинает падать, продать недвижимость практически невозможно. Чем меньше квартира, тем выше ликвидность: однушки продаются быстрее всего, продажа трешки займет больше времени.

Цикл восстановления рыночных цен после падения у недвижимости очень длинный, можно годами ждать, пока послекризисная цена приблизится к докризисной цене покупки.

Подведем итоги

Если вам когда-то удалось заработать на покупке и перепродаже квартиры больше денег, чем вам принесли бы другие инвестиционные инструменты, знайте – вы в меньшинстве счастливчиков. По статистике, 90% инвесторов в недвижимость не зарабатывают на этом денег.

  • Последние 5 лет покупка квартиры не была выгодным вложением денег: после кризиса рынок восстанавливается очень медленно.
  • Выгоднее (но и рискованнее) покупать квартиру на этапе котлована.
  • Срок окупаемости инвестиций будет очень долгий (от 10 лет), а доходность невысокая: ставка почти вдвое ниже доходности банковского вклада.
  • Покупка квартиры защитит деньги от инфляции (то есть скорее поможет сохранить, а не заработать).
  • Недвижимость – низколиквидный актив, и в случае падения рынка продать квартиру быстро почти невозможно (да и средний срок продажи квартиры не на кризисном рынке не самый быстрый – около 6 месяцев).

Если, несмотря на все вышеперечисленное, вы все же решительно настроены заработать на инвестициях в квартиру, то вот советы и инструменты, которые могут помочь:

  • Используйте калькуляторы ЦИАН и ИРН, чтобы корректно оценить стоимость продажи и аренды.
  • Смотрите на автоматически рассчитанную годовую доходность при аренде (есть в калькуляторе ЦИАН).
  • Не вкладывайте деньги в ремонт перед продажей, это невозвратные инвестиции.
  • Симпатичная презентация (или даже простой сайт, сделанный на бесплатной платформе типа Tilda) с качественными фотографиями квартиры и четко изложенной основной информацией помогает продавать.

Больше о том, как управлять личными финансами, в телеграм-канале Наталии Грибули «это тоже считается».

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector