Luck-lady.ru

Настольная книга финансиста
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сбербанк расчетный счет застройщика

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

С 1 июля Сбербанк запускает два новых продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, сообщила «Ведомостям» начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Это связано с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 г. Одно из основных нововведений — запрет привлекать деньги населения напрямую. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу. С 1 июля 2019 г. выбора уже не будет: все застройщики обязаны работать исключительно через счета эскроу.

Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию – до 85% бюджета проекта – и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки), объясняет Назарова. Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита, уточняет Назарова. Среди преимуществ этого механизма она называет возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков, рассказывает Назарова: «Это исключает ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство».

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский называет хорошим решением то, что деньги, размещенные на счетах эксроу, будут списываться в счет погашения кредита. Это значит, застройщикам не придется брать на себя обязательства по обслуживанию долгосрочных кредитов, что безусловно сэкономит их затраты, говорит он. Однако насколько выгодным будет переход на схему работы по этим счетам, можно будет сказать, только узнав размер процентной ставки по данному продукту, продолжает он.

Процентная ставка будет снижаться в зависимости от продаж квартир по договорам эскроу: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка, говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Сейчас Сбербанк реализует пилотные проекты по такой схеме. Так как проекты начали реализовываться месяц назад, фактическая процентная ставка по данным кредитам существенно не снизилась, говорит он. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка может снизиться на 30%. А когда средства дольщиков полностью покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое. В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается, уточняет Бессонов.

Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%, считают разработчики законопроекта.

Второй инструмент, который предлагает Сбербанк – банковское сопровождение счета застройщика. Банк будет контролировать целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10%), говорит Назарова. «Для компаний такой контроль несколько усложняет проведение платежей: появляется необходимость предоставления большого количества подтверждающих документов, но в целом ситуация рабочая и мы к ней готовы», – комментирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Новые полномочия банков и ужесточающийся контроль за целевым расходованием средств до сих пор вызывают вопросы, говорит Колочинской из «Векторстройфинанса»: «Ответственность перед покупателями возлагается на застройщика, при этом он не вправе самостоятельно распоряжаться деньгами. Есть опасения, что данная схема может стать причиной проволочек в решении текущих вопросов на стройке и привести к увеличению сроков строительства».

Сбербанк минимизировал стоимость услуги банковского сопровождения расчетных счетов застройщиков

Фото pixabay.com

Сбербанк запустил новую услугу – банковское сопровождение расчетных счетов застройщиков. Данный механизм был введен с 1 июля поправками в закон о долевом строительстве (утверждены федеральным законом №175-ФЗ от 01.07.18). Стоимость услуги банковского сопровождения для застройщиков составит всего порядка 5 тыс. руб. в месяц.

«При тесном взаимодействии с Министерством строительства РФ и регулятором мы создали новый максимально доступный продукт для клиентов застройщиков, – заявил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. – При его разработке мы стремились к тому, чтобы стоимость строительства не увеличивалась, а оставалась сопоставимой той, что была до изменения законодательства. В результате в проекте, например, стоимостью 300 млн руб. она составит менее 0,05% от бюджета строительства».

При банковском сопровождении Сбербанк контролирует целевое расходование средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренным законом о долевом строительстве.

Напомним, ранее вступил в силу закон о создании новой системы финансирования жилищного строительства: теперь всем проектам с привлечением средств дольщиков должно быть обеспечено банковское сопровождение. Или же застройщик может выбрать альтернативный механизм – продажа квартир с применением счетов эскроу. Покупатели квартир открывают специальные счета эскроу, куда полностью или в рассрочку перечисляют средства в оплату цены договора участия в долевом строительстве, и банк блокирует данные средства до окончания строительства. Застройщик получит эти средства только после возведения дома и оформления первого права собственности на квартиру в объекте, а если сроки передачи жилья затянутся более чем на 2 месяца, дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть уплаченные средства.

Читать еще:  Банк какой счет

Банковское сопровождение в соответствии с 214-ФЗ будет проводиться в рамках расчетных счетов застройщиков, которые они должны открыть в уполномоченных банках в отношении каждого разрешения на строительство, в том числе и по тем, разрешениям, которые выданы до 01 июля 2018 года.

На открытие счетов дается 2 месяца. Сбербанк — в числе организаций, уполномоченных регулятором на открытие счетов эскроу и предоставление услуги банковское сопровождение расчетных счетов застройщиков.

6 июля глава Минстроя РФ Владимир Якушев обсудил с представителями Сбербанка эту финансовую модель. В кредитной организации рассказали о значительном опыте в структурировании и экспертизе проектов жилищного строительства: Сбербанком профинансированы более 500 клиентов-застройщиков, в том числе с использованием инструмента эскроу. Пилотные проекты по новому механизму кредитования застройщиков – с применением счетов эскроу — запущены, – в Татарстане, Пермском и Алтайском краях и Тюменской области. Владимир Якушев согласился с предложением Сбербанка о совместном пилотировании таких банковских продуктов.

Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Счет застройщика: как банки будут работать со строителями

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые приведут к постепенному переходу от долевого к проектному финансированию строительства с привлечением банковских кредитов.

Два формата работы

— Какие основные изменения привнес обновленный 214-ФЗ в жизнь девелоперов?

— Изменений довольно много. Их смысл в том, чтобы защитить интересы дольщиков и повысить прозрачность рынка недвижимости в целом. Новые изменения в закон вводят дополнительные требования к застройщику и его деятельности. В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир, теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. Всего таких банков 55, и Сбербанк, конечно, в их числе.

— Когда застройщики должны открыть спецсчета?

— На открытие спецсчета у застройщиков есть время до 1 сентября 2018 года. Однако, не дожидаясь этой даты, многие компании уже открыли спецсчета.

— Что изменит появление спецсчетов в отношениях «банк—застройщик»?

— В целом их появление означает, что банк будет контролировать расходы девелоперов по спецсчетам. Важный момент — всех застройщиков можно разделить на две группы: те, кто получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, кто еще будут получать разрешение. Первой группе клиентов также необходимо открывать спецсчет, но им банк предлагает упрощенный контроль, который выражается в запрете расходов, не связанных с проектом: например, покупка акций, выдача новых займов.

Во второй группе клиентов помимо соответствия платежей по целевому характеру банк будет смотреть на такие показатели, как доля авансов генподрядчику и доля затрат на операционную деятельность в бюджете проекта, который обозначен в проектной декларации. При этом график выполнения работ не контролируется.

— Будут ли сотрудники банка выезжать на стройку?

— Нет, это документарный контроль, который не предполагает выезд сотрудников банка на объекты.

— Как открыть спецсчет?

— Мы запустили услугу открытия спецсчета с 1 июля 2018 года — с того момента, как поправки вступили в силу. Открыть спецсчет очень просто, не сложнее чем обычный расчетный счет. Если застройщик — действующий клиент Сбербанка, ему достаточно позвонить своему менеджеру, который организует дистанционное открытие счета. Если компания не является клиентом Сбербанка, то необходимо зарезервировать спецсчет на сайте банка, а затем один раз подойти в дополнительный офис Сбербанка и там заключить договор.

— Сколько стоит открытие и ведение спецсчета?

— Тарифы, можно сказать, символические, учитывая тот объем работ, который требуется для проведения платежей застройщика. При этом банк создал всю необходимую инфраструктуру — и в сфере персонала, и в части ИТ-платформы, чтобы переход на новый «формат» был максимально комфортным.

Лайфхаки для застройщиков

— Насколько мне известно, Сбербанк проводит серию отраслевых семинаров по всей России, посвященных изменениям закона 214-ФЗ. Насколько они востребованы застройщиками?

— Очень востребованы: мы помогаем застройщикам разобраться в нововведениях, рассказываем о том, как адаптироваться к новым условиям и сохранить бесперебойную операционную деятельность. И самое главное — объясняем, как развивать свою инвестиционную программу, используя новые финансовые инструменты банка, в том числе кредитование под покрытие средствами на счетах эскроу.

Имеющийся информационный вакуум мы заполняем личными встречами с клиентами, а затем, собрав типовые вопросы, делаем своего рода лайфхаки для них. Сейчас у нас уже накопилось около 200 вопросов, на которые мы даем ответы нашим клиентам.

— Какие вопросы строительные компании задают чаще всего?

— Например, застройщикам интересно, можно ли зарезервировать спецсчет, но пока не подвергаться дополнительному контролю со стороны банка. Также спрашивают, нужно ли в этом случае закрывать прежний счет. Зарезервировать счет, но фактически начать на нем работу с сентября, безусловно, можно. Что касается возможности ведения прежнего расчетного счета, то мы не инициируем закрытие старых счетов.

Читать еще:  Расчетные счета страховых компаний в банках

— Можно ли сказать, что для добросовестных, устойчивых компаний изменения в 214-ФЗ не сильно изменят правила игры?

— Для опытных и добросовестных застройщиков переход на работу через спецсчета будет практически таким же незаметным, как переход с одного счета на другой. Проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые ведут финансирование своих проектов «котловым» способом. Но в любом случае наши специалисты готовы помогать всем клиентам, чтобы обеспечить наиболее плавный и беспроблемный переход к работе по новым правилам.

Преимущества и привилегии

— Каковы особенности обслуживания клиентов-застройщиков Сбербанка?

— Клиенты Сбербанка — это более половины застройщиков и большинство подрядчиков, что позволяет оперативно выстраивать всю цепочку расчетов в одном уполномоченном банке. В Сбербанке все участники этой цепочки (застройщик — генподрядчик — техзаказчик) уже имеют открытые счета, и переход на банковское обслуживание будет для них быстрым и потребует минимум усилий. Как известно, одно из требований обновленного 214-ФЗ — это обеспечение подобной связки в одной кредитной организации.

Кроме того, понимая все опасения и трудности, с которыми могут встретиться застройщики при выполнении новых требований 214-ФЗ, мы присваиваем всем клиентам, которые подключают банковское сопровождение специализированных счетов застройщика в Сбербанке, статус приоритетных клиентов. Это значит, что они могут воспользоваться специальной выделенной линией службы поддержки приоритетных клиентов банка. При этом мы не делаем разницы в обслуживании клиентов из Москвы и регионов, приоритетная поддержка будет идентичной для всех.

— Расскажите о технических возможностях обслуживания спецсчетов в Сбербанке.

— Владельцам специального счета будет доступен автоматизированный контроль расходов по счету через личный кабинет застройщика. Это позволяет оперативно осуществлять банковское сопровождение — удаленно, с пошаговым отражением статусов, возможностью электронного запроса и досылки документов, автоматической проверки лимитов и подсказок для клиентов.

Проще говоря, в личном кабинете реализован функционал открытия договоров с подрядчиком и поставщиком: клиент-застройщик видит все движения по договору, может взаимодействовать с сотрудниками банка по проведению платежей, мониторит все операции.

— Как спецсчета, открытые застройщиками в Сбербанке, помогут клиентам использовать в дальнейшем эскроу-счета?

— Эскроу — это следующий этап развития отрасли. Использование эскроу-счетов будет означать, что застройщик не сможет пользоваться средствами дольщиков, будет строить объект на свои или кредитные средства. Поскольку в скором времени все застройщики перейдут к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, банковское сопровождение для новых клиентов послужит фундаментом для установления партнерских взаимоотношений со Сбербанком при финансировании дальнейших проектов. Мы как активный игрок отрасли сегодня готовы поддержать все качественные проекты на рынке недвижимости.

Как сообщили в Минстрое России,
федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит положения, направленные прежде всего на усиление защиты прав участников долевого строительства посредством введения механизма счетов эскроу, а также на создание необходимых правовых условий для обеспечения полноценного банковского сопровождения деятельности застройщика и контроля за целевым расходованием средств участников долевого строительства.

Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику — компания должна иметь опыт не менее трех лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.

Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.

Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Как оплатить квартиру в новостройке

Покупаем квартиру так, чтобы не обманули

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

Читать еще:  Что такое специальный счет в банке

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Выводы

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Что дальше

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector