Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Терминальная ставка капитализации это

Экономический словарь

Ставка капитализации, используемая для конвертации
дохода в
показатель предполагаемой стоимости в конце
периода владения или
стоимость имущества при перепродаже. В Северной Америке терминальная
ставка капитализации также называется остаточной ставкой капитализации или выходной ставкой капитализации. В странах Британского Содружества она также известна как «ставка реверсии».

Смотреть значение Терминальная Ставка Капитализации (доходность Реверсии) в других словарях

Доходность Ж. — 1. Отвлеч. сущ. по знач. прил.: доходный (2).
Толковый словарь Ефремовой

Доходность — доходности, мн. нет, ж. (книжн.). Отвлеч. сущ. к доходный. предприятия. || Количество полученных от чего-н. доходов. дома зависит от его благоустройства.
Толковый словарь Ушакова

Доходность — -и; ж. Рентабельность работы какого-л. предприятия, объединения и т.п. Д. комбината. Увеличить д. колхозов.
Толковый словарь Кузнецова

Ставка — ставки, ж. 1. Место расположения военачальника, первонач. шатер (старин.). Стрельцы сдвинули вокруг гетманской ставки обоз и наутро взяли гетмана в походной церкви, бросили.
Толковый словарь Ушакова

Ставка — -и; мн. род. -вок, дат. -вкам; ж.
1. Место расположения высшего военачальника, стратегического руководства во время войны. С. Верховного Главнокомандующего.
2. Высший.
Толковый словарь Кузнецова

Базисная Ставка — — процентная ставка, взимаемая коммерческими банками с самых кредитоспособных компаний. Другие процентные ставки (например, взимаемые за ссуды частным лицам, коммерческим.
Юридический словарь

Банковская Ставка — — величина ссудного процента банка, который ему выплачивается за пользование кредитными ресурсами.
Юридический словарь

Брутто-ставка — — тарифная ставка взносов (платежей) по страхованию. Б.-с. является суммой нетто-ставки и нагрузки, используемой, напр., для возмещения расходов по проведению страховых.
Юридический словарь

Действительная Ставка Процента — -ставка процента в условиях его начисления за периоды меньше года. Годовая ставка процента рассчитывается по формуле: [(1 + n/m)m -I], где n — номинальная годовая ставка.
Юридический словарь

Депозитная Процентная Ставка — -1) банковский процент, выплачиваемый владельцу депозита, разместившему его в банке; 2) максимальные процентные ставки по депозитным счетам в коммерческих банках.
Юридический словарь

Дисконтная (учетная) Ставка — -1) процентная ставка, которую центральный банк страны взимает при учете правительственных ценных бумаг или при предоставлении кредита против обеспечения в.
Юридический словарь

Дисконтная Ставка (учетная Ставка) — — процентная ставка, которую центральный банк взимает при учете государственных ценных бумаг или предоставлении кредита против обеспечения в виде этих бумаг. В США.
Юридический словарь

Доходность Ценных Бумаг — — отношение годового дохода по ценной бумаге к ее рыночной цене; норма прибыли, получаемой владельцем ценной бумаги.
Юридический словарь

Единая Ставка — — ставка, включающая все предусмотренные законодательством таможенные платежи, взимаемые за перемещаемое через таможенную границу Республики Беларусь личное имущество.
Юридический словарь

Залоговая Ставка — — ставка процента, по которой центральный банк предоставляет кредиты банкам под залог первоклассных ценных бумаг.
Юридический словарь

Историческая Доходность — — средняя доходность взаимного фонда за определенный период времени.
Юридический словарь

Контрактная Ставка — — в морском судоходстве -льготная фрахтовая ставка, применяемая в отношении перевозимых товаров фирмы, которая заключила ограничительный контракт с судовладельцем.
Юридический словарь

Ломбардная Ставка — — 1) официальная ставка центрального банка по кредитам коммерческим банкам, обеспеченным ценными бумагами; 2) ставка по обеспеченному кредиту коммерческого банка клиенту.
Юридический словарь

Маржинальная Ставка Налога — — ставка налога, применяемая к последнему приращению налогооблагаемой величины (дохода, прибыли).
Юридический словарь

Налоговая Ставка — (норма налогообложения) — величина налога на единицу обложения: денежную единицу дохода (если это, напр., доходы от денежного капитала), единицу земельной площади, измерения.
Юридический словарь

Номинальная Ставка Процента — — ставка процента, исчисляемая без учета инфляции.
Юридический словарь

Отрицательная Ставка Процента — — 1) процентная ставка, взимаемая банком с владельца депозита (вклада) вместо традиционной уплаты ему процентного вознаграждения как кредитору банка; 2) реальная процентная.
Юридический словарь

Официальная Учетная Ставка — — процентная ставка центрального банка, применяемая им в их операциях с коммерческими банками и другими кредитными институтами при покупке (учете) государственных.
Юридический словарь

Очная Ставка — — следственное действие, в ходе которого проводится одновременный допрос двух ранее допрошенных лиц при наличии в их показаниях существенных противоречий. Разновидность.
Юридический словарь

Переучетная Ставка Центрального Банка — — официальная учетная ставка, применяемая центральным банком при предоставлении средств коммерческим банкам и другим кредитным институтам и при переучете частных коммерческих векселей.
Юридический словарь

Плавающая Процентная Ставка — — процентная ставка, размер которой периодически пересматривается через согласованные между дебитором и кредитором промежутки времени. Время, в течение которого ставка.
Юридический словарь

Предельная Доходность Ресурса — — доходность, обеспечиваемая дополнительной единицей привлечения ресурса в условиях совершенной конкуренции. Если предельный доход равен фиксированной рыночной цене.
Юридический словарь

Предельная Ставка Налога — — доля дополнительного, подлежащего налогообложению дохода, которую приходится выплачивать в виде налога.
Юридический словарь

Анестезия Терминальная — (a. terminalis; син. А. поверхностная) местная А., основанная на воздействии раствором анестезирующего вещества или холодом непосредственно на участок слизистой оболочки или кожи.
Большой медицинский словарь

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Читать еще:  Капитализм в сельском хозяйстве

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.
Читать еще:  Структура и основные идеи капитала

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Терминальная ставка капитализации это

Глоссарий

табльдот — обслуживание туристов по единому для всех клиентов меню без права выбора блюд.

таймшер — 1) покупка права пользования номером на одну-две недели в том или ином месте в течение продолжительного периода. При этом создаются условия для обмена места-ми отдыха, что позволяет владельцам таймшеров, по желанию, отдыхать в различных местностях; 2) совместное владение недвижимостью (кондоминиум) в туристском бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, которая пропорциональна денежному взносу.

тариф — продажная стоимость услуг перевозки, размещения, питания, либо комплекс-ного обслуживания, объявленная поставщиком.

текущие активы — current assets

1. Это активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, например запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе организации. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как внеобортные [нетекущие] активы, также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи. (Понятия, лежащие в основе Общепринятых принципов оценки, 3.5.1)

2. Актив, который:

а) как ожидается, будет реализован или сохранен для продажи или потребления в течение обычного операционного цикла предприятия;

б) удерживается прежде всего для целей продажи;

в) ожидается, что он будет использован на позднее, чем через двенадцать месяцев с даты составления баланса; или

г) представляет собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных редств (в соответствии с определением в МСФО 7 «Отчеты о движении денежных средств») кроме тех случаев, когда его обмен ограничен, или если он будет использован для погашения некоторого обязательства после двенадцати месяцев с даты составления баланса. (МСФО 1, 57)

Все прочие активы классифицируются как внеоборотные.

См. внеоборотные [нетекущие] активы.

терминальная ставка капитализации [для остаточной стоимости] (доходность при ре версии) — terminal capitalisation rate (reversion yield)

Ставка капитализации, используемая для преобразования дохода в показатель предполагаемой стоимости имущества к концу периода владения или в стоимость имущества при перепродаже. В Северной Америке «терминальная ставка капитализации» также называется «ставкой капитализации для остаточной стоимости» или «выходной ставкой капитализации». В странах Британского Содружества она также известна как «доходность при реверсии».

техническая оценка в добывающих отраслях — technical assessment in the extractive industries

Технический документ, подготовленный техническим экспертом (техническими экспертами), который подкрепляет оценку стоимости имущества в добывающих отраслях и прилагается к отчету об оценке или является его частью. (МР 14, 3.15)

техническое устаревание — technical obsolescence

Термин, используемый оценщиками основных средств для обозначения функционального устаревания.

технология гостиничного обслуживания — совокупность различных процессов и действий в обслуживании клиентов, а также приемов и технологических процедур использования, эксплуатации и поддержания в соответствующем состоянии номерного фонда, помещений и служб гостиниц, а также других зданий и сооружений (бассейнов, спортивных залов и т. д.).

токсичность — toxic

Состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Понятие «токсичность» относится к степени или масштабам такой способности. (МР 7, 3.3)

торговый потенциал — trading potential

Будущие прибыли, которые предполагается получить от продажи товаров и продуктов, например, топлива, продуктов питания и напитков или предоставления специализированных объектов для жилья, парковки автомобилей, игр и развлечений. Торговый потенциал связан с определенной категорией имущества (бензозаправочные станции, рестораны, гостиницы, казино, кинотеатры и театры), рыночная стоимость которого включает не только землю, здания и движимое имущество, но также нематериальные активы, такие как гудвилл, и сам бизнес.

Читать еще:  Частным показателям эффективности использования основного капитала

торговые приспособления или приспособления съемщика — trade fixtures or tenant’s fixtures

Не относящиеся к недвижимости принадлежности, прикрепленные к объектам имущества съемщиком и используемые им при ведении торговли или бизнеса.

См. также улучшения лизгольда или улучшения съемщика, движимое имущество. (Типы имущества, 3.2.2; МР 5, 3.19)

туристская анимация — разновидность туристской деятельности, осуществляемой на туристском предприятии (туркомплекс, отель) или на транспортном средстве (круизный теп-лоход, поезд, автобус и т. д.), или в месте пребывания туристов (на городской площади, в театре или парке города и т. д.), которая вовлекает туристов в разнообразные мероприятия через участие в специально разработанных программах досуга.

Ставка капитализации

Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.

Ставка капитализации на собственный капитал:

1) Метод рыночной выжимки

,

ПДСа – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;

Vа – цена продажи аналога.

2) Метод кумулятивного построения:

R = БС + ННЛ + Sri + k ,

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;

k – норма возврата капитала.

3) Метод Эллвуда(используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i + D x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

R = i — D x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

i – ставка дисконтирования;

D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

Ставка капитализации при привлечении заемных средств:

1) Метод коэффициента покрытия долга

iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

kd – коэффициент покрытия долга.

,

kd – коэффициент покрытия долга;

ЧОДоб – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);

Пк – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).

2) Метод Эллвуда(используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)

R = i – m x Cf + D x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается

R = i – m x Cf — D x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается

i – ставка дисконтирования;

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

Cf – C-фактор Эллвуда;

D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;

k – норма возврата капитала.

i – ставка дисконтирования;

iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

p – выплаченная доля кредита;

kd – коэффициент покрытия долга.

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.

Классическая формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

где k — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость

при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y — ставка отдачи на собственный капитал;

m — коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

d — изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep — снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

— app — увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

(SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

D — изменение дохода;

J — коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y — m * C — d * (SFF;Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) — f ,

где C — ипотечный коэффициент Эллвуда;

Y — ставка отдачи на собственный капитал;

P — часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF;Y) — фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f — ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (непервоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период — процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

где P — процент выплаты кредита;

i — ставка процента по кредиту;

t — полный срок амортизации кредита;

T — период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

где Y — ставка отдачи на собственный капитал;

T — период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:

где f — ежегодная ипотечная постоянная;

i — ставка процента по кредиту в год;

t — полный срок амортизации кредита.

Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.

В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector