Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выбор объектов инвестирования

Третий этап — поиск и выбор объектов инвестирования компании с учетом их эффективности;

Второй этап — анализ результатов инвестирования компании в предшествующем периоде

Анализ состояния инвестирования компании в предыдущем пе­риоде позволяет оценить фактический уровень ее инвестиционной активности и степень завершенности начатых ранее инвестицион­ных программ и проектов. Анализ включает:

• оценку динамики общего объема инвестирования капитала в прирост реальных активов, определение удельного веса реального и финансового инвестирования в общем объеме инвестиций ком­пании;

• определение степени реализации отдельных инвестиционных проектов и программ, оценка уровня освоения инвестиционных ре­сурсов, предусмотренных на эти цели, в разрезе объектов реального и финансового инвестирования;

• оценку уровня завершенности начатых ранее инвестиционных проектов и программ, уточнение необходимого объема инвестицион­ных ресурсов для полного их завершения.

Определение общего объема инвестирования базируется на рас­чете показателей планируемого объема прироста основных средств компании по отдельным их видам, а также нематериальных и обо­ротных активов. Объем этого прироста уточняется с учетом динами­ки ранее неоконченного капитального строительства.

Выбор форм инвестиционной деятельности компании зависит от стратегии ее экономического и финансового развития. На этом этапе инвестиционной политики компании определяется соотношение ос­новных форм инвестирования по функциональной, региональной и отраслевой направленности.

Поиск и выбор объектов инвестирования предусматривает:

• анализ текущего предложения на инвестиционном рынке;

• отбор инвестиционных проектов и финансовых инструмен­тов, соответствующих формам инвестиционной деятельности ком­пании;

• подготовку бизнес-планов инвестиционных проектов;

• экспертизу отобранных объектов инвестирования.

Анализ текущего предложения на инвестиционном рынке. Оценка инвестиционной привлекательности отдельных объектов инвестирования зависит от многих факторов и носит строго индиви­дуальный характер. В международной практике поиск инвестицион­ных идей осуществляется компаниями с учетом следующих возмож­ностей:

— наличие полезных ископаемых или иных природных ресурсов, пригодных для переработки и производственного использования;

— традиции существующего сельскохозяйственного производст­ва, определяющие потенциал его развития и круг проектов, которые могут быть реализованы на предприятиях агропромышленного ком­плекса;

— оценка возможных в будущем сдвигов в величинах и структу­ре спроса под влиянием демографических или социально-экономи­ческих факторов, либо в результате появления на рынке новых типов товаров;

— структура и объемы импорта, которые могут стать толчком для разработки проектов, направленных на создание импортозаме­щающих производств;

— опыт и тенденции развития структуры производства в других странах, особенно обладающих сходными уровнями социально-эко­номического развития и аналогичными ресурсами;

— потребности, которые уже возникли или могут возникнуть в отраслях-потребителях в рамках отечественной или мировой эконо­мики;

— информация о планах увеличения производства в отраслях-потребителях или растущем спросе на уже производимую продукцию на мировом рынке;

— известные или вновь обнаруженные возможности диверсифи­кации производства на единой сырьевой базе;

— рациональность увеличения масштабов производства ради достижения экономии издержек при массовом выпуске изделий;

На основе таких исходных посылок формулируется идея инве­стиционного проекта, направление, в котором его следует разраба­тывать. На данном этапе для анализа используются приблизитель­ные, укрупненные данные, полученные на основе государственной статистики или иной общедоступной информации. Поэтому до тех пор, пока та или иная концепция инвестиционного проекта не полу­чит принципиального одобрения лиц, ответственных за принятие решений об инвестициях, нецелесообразно тратить дополнительные средства на сбор или подготовку более детальной и достоверной ин­формации.

Отбор инвестиционных проектов и финансовых инструментов, со­ответствующих формам инвестиционной деятельности компании

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесо­образности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разрабо­танная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а так­же описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционные проекты, разрабатываемые по отдельным формам инвестирования, классифицируются по ряду при­знаков (рис.): целям инвестирования, уровню автономности реа­лизации, срокам реализации, объему необходимых инвестиционных ресурсов, предлагаемой схеме финансирования. При разработке схе­мы финансирования инвестиционного проекта рассматриваются следующие варианты: полное самофинансирование, акционирова­ние, кредитное финансирование, лизинг, смешанное (долевое) фи­нансирование.

Вложение средств в инвестиционный проект целесообразно, если инвестиционный процесс отвечает следующим критериям:

• чистая прибыль от данного вложения превышает чистую при­быль от помещения средств на банковский депозит или прибыль от других вложений;

• рентабельность инвестиций выше уровня инфляции;

• рентабельность проекта с учетом фактора времени (времен­ной стоимости денег) выше рентабельности альтернативных про­ектов;

• рентабельность активов компании после осуществления про­екта будет не ниже необходимого, критического (возможно предпроектного) уровня и превысит среднюю расчетную ставку по заемным средствам (т.е. дифференциал финансового рычага будет положи­тельным);

• данный проект соответствует генеральной стратегической линии компании с точки зрения сроков окупаемости вложений, наличия финансовых источников покрытия издержек до начала окупаемости проекта, обеспечения достаточно стабильных поступ­лений.

Указанные критерии не являются исчерпывающими, их выбор субъективен и зависит от преследуемой цели и сложившихся ус­ловий.

Подготовка бизнес-планов инвестиционных проектов Инвестиционный проект обычно требует разработки бизнес-пла­на. Бизнес-план — основной документ, разрабатываемый и предо­ставляемый инвестору по реальному инвестиционному проекту. В нем в краткой форме и общепринятой последовательности разде­лов излагаются основные характеристики проекта и финансовые по­казатели, связанные с его реализацией. Целью его разработки и представления является мобилизация инвестиционных ресурсов или получение инвестиционного кредита. Он должен обеспечить эффек­тивность намечаемых инвестиций.

Существуют возможности инвестиционного проектирования с применением компьютерной аналитической системы Project Expert (и другие . ), позволяющей создавать в системе различные инвести­ционные проекты и планировать их реализацию, анализировать эф­фективность и принимать обоснованные стратегические решения по выбору оптимального проекта, контролировать его исполнение.

Экспертиза отобранных объектов инвестирования

Оценка эффективности инвестиций предусматривает проведение анализа отобранных объектов инвестирования с позиции их эконо­мической эффективности. Для каждого объекта инвестирования ис­пользуется определенная методика оценки эффективности (см. предмет инвестиционная политика). По ре­зультатам оценки проводится ранжирование инвестиционных проектов и финансовых инструментов по критерию их эффективно­сти (доходности). Для реализации принимаются объекты инвестиро­вания, обеспечивающие наибольшую доходность.

Четвертый этап — поиск и выбор источников привлечения инве­стиций для развития компании

Это направление включает в себя:

• анализ привлечения и использования заемных средств в пред­шествующем периоде;

• определение конкретных целей привлечения заемных средств в

• расчет предельного объема привлечения заемных средств;

• оценка стоимости привлечения заемного капитала из различ­ных источников;

• определение соотношения объема заемных средств, привлекае­мых на кратко- и долгосрочной основе;

• выбор форм привлечения заемных средств.

Анализ привлечения и использования заемных средств в предшест­вующем периоде позволяет выявить объем, состав и формы привлечения заемных средств компаний и оценить эффективность их исполь­зования. Анализ привлечения и использования заемных средств в предшествующем периоде включает:

• оценку динамики общего объема привлечения заемных средств в рассматриваемом периоде; сопоставление темпов динамики обще­го объема привлечения заемных средств с темпами прироста суммы собственных финансовых ресурсов, объемов операционной и инве­стиционной деятельности, общей суммы активов компании;

• определение основных форм привлечения заемных средств: анализ динамики доли банковского кредита, товарного кредита и об­щей кредиторской задолженности в общей сумме заемных средств компании;

• определение соотношения объемов привлеченных заемных средств по времени их привлечения. В этих целях изучается динами­ка соотношения кратко- и долгосрочных заемных средств компании и их соответствие объему используемых оборотных и внеоборотных активов;

§ оценку состава кредиторов компании, а также условий предос­тавления ими различных форм банковского и товарного (коммерче­ского) кредитов. Анализ условий осуществляется с позиций их соот­ветствия конъюнктуре финансового и товарного рынков;

• определение эффективности использования заемных средств в целом и отдельных их форм в компании. В этих целях используются показатели оборачиваемости и рентабельности заемного капитала. Первая группа этих показателей сопоставляется со средним перио­дом оборота собственного капитала компании.

Результаты проведенного анализа служат основой оценки целе­сообразности использования заемных средств в компании в сложив­шихся объемах и формах.

Определение конкретных целей привлечения заемных средств в пред­стоящем периоде является одним из условий эффективного их ис­пользования. Основными целями привлечения заемных средств ком­паниями являются:

• пополнение необходимого объема постоянной части оборот­ных активов;

• обеспечение формирования переменной части оборотных ак­тивов;

• формирование недостающего объема инвестиционных ре­сурсов;

• обеспечение социально-бытовых потребностей своих работ­ников;

• другие временные нужды.

Расчет предельного объема привлечения заемных средств зависит от предельного эффекта финансового левериджа и обеспечения доста­точной финансовой устойчивости компании. С учетом этих требова­ний компании целесообразно устанавливать лимит использования заемных средств в своей хозяйственной деятельности.

На практике компания, выбрав рентабельный проект, сталкива­ется с дефицитом денежных средств для его реализации. В таком случае можно осуществить дополнительные расчеты рентабельности инвестиций с учетом привлечения внутренних и внешних источни­ков финансирования. При этом привлечение заемных средств для реализации проекта повышает чистую рентабельность собственных средств, вложенных в него (сказывается влияние эффекта финансо­вого левериджа). Однако это наблюдается в том случае, если средняя доходность инвестиций выше цены кредита. При этом инвестицион­ные возможности компании возрастают. Таким образом, инвестиционная политика предприятия, как элемент ее финансовой политики, определяет долгосрочные перспективы развития предприятия.

Раздел II. Краткосрочная финансовая политика

Как выбрать объект для инвестиций и заработать на нём?

Инвесторы вернулись на рынок недвижимости. По данным компании JLL, объём инвестиционных сделок в России в первом полугодии 2016 года превысил $1,5 млрд, что на 46% больше, чем за аналогичный период 2015 года, а цены на квадратные метры вновь начинают расти. В условиях резких колебаний курсов валют и падения ставок по рублевым депозитам многие инвесторы рассматривают недвижимость как последний островок стабильности. Как правильно выбрать объект для инвестирования и на что обратить внимание при его эксплуатации, рассказывает Артур Устимов, операционный директор компании Aktivo, специализирующейся на инвестициях в коммерческую недвижимость.

Читать еще:  Реферат инвестиции в недвижимость

Photo: Ines Hegedus-Garcia

Как известно, недвижимость — один из самых популярных инвестиционных инструментов в России. И дело тут не только в стабильности цен на квадратные метры — они-то как раз могут расти или снижаться. Основное назначение здания или помещения — приносить доход от сдачи его в аренду. Однако в зависимости от типа и расположения объекта этот доход может сильно разниться. Для начала рассмотрим рыночные перспективы и доходность различных типов недвижимости.

Стоит ли инвестировать в жилую недвижимость?

Всякий, кто задумывается о своем будущем, планируя жить на ренту, думает прежде всего о покупке инвестиционной квартиры или даже нескольких. Проблема только в том, что жильё даёт минимальную доходность среди всех типов недвижимости. К примеру, вложив в московскую квартиру 5–6 млн руб., вы сможете получать ежемесячный доход примерно 30 тыс. рублей. Из этой суммы придётся вычесть расходы на периодический ремонт квартиры, сдаваемой жильцам, и налоги. Таким образом, доходность инвестиционного жилья составит всего 3-4% годовых. На этом фоне даже банковские депозиты оказываются гораздо выгоднее. А инвестиции в коммерческую недвижимость, способные приносить доход в размере 10-17% годовых, выглядят ещё интереснее.

Photo: Dean Hochman

Что выбрать: склад, магазин или офис?

Стать единоличным собственником помещения коммерческого назначения в Москве сегодня может инвестор, располагающий суммой от 10 млн рублей. Вопрос в том, какой объект выбрать. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в офисы или, скажем, в склады и магазины? И может ли подобными инвестициями заниматься частный инвестор, далекий от этого рынка?

На офисном рынке, к сожалению, говорить об «оттепели» пока не приходится. Кризис привёл к тому, что многие компании затягивают пояса, переезжая в офисы подешевле, а то и вовсе сокращая штат и отправляя сотрудников работать на дому. Выбор офисных площадей в Москве очень широк. Ситуация не могла не сказаться и на стоимости аренды офисной недвижимости: ставки по-прежнему находятся на низком уровне. Таким образом, вложения в офисную недвижимость не принесут немедленного дохода и даже могут привести к убыткам из-за простоя помещений.

Рынок складской недвижимости подобные проблемы затронули в меньшей степени. Тем не менее, для непрофессионального инвестора вложения в складской рынок могут также оказаться слишком рискованными. Начнём с того, что складские площади сейчас не в дефиците. В Подмосковье несложно найти помещение, которое сдаётся всего за 2 000 рублей за квадратный метр в год. Доход небольшой и может просто не оправдать необходимые инвестиции. Как правило, стабильно высокий доход приносят современные склады класса «А» размером в тысячи квадратных метров, но найти арендатора на такой объект бывает непросто, а длительные простои оборачиваются огромными убытками.

Photo: Dean Hochman

Намного более ликвидной на сегодняшней день выглядит торговая недвижимость. Как известно, в кризис весьма неплохо растут продуктовые сети. Активной экспансией сегодня занята, к примеру, «Пятёрочка». Много новых точек открывает «Магнит». Развивается и непродуктовый ритейл — истории о том, что с российского рынка уходят «одёжные» бренды, уже в прошлом. В московском регионе небольшие торговые объекты площадью 50-100 кв.м. можно приобрести со сроком окупаемости 7–8 лет. Доходность таких вложений составит примерно 14% годовых без учёта затрат на обслуживание, ремонт и налоги.

Какие налоги платит инвестор?

Для минимизации налоговой нагрузки большинство владельцев небольших объектов коммерческой недвижимости предпочитают регистрироваться как индивидуальные предприниматели. ИП, работающий по упрощённой схеме налогообложения, будет платить всего 6% налога с оборота или 15% по схеме «доходы минус расходы». Такая форма подойдёт для объектов с годовым арендным потоком не более 79 млн рублей. Для более крупных объектов придётся регистрировать общество с ограниченной ответственностью (ООО), на балансе которого будет находиться объект. В этом случае схема получения дохода инвесторов ещё сложнее — с выплат, полученных с баланса ООО в виде дивидендов, инвестор заплатит ещё 13% подоходного налога (НДФЛ).

Photo: Dean Hochman

Какие обязанности ложатся на плечи собственников коммерческой недвижимости?

В помещении всегда должны быть вода, свет и тепло, ведь арендатор, как правило, очень быстро покидает проблемный объект. На плечи владельца помещения ложатся вопросы капитального ремонта, согласования размещения вывески на фасаде и, конечно, поиск арендаторов и переговоры с ними, не говоря уже о ведении бухгалтерии. Как правило, управление более или менее крупным объектом коммерческой недвижимости отнимает немало времени и сил у его владельца, так что доход от её сдачи в аренду сложно рассматривать как пассивный.

Как получать с аренды коммерческой недвижимости пассивный доход?

Таким образом, выбор подходящего коммерческого объекта для инвестирования, его обслуживание и сдача в аренду — процесс для частного инвестора непростой. Чтобы снять часть забот и обеспечить действительно пассивный доход от таких вложений, инвестор может стать пайщиком одного из закрытых паевых фондов (ЗПИФов) коммерческой недвижимости или инвестировать в квадратные метры через краудфандинговую площадку.

Photo: Ines Hegedus-Garcia

Подобные инструменты могут обеспечить доход от 10% до 17% годовых. Выплаты облагаются лишь одним налогом — НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Кроме того, владелец доли в объекте через паи в таком фонде свободен от забот об управлении своим имуществом: управляющая компания самостоятельно найдёт арендатора, подумает о своевременном ремонте и продаже объекта.

Впрочем, скорее всего, на рынке будут возникать и другие инструменты для розничных инвестиций в недвижимость — спрос на них будет только расти. Ведь в условиях нестабильной экономики недвижимость по-прежнему остаётся тем островком стабильности, который всегда будет привлекать инвесторов.

Тоже про то же

Эксперты вступают в дискуссию и приводят аргументы “за” и “против”

Советы экспертов: как выбрать объект для инвестиций

Инвестиции в недвижимость народ традиционно считает надежными. Когда на фондовом рынка все зыбко, а банки в любую минуту могут столкнуться с новыми трудностями, многим недвижимость кажется тихой «гаванью»: уж что-что, а жилье нужно будет всем и всегда, банкротом квартира стать не может и испариться в один день тоже, и даже если цены упадут, то потом все равно вырастут. Однако и на недвижимости можно потерять немало средств, если неправильно выбрать объект.

Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций, рассказывает журнал Metrinfo.Ru, разумеется, при помощи ведущих экспертов по зарубежной недвижимости.

Изучаем страну, город, рынок

Прежде всего, нужно выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды. Правда, если недвижимость нужна также и для собственного проживания, список стран обычно сужается.

Для правильного выбора придется изучить множество статистических данных. «Привлекательность недвижимости зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала региона, который определяется объемом и темпами роста ВВП (ВНП) и прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, а также насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.», — говорит Андреас Хулудис, глава Представительства в России компании «Pafilia Property Developers Ltd».

Изучая страну, Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, советует особо обратить внимание на такие показатели, как:

  • прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост (например, сегодня рост ВВП прогнозируется в Турции — в среднем на 6,7% в год);
  • прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в страну; чем больший приток туристов ожидается в страну, тем легче можно будет сдать недвижимость в аренду (например, в настоящее время ставку на развитие туризма делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.)

А Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance предлагает оценить миграционные потоки (чем выше уровень миграции, тем более развит рынок аренды) и возможности кредитования (условия и ставки по кредитам, наличие специальных кредитных программ, например, по схеме leaseback), а также понять, насколько государство защищает права иностранных инвесторов.

По мнению Анастасии Дудеровой, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, важны политическая стабильность, качество жизни, уровень предоставляемых услуг, безопасность и возможность вести собственный бизнес. «А один из самых распространенных международных рейтингов по странам — ежегодный Country Brand Index», — говорит эксперт.

Выбрав страну, надо остановиться на конкретном городе или регионе, для чего, как советует Кирилл Долгинский (Lowell Finance), стоит оценить перспективы его развития, уровень инфраструктуры и т.п. Привлекательность региона может вырасти со строительством гольф-клуба, порта, а района города — с развитием общественного транспорта, дорог и строительством объектов социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, развлекательных центров и т.п.).

Параллельно с изучением стран нужно оценивать и непосредственно рынок недвижимости. Для этого Станислав Зингель (Gordon Rock), советует, прежде всего, изучить следующее:

  • Показатели среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за последние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам. Чем они выше, тем больше будет доход от инвестиций, но слишком большой рост в течение последних лет (свыше 15-20% в год) должен настораживать: это может свидетельствовать о раздувании «мыльного пузыря». Это явление хорошо всем знакомо по рынкам Испании и ОАЭ. А сегодня, кстати, по сведениям Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, такой пузырь, возможно, надулся в Китае, где цены в прошлом году выросли на 40-50%, и надувается в Израиле: «Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в этом году, показали худшие результаты среди номинированных в долларах обязательств азиатских нефинансовых компаний. Это говорит о том, что китайский рынок недвижимости перегрет, и во втором полугодии мы можем увидеть падение цен до 20%. В перспективе аналогичное развитие событий ждет и локальный рынок Израиля».
  • Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» иностранных покупателей.
Читать еще:  Страны инвесторы в российскую экономику

От того, кто является основным покупателем недвижимости в стране, зависит насколько быстро и выгодно вы продадите свой объект. «Два года назад модно было покупать недвижимость в Панаме, многие поддались этому тренду, а сегодня не могут обратить свои активы в деньги, так как основными покупателями этой недвижимости были американцы, которые на текущий момент являются не самыми активными игроками», — рассказывает Сергей Демченко (Lemestia group).

Плюс ко всему профессионалы анализируют следующие параметры: количество объектов на рынке продаж; объемы продаж, арендные ставки, количество нового и старого жилья, количество выданных или запланированных разрешений на строительство, увеличение спроса на недвижимость в рамках конкретных (крупных) риэлтерских компаний.

Квартира, дом или склад?

Наконец, нужно подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует проанализировать:

Показатель доходности от сдачи в аренду — rental yield — отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.

Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.

Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить «местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества — наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов — удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности», — рассказывает Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «Ваше приобретение должно быть в непосредственной близости от автобусной или ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. На наш взгляд, лучше, чтобы все эти удобства располагались на расстоянии 10 минут езды», — говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое главное — помнить правило трех „L“: location, location, location, — утверждает Анастасия Дудерова (Delta estate), — даже если объект территориально расположен в престижном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротив автозаправочной станции и т.д.), он никогда не оправдает надежд». «Следует обращать внимание на вид из окон», — советует Андреас Хулудис (Pafilia). А среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников.

«Если же объект инвестирования — строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки», — дополняет Андреас Хулудис.

Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так, приводит пример Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia group, во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.

Учитывая все вышеизложенное, большинство экспертов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Наиболее ликвидны, а потому выгодны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в престижных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением», — утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании KINGSLAND.

Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с 1-2 спальнями и небольшие дома, с 2-3 спальнями, преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах (на Лазурном берегу или на горнолыжных курортах Франции) неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». «В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов», — говорит Екатерина Бекаревич (MostProperties.com), а на курортах ценятся квартиры с 1-2 спальнями в близи от моря, в районе с развитой инфраструктурой. «Если говорить о Кипре, то самыми прибыльными считаются апартаменты на береговой линии в Лимассоле и квартиры на территории гольф-курорта Aphrodite Hills», — рассказывает Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco Ltd.

Правильная статистика: где искать?

Бесплатно можно получить множество сведений на сайтах крупных международных компаний, имеющих аналитические отделы. Например — www.savills.com и www.knightfrank.com. Как сообщила Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank, на сайте компании ежеквартально можно ознакомиться с глобальным индексом цен на жилье, отражающим данные рынков вторичного жилья 47 стран мира, а ежемесячно — с индексом цен центрального Лондона. Регулярно выпускаются подробная аналитика по различной недвижимости Великобритании, тематические обзоры рынков недвижимости (по квартирам, домам, магазинам, отелям и т.п.), локальные отчеты по рынкам всего мира и т.д.

Также бесплатно статистическую информацию о рынках недвижимости можно получить на сайте Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) и на порталах соответствующих служб конкретных государств. Например, о недвижимости Великобритании расскажет сайт www.landregistry.gov.uk. А довольно точная информация о странах, их городах и регионах содержится на официальных порталах государств. Много полезной информации в открытом доступе есть на сайте ЦРУ (!), а вот на специализированном сайте www.reutersrealestate.com за какие-то сведения придется платить до одной тысячи долл. США в год. Значительно дороже обходится доступ к самой мощной на сегодняшний день статистической системе — DataStream, он стоит 25 000 евро в месяц.

Но как отличить достоверные данные от недостоверных? По данным банков, государственных статистических и кадастровых служб можно получить сведения о разрешениях на строительство, об объеме продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, об арендных ставках. А вот такой показатель, как объемы инвестиционных сделок, определить трудно, потому что никто не спрашивают своих клиентов, для чего они покупают недвижимость.

Лучше всего доверять сведениям, полученным в государственных и официальных источниках, а также в хорошо зарекомендовавших себя статистических системах и в крупных компаниях по недвижимости. Крупные компании тратят до 5 млн. евро в год на свои аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных.

Также при изучении статистики по рынку недвижимости той или иной страны, надо знать, что достоверные статистические отчеты всегда появляются с опозданием, обычно на три месяца (в том числе и в России), а в США и Великобритании — на два.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Чтобы грамотно инвестировать средства в недвижимость, нужно изучить, проанализировать и проверить очень много информации, как о стране и конкретном регионе, в который вы хотите вложить свои средства, так и непосредственно об объекте. Массу информации можно найти в интернете, но не всему можно доверять. Лучше учитывать данные крупных компаний по недвижимости, специализированных и официальных порталов, причем стоит помнить, что на рынке недвижимости все катаклизмы отражаются с опозданием, а все показатели имеют лаг не менее двух месяцев. Ну а лучше всего, чтобы не утонуть в море информации, обратиться к профессионалам.

Как выбрать объект для инвестиций ?

Как выбрать объект инвестирования в новостройке?

На какие параметры обращаем внимание: район, количество комнат, близость к метро, конкурентная среда (что лучше Девяткино или Парнас)?

Что выбрать?

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость

С точки зрения инвестиций наиболее выгодно покупать самые востребованные варианты – студии, небольшие ликвидные «однушки», реже – «двушки» на старте проекта. Находиться они могут и на территории города, и в пригородной зоне. На мой взгляд, больший потенциал у обжитых районов, где все меньше и меньше появляется новых объектов. Соответственно, квартиры здесь будут впоследствии более дефицитны.

Тем не менее, есть и в пригородах привлекательные проекты для инвестирования. Надо понимать, что такие территории как, например, Кудрово, Мурино в будущем станут местами комфортного проживания горожан, и цены там, безусловно, будут выше, чем сейчас. Например, Приморский район раньше расценивали как одну большую стройку. А сейчас это уже престижная зона, где много новых современных домов, соответственно, хороший контингент жителей и наиболее качественные объекты инфраструктуры. И цены здесь выросли, и район стал очень популярен. В перспективе все это мы увидим в указанных пригородах.

Читать еще:  Ожидаемая доходность портфеля инвестора

Прежде чем делать выбор, очень полезно сравнить цену на квартиру в приглянувшемся объекте с рыночным уровнем – выше ли она, или ниже.

Зачастую строительные компании на начальном этапе продаж выставляют квартиры по сниженным ценам, нередко проходят акции скидок. Это удобные моменты для покупки квартиры. Однако если объект на протяжении длительного времени продается по цене ощутимо ниже рынка и аналогичных проектов в этом месте, это уже причина для беспокойства. Гарантии того, что застройщик при такой системе финансирования достроит объект, никто не даст.

Для инвестора крайне важен выбор компании-застройщика. Репутация, опыт, темпы и качество строительных работ очень значимы, поскольку именно они дают гарантию своевременного ввода квартиры в эксплуатацию и отсутствия в ней дефектов.

И, наконец, обязательно нужно учитывать конкурентную среду.

Необходимо проанализировать, есть ли вокруг подобные проекты, какие условия и цены в них. А главное, какие проекты появятся поблизости в ближайшем будущем. Ведь вполне возможна ситуация, когда инвестор покупает отличную квартиру, однако через несколько месяцев рядом начинает строиться аналогичный проект с еще меньшими ценами или более лаконичными планировками. В такой ситуации приобретенный объект может частично потерять свой потенциал доходности.

Максимальную доходность может обеспечить жилье класса масс-маркет. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в этом классе может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже – 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов.

Факторы влияния

Юлия Троицкая, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент

При выборе объекта для инвестирования многое зависит от первоначального капитала, которым вы располагаете.

Исходя из этого при приобретении инвестиционной недвижимости, вы можете рассчитывать на долгосрочное получение прибыли или на разовый доход. Так, например если приобретать недвижимость с последующей перепродажей (разовый доход), то наиболее ликвидные варианты — квартиры студии и 1 к.кв. в строящихся домах. Чтобы доходность была высокой (20-30% годовых) продавать недвижимость лучше через 1-1,5 года сначала строительства. Для такого варианта инвестирования подойдут как проекты расположенные в городской черте так и ЛО, но не дальше 10 км. от КАД. Но надо понимать, что с объектов расположенных за городской чертой сверхприбылей ожидать не приходиться, вы не можете поднять ценовую планку равную стоимости недвижимости в городской черте, такая недвижимость попросту не будет пользоваться спросом. Для сдачи квартиры в аренду (долгосрочная прибыль) как правило, приобретаются те же студии или 1 к.кв. с отделкой, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Наибольшим спросом пользуются квартиры в проектах, расположенных в черте города у метро.

Кроме первоначального капитала независимо от целей использования инвестиционной недвижимости есть еще несколько основных моментов, которые следует учитывать при приобретении недвижимости.

Перед покупкой очень важно изучить привлекательность района, на сколько, развита транспортная, торгово-развлекательная и социальная инфраструктуры. Обратите внимание, из какого материала построен или будет строиться дом — кирпич, кирпич-монолит, панель и т.д. Это напрямую отразится на стоимости инвестиционного объекта (квартира в кирпичном доме чаще всего дороже аналога в панельном). Выбирайте этаж, который будет пользоваться спросом у покупателей или арендаторов (востребованы обычно средние этажи 3-10). Обратить внимание на юридическую чистоту сделки. Вам необходимо изучить репутацию, проверить прозрачность, открытость компании, узнать о ее партнерах – банках, инвесторах, учредителях.

Говоря о наибольшей ликвидности зон Кудрово, Девяткино и Парнаса, я бы остановила свой выбор на покупке инвестиционного объекта на Парнасе. По статистике новостройки Выборгского и Приморского района пользуются наибольшим спросом у покупателей. В виду того, что это еще городская черта, хоть и значительно удаленная от центра, сдать или перепродать жилье здесь можно быстрее и дороже, чем в ЛО.

Чем выше риск, тем выше прибыль

Денис Гусак, руководитель департамента новостроек «НДВ СПб»

Единых рекомендаций для инвестирования нет. Существует расхожее мнение, что наиболее популярны у инвесторов студии и однокомнатные квартиры, и это действительно так. Однако это не значит, что инвестирование в трехкомтаные квартиры могут быть менее удачными. Все зависит от суммы, которой располагает покупатель. Да, при покупке студии входной билет на рынок существенно ниже, чем при приобретении многокомнатного жилье. Тем не менее, многое зависит от начальной цены предложения – желательно входить в проект на стадии старта продаж, ликвидности – квартира должна быть востребована населением, надежности застройщика.

Наиболее удачные примеры инвестирования показывают клиенты, вкладывающие средства в спорные объекты, при условии, что проблемы застройщика носят временный или технический характер. Таким образом, на рынке инвесторов действует общее правило: чем выше риск, тем выше прибыль.

Если говорить о районах, то разумеется, важна близость метро, социальное окружение, инфраструктура, причем не на момент строительства, а на момент выхода из проекта, то есть продажи квартиры. Как правило, продажа осуществляется перед самым вводом объекта в эксплуатацию. Но нужно понимать, что на этом этапе выходить из проекта будут и другие инвесторы, которых по мнению экспертов в каждом доме от 15 до 25%

Правильный выбор застройщика

Директор департамента инвестиционных продаж NAIBecarв Санкт-Петербурге Андрей Бойков

Если речь идет о выборе коммерческого объекта для инвестиций, то есть о встроенном помещении, то, в первую очередь, следует обращать внимание на расположение новостройки. Ликвидность такого объекта зависит от близости крупных транспортно-пересадочных узлов и пешеходных потоков.

Если же мы говорим об инвестициях в первичное жилье, то следует помнить о нескольких факторах, основной из которых – надежность застройщика.

Правильный выбор застройщика уменьшает риски, связанные с вложением средств в объект, который находится на начальной стадии строительства. Также на ликвидность объекта влияет формат приобретаемой квартиры.

На сегодняшний день наиболее востребованными являются малоформатные квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные. Стоит отметить, что расположение новостройки, в которой приобретена квартира для инвестиций, не играет сегодня большой роли. Поскольку с учетом данной динамики продаж хорошо продаются квартиры и в центре города, и на окраине и в области. Последним, но не маловажным, фактором я бы выделил условия входа в инвестиционные сделки, которые зависят от выбранной стратегии инвестора.

Квартира под аренду

Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Как правило, у арендаторов пользуются спросом однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры. «Трёшку» сдать будет уже гораздо сложнее (по крайней мере, за пропорционально большую сумму), если только мы не говорим об элитном сегменте. Студии тоже хорошо разбираются. За что точно не готовы переплачивать арендаторы, так это за «лишние» кв. метры – в их глазах в большинстве случаев ценность «однушек» 33 кв.м и 45 кв.м практически равнозначна.

Транспортная доступность – наверное, самый принципиальный фактор при найме жилья.

Метро в пешеходной доступности , что называется, приветствуется и позволяет сдавать квартиру в аренду с большей выгодой. Квартиры на удалении от метро тоже находят своих арендаторов, но уже за меньшую сумму. Но здесь ещё многое зависит от соотношения спроса и предложения. Например, в тех местах, где последние несколько лет велось активное строительство и многие квартиры скупались инвесторами (тот же Парнас или Девяткино), предложений под арену очень много, и в итоге размеры арендных платежей оказываются заметно ниже среднегородских. В этом отношении бывает выгоднее приобрести квартиру в «нераскрученном» месте или в пригороде, где есть дефицит жилья, в том числе под сдачу в аренду.

Если говорить об остальных параметрах, то значение имеют имидж района, степень развитости инфраструктуры, близость к рабочим местам и т.д. – в принципе, всё то же самое, что важно для человека, когда он покупает квартиру для себя. Ведь некоторые арендаторы проводят на одном месте по нескольку лет своей жизни, а потом часто пытаются подобрать новое жильё недалеко от привычного места. Ещё одним немаловажным моментом может стать готовность арендодателя временно зарегистрировать арендатора в своей квартире.

Удаленные инвестиции

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»

Для каждого инвестора это вопрос индивидуальный в плане местоположения. Территория Парнаса относится к городу – чуть выигрывает в престижности. Что касается остальных параметров: качества строительства и социальной однородности – здесь оба этих показателя равнозначны, т.к. оба района новые, в одинаковой доступности от метро и КАД.

Наиболее популярные объекты для инвестиций — студии и однокомнатные квартиры, т.к. их в дальнейшем легче реализовать и порог вступления в клуб инвесторов для этих объектов ниже. На сегодняшний день минимальное предложение в Девяткино -1,2 млн. руб. за студию 23 кв. м. («Силы Природы»). На Парнасе цена чуть выше и составляет 2,15 млн. руб. за студию 30 кв. м. («Северная Долина», 7 очередь). Оба объекта находятся на нулевой стадии строительства.

Мы отмечаем высокую активность инвесторов на обоих этих направлениях. Единственное, в чем может быть преимущество Девяткино – это больший выбор жилых комплексов и по внешнему виду и по местоположению. С другой стороны, на Парнасе «Главстрой» привлекает покупателей своей репутацией и точным графиком строительства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector