Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Роль инвестора в строительстве

Инвестиционная деятельность в строительстве

Инвестиционная деятельность– это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реали­зации инвестиций.

Инвестиционно-строительная сфера– система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в обще­ственном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предпри­ятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, цен­ные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая про­дукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Товар инвестиционно-строительной сферы– это полностью завершенные строительством и подготовленные к производс­твенному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строи­тельной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличен­ного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.

Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительной сфере представляют собой отношения субъектов по поводу произ­водства и реализации товара этой сферы. Субъекты(инвесторы и участники)инвестиционно-строительной сферы– это отечественные и зарубежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственни­ков (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуще­ствляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое исполь­зование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупате­лей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Участники инвестиционно-строительной сферы – это заказчи­ки, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проек­тировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.

Таким образом, в инвестиционно-строительном процессе пер­выми формируют взаимоотношения предприятие и инвестор.Предприятие, проведя предварительную работу, подготавливает «инвестиционное предложение» и представляет его потенциаль­ным инвесторам, рассчитывая на получение необходимых средств. Инвестор, как правило, размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов.

Принятое инвестором решениео финансировании служит необ­ходимым условием для дальнейших работ по разработке инвести­ционного проекта. Именно за счет средств инвестора происходит подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестици­онного проекта,являющегося следующим этапом его разработки. В ТЭО принимаются технические и технологические, архитектур­но-планировочные, градостроительные и строительные решения; решаются вопросы по организации строительства и охране окру­жающей среды; разрабатывается сметно-финансовая документация, которая служит основанием для определения эффективности инвестиционного проекта. Следует, кроме того, рассчитать воз­можные риски и последствия их наступления, наметить пути их снижения.

После заключения договора заказчика с подрядчиком открыва­ется финансирование строительства.

Сущность и источники инвестиций в строительстве. Инвестиции– это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, креди­ты, любое другое имущество или имущественные права, интеллек­туальные ценности, вкладываемые в объекты предприниматель­ской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В зависимости от функционального на­значения, различают капиталообразующие инвестиции (реальные) и порт­фельные инвестиции.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фон­дов осуществляется в форме капитальных вложений (реальное инвестирование предприятий).

Портфельнымиявляются инвестиции, вкладываемые в финан­совые активы, в частности, на депозитные счета в банки, в ценные бумаги и т.п.

Формы и состав инвестицийтакже весьма разнообразны:

— денежные средства и их эквиваленты;

— земля, земельные участки;

— здания, сооружения, машины, оборудование, измеритель­ные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;

— имущественные права, оцениваемые, как правило, денеж­ным эквивалентом.

Источники инвестиций:

1) собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активови привлеченных средств;

2) ассигнования из федерального, региональных и местных бюдже­тов, фондов предпринимательской поддержки, предоставляемые в безвозмездной основе;

3) иностранные инвестиции,предоставляемые в форме финан­сового или иного участия в уставном капитале совместных пред­приятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, госу­дарств, предприятий и организаций различных форм собственно­сти и частных лиц;

4) различные формы заемных средств, в том числе кредиты.

Первые три группы источников образуют собственный капитал реципиента.Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности. Четвертая группа источников об­разует заемный капитал реципиента.

Содержание и фазы инвестиционного проекта. Инвестиционный бизнес-проект – это ограниченное по вре­мени целенаправленное изменение системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией его разра­ботки и реализации.

Инвестиционный проект— это программа решения экономи­ческой проблемы вложения средств в такую бизнес-идею кото­рая приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соци­альных эффектов. Отрезок времени между началом инвестирова­ния вложения средств и моментом получения отдачи от этих вложений называют временным лагом.

Виды инвестиционных проектов:

социальные;

научно-технические;

производственно-технологические;

повышения качества и эффективности работы

торговые;

организационные; информационные.

Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий.

Разработка проекта— это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор ва­риантов, обоснование проектных решений. Главное в разработке проекта — подготовка ТЭО яв­ляющегося основным документом для принятия решения об осу­ществлении проекта и выделении инвестицийпод этот проект. В дополнение к ТЭО или в его составе разрабатывают бизнес-план проекта, в особенности, если проект носит коммерческий характер.

Реализация проекта — есть его практическое осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую деятельность.

Обе рассмотренные стадии составляют единое целое согласо­вываются и координируются посредством управления процессом разработки и реализации проекта.

Наряду с указанными стадиями, инвестиционный проект разделя­ется на фазы в зависимости от характера, направления и использова­ния инвестиций, а также от получения отдачи на вложенные средства.

studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2020 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.003 с) .

Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

Оглавление:

Что такое строящийся объект?

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет — как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Инвестиции в строящийся объект — это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят — может пройти солидное количество лет. Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок. При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Читать еще:  Требуется инвестор для строительства

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать — можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы — далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом. С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена — близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

  • Отзывы о компании — преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
  • Сотрудничество с банками — если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
  • Объекты, сданные в эксплуатацию — если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
  • Соблюдение закона — если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?

Рейтинг застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Рейтинг застройщиков Москвы и МО:

ЧС застройщиков по Москве и МО

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

  • СУ-155
  • ООО «Фарн-Трейд»
  • ИСК «Энбиэм»
  • ЗАО «Пересвет-Инвест»
  • ЗАО «Ремстройтрест»
  • ОАО «Миэль»
  • М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих. Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора — если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

  • Срокам сдачи объекта
  • Цене за м²
  • Условиям расторжения договора
  • Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Читать еще:  Подробное руководство по стратегиям инвестирования

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Инвестиции в жилищное строительство

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

  • жильё;
  • коммерческую недвижимость;
  • гостиничные и развлекательные комплексы;
  • коттеджные поселки;
  • промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

  • Высокая рентабельность инвестиций.
  • Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
  • Надежность размещения капитала.
  • Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

  • обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
  • банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

  • само обоснование;
  • бизнес-план;
  • проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

  • Цели инвестирования
  • Экономический и социальный эффект инвестирования
  • Обоснование выбора места строительства
  • Основные строительные решения
  • Сроки и очередность проведения работ
  • Оценку воздействия строительства на среду
  • Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

Строительный бизнес, в чём его выгода

Суть и виды инвестиций в производство

Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.

Лекция 8 Инвестиции и капитальное строительство

2.Источники финансирования и структура инвестиций.

Поступательное развитие экономики непосредственно связано с воспроизводством основных фондов ввиду того, что удовлетворение возникающих общественных потребностей требует реконструкции, технического перевооружения существующих основных фондов или создания новых, способных давать требуемую продукцию. Для достижения этой цели нужны дополнительные ресурсы, капитал (инвестиции).

Понятие «капитал» (или «инвестиционные ресурсы») охватывает все виды инструментов, машин, оборудования, фабрично-заводские, складские, транспортные средства и сбытовую сеть, используемые в производстве товаров и услуг и доставке их конечному потребителю. К этой же категории отно­сятся и средства, предназначенные для приобретения всех вы­шеперечисленных компонентов.

Поскольку процесс производства и накопления этих средств невозможно осуществить в считанные дни и недели, то следует говорить о большой продолжительности процесса инвестирования. Таким образом, инвестиция – долгосрочное вложение капитала в конкретное предприятие, дело.

Читать еще:  Формы международного инвестирования

Сам по себе широко употребляемый термин «инвестиции» берет свое начало от латинского «investio», что означает «одеваю». В другой редакции латинское «invest» переводится как «вкладывать». Поэтому в классическом энциклопедическом контексте инвестиции и характеризуются как долгосрочные вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за рубежом.

В рамках направленности данного учебного пособия нас интересуют вопросы их общей характеристики, источников финансирования таких долгосрочных вложений, их динамики в российской экономике и оценки их результативности.

В связи с достаточно широким толкованием и неоднозначностью понятия «инвестиции», а также их непреходящим значением для развития производства вообще выделим особо два аспекта их характеристики – финансовый и экономический.

С точки зрения финансовых параметров (или с позиций финансиста, бухгалтера) инвестиции могут быть представлены как любые виды активов, вкладываемых в производственно-хозяйственную деятельность с целью последующего извлечения дохода, выгоды.

С точки же зрения экономической (а, значит, с позиций оценки экономической целесообразности использования ресурсов в виде основного и оборотного капитала) инвестиции рассматривают как расходы на создание (приобретение), расширение, реконструкцию и техническое перевооружение основ­ного капитала, а также на вызванные этим изменения размеров и состава оборотного капитала.

Чаще всего в более широком толковании инвестициями считаются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности. К этим ценностям относятся:

1) движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, машины и оборудование, другие материальные ценности);

2) имущественные права, вытекающие из авторского права, «ноу-хау», опыт и другие интеллектуальные ценности;

3) права пользования землей и другими природными ресурсами, а также другие ценные имущественные права;

4) денежные средства, целевые банковские вклады; паи, акции и другие ценные бумаги, приватизационные чеки;

5) другие ценности.

Иногда инвестиции по вышеприведенному экономическому определению характеризуют как «капитальные вложения». Этот термин традиционно был характерен для определения в России непосредственно воспроизводственной направленности вложений в экономику. Согласно применяемой у нас статистической методологии, в объем капитальных вложений включаются затраты на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, торговых и других предприятий, затраты на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство. К капитальным вложениям относятся затраты на строительные работы всех видов; на приобретение производственного инструмента и хозяйственного инвентаря, включаемых в сметы на строительство; на прочие капитальные работы и затраты. Затраты на капитальный ремонт в капиталовложения не включаются.

Экономическая сущность инвестиций может быть более глубоко раскрыта при группировке многочисленных видов инвестиций по различным классификационным признакам.

С точки зрения направленности и результативности инвестиций весьма важное значение имеет классификация их по формам собственности, в рамках которых эти инвестиции осуществляются, и по конечным целям самого процесса инвестирования.

По этим признакам различают инвестиции государственные и частные. Частные полностью сосредоточены на задаче получения дохода; государственные могут осуществляться также с целью регулирования развития экономики. Инвестиционная деятельность осуществляется на основе:

• инвестирования, осуществляемого гражданами, негосударственными предприятиями, хозяйственными ассоциациями, обществами и товариществами, основанными на коллективной собственности, и иными юридическими лицами;

• государственного инвестирования, осуществляемого органами власти и управления Российской Федерации, республик в ее составе, краев и областей, других административно-территориальных образований, свободных экономических зон, за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также государственными предприятиями и учреж­дениями за счет собственных и заемных средств.

Особой формой инвестирования, не совпадающей с предлагаемой классификацией, является иностранное инвестирование, осуществляемое иностранными гражданами, юридическими лицами, государствами. Иностранные инвестиции в качестве источника внешнего финансирования имеют три основные формы: прямые инвестиции, целевые кредиты на уровне предприятий и портфельные инвестиции.

Накопленные иностранные инвестиции в Российской Федерации по состоянию на начало 2004 года оцениваются в 65,6 млрд. долларов, из которых 40,0% – прямые, 47,5 – прочие и 2,5% — портфельные инвестиции.

Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, интеллектуальные ценности, имущественные права, другие объекты собственности.

Субъектами (инвесторами и участниками) инвестиционной деятельности могут быть граждане России и иностранные граждане, юридические лица, их объединения, иностранные государства.

В сегодняшней инвестиционной стратегии России важная роль должна быть отведена мобилизации инвестиционных средств, которые могут быть представлены частными инвесторами из их собственных накоплений. Известно, что в странах с развитой экономикой такие средства образуют значительные ресурсы для долгосрочного инвестирования.

Справедливо подчеркивается, что интенсивность вложения населением свободных средств в различные сферы экономики служит идеальным индикатором доверия к политике реформ. Заметим, что именно этого доверия подчас и не хватает.

Важной задачей является развитие в России системы коллективных инвестиций – создание различных видов инвести­ционных фондов, развитие системы негосударственных пен­сионных фондов и др.

Решение проблемы привлечения инвестиций в российскую экономику во многом зависит от развития российского рынка ценных бумаг. С помощью этого сектора рынка имеется возможность обеспечить условия для привлечения инвестиций на предприятия и расширить доступ последних к более дешевому по сравнению с банковскими кредитами капиталу. Поэтому не менее важна классификация инвестиций по другим признакам.

В частности, с точки зрения сфер рынка, на которых они фигурируют, и объектов вложения инвестиции могут иметь форму либо капиталообразующих (реальных), либо портфельных инвестиций.

Портфельные инвестиции – это сумма средств, необходимых для приобретения совокупности различных фондовых ценностей (государственных и частных ценных бумаг, производных фондовых продуктов, любых других продуктов рынка ценных бумаг), а также иных финансовых активов (страховых полисов, долей в уставных фондах неакционированных предприятий, целевых вкладов, залогов и т.п.), обеспечивающих выгодное (высокий текущий доход или быстрый прирост вложенных средств) и надежное (защиту от обесценения средств, ликвидность) размещение.

Российский фондовый рынок в настоящее время представлен несколькими основными сегментами: рынком ценных государственных бумаг; акций и облигаций приватизированных предприятий; ценных бумаг, эмитированных коммерческими банками; муниципальных и областных облигаций и займов; ценных бумаг частных институциональных эмитентов (в т. ч. инвестиционных фондов).

Капиталообразующие инвестиции (капиталовложения) – это сумма средств, необходимых для строительства (расширения, реконструкции, модернизации) и оснащения оборудованием инвестируемых объектов, расходов на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, нужных для нормального функционирования предприятия.

Капитальные вложения осуществляются в рамках рынка факторов производства и находят свое воплощение в рамках предприятий в зависимости от конкретного наполнения в виде материальных и нематериальных инвестиций.

При этом материальные капитальные вложения представлены в отдельных элементах воспроизводственного основного капитала предприятия и связанных зачастую с этим изменениях оборотного капитала.

Нематериальные вложения – это капитальные (долгосрочные) вложения в активы предприятия, не имеющие материального содержания: технология производства («ноу-хау»), профессиональные способности и навыки кадров, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР), имущественные права, патенты, лицензии и др.

В соответствии с целями и задачами инвестиционной деятельности и для всестороннего учета и анализа средств, на­правленных на воспроизводство основных фондов, т.е. капитальных вложений, их следует группировать по следующим признакам:

А. По назначению. В соответствии с этим признаком капитальные вложения делятся на:

• производственные капиталовложения, т.е. объектом инвестирования выступают фонды производственного назначения (здания цехов и предприятий, сооружения, машины, оборудование и т.д.);

• непроизводственные капиталовложения, т.е. капитальные вложения, направленные на воспроизводство непроизводственных основных фондов (объекты соцкультбыта административно-территориального значения, объекты инфраструктуры городского хозяйства, библиотеки, детские учреждения предприятий и организаций и т.д.).

Б. По направлению использования:

• расширение действующих предприятий.

В. По источникам финансирования:

• децентрализованные, в т. ч. собственные и заемные.

К централизованным капитальным вложениям относятся бюджетные средства государства и средства целевых фондов отраслевых министерств и ведомств.

Цель прямого финансирования и кредитования инвестиций хозяйствующих субъектов за счет средств федерального бюджета – выполнение федеральных целевых программ, обеспечивающих структурную перестройку народного хозяйства, сохранение и развитие производственного и непроизводственного потенциала России, решение социальных и других проблем, которые невозможно реализовать за счет иных источников. Порядок финансирования определен Постановлением Правительства РФ № 220 от 21 марта 1994 г. «Временное по­ложение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации». Финансирование государственных централизованных капитальных вложений (на безвозвратной основе) за счет средств бюджета производится в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем приоритетных объектов производственного назначения, обеспеченных договорами подряда по строительству. Открытие финансирования заказчиками (в числе которых находятся организации и предприятия, предприниматель­ские объединения, другие юридические лица всех форм собственности) производится Министерством финансов РФ путем перечисления средств в течении одного месяца после утверждения правительством РФ объемов государственных централизованных капитальных вложений и перечня объектов для федеральных государственных нужд.

Децентрализованный источник капитальных вложений создается на уровне предприятий и объединений за счет амортизационных отчислений, фонда развития производства, арендных платежей, кредитов банка.

Более детальная классификация источников финансирования инвестиций с учетом их деления на внутренние (собственные) и внешние по отношению к инвестируемому объекту представлена на рисунках.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector